Checklist per l'acquisto a Maiorca: la via sicura verso l'immobile

Un acquisto immobiliare a Maiorca è ben pianificabile se la decisione non viene presa solo in base a posizione, vista e sensazioni. Fondamentali sono un profilo di ricerca chiaro, un budget completo, documenti verificati e una procedura pulita fino all'iscrizione nel registro fondiario. Questa checklist guida gli acquirenti internazionali attraverso i passaggi più importanti e mostra quali punti dovrebbero essere chiariti prima della prenotazione, del contratto Arras e dell'appuntamento dal notaio.

Preparazione: obiettivo d'acquisto, team e tempistiche

Iniziate con l'utilizzo: residenza principale, seconda casa, immobile per le vacanze per la famiglia, affitto a lungo termine o affitto turistico. Questa decisione influenza posizione, budget, trattamento fiscale, autorizzazioni, struttura di finanziamento e gestione corrente.

NON richiedere o fissare un appuntamento troppo presto.
Chiarire in modo realistico finanziamento, capitale proprio, rischio di cambio e costi accessori prima dei sopralluoghi.
Prevedere un proprio avvocato, commercialista e, per le case, un architetto o un perito tecnico.
In caso di assenza, preparare una procura notarile; per procure estere verificare apostilla e traduzione.
Documentare la provenienza dei fondi in modo che banca, notaio e consulenti possano gestire correttamente i controlli antiriciclaggio.

Profilo di ricerca: prima l'utilizzo, poi l'indirizzo

Un buon profilo di ricerca fa risparmiare tempo e previene costosi compromessi. Definite non solo località, dimensioni e prezzo, ma anche l'idoneità alla vita quotidiana: accessibilità, parcheggio, internet, idoneità invernale, rumore, vicinato, spese condominiali e necessità di ristrutturazione.

Per uso proprio: verificare acquisti, assistenza medica, riscaldamento, ombreggiamento, umidità e oneri di manutenzione.
Per appartamenti in città: verificare ascensore, riserve, verbali, rumore, regolamento condominiale e limitazioni all'affitto.
Per fincas e case in zona rurale: verificare con particolare attenzione diritto edilizio, superfici legali, acqua, pozzo, elettricità, accesso, fognatura e autorizzazione per la piscina.
Per intenzione di affitto: calcolare separatamente ammissibilità, domanda, costi correnti e trattamento fiscale.

Budget: il prezzo d'acquisto non è il costo totale

Voce di costo	A cosa devono prestare attenzione gli acquirenti
Immobile usato	Di solito sulle Isole Baleari si applica l'ITP. L'aliquota generale è progressiva e per gli immobili va dall'8% al 13%.
Nuova costruzione dal promotore	Di solito si applica l'IVA; per abitazioni generalmente al 10%. Inoltre, è necessario prevedere l'AJD.
Notaio e registro fondiario	Le spese dipendono, tra l'altro, dal prezzo d'acquisto, dall'estensione dell'atto e dalle iscrizioni.
Consulenza e verifica tecnica	Concordare per iscritto gli onorari di avvocato, commercialista, gestoría e perito prima dell'incarico.
Costi correnti	Prevedere IBI, tassa sui rifiuti, Comunidad, assicurazione, manutenzione, giardino, piscina, fornitori e, per i non residenti, IRNR.

Per l'ITPAJD non è determinante solo il prezzo d'acquisto. Il valore catastale di riferimento può essere rilevante per la base imponibile se è superiore al valore dichiarato. Pertanto, il valore fiscale di riferimento dovrebbe essere verificato prima della firma del contratto.

Sopralluogo e documenti

Un sopralluogo dovrebbe essere trattato come un breve audit. Verificate le superfici effettive, la suddivisione degli spazi, terrazze, piscine e annessi confrontandoli con registro fondiario, catasto e planimetrie. Fate attenzione a umidità, crepe, tetto, finestre, climatizzazione, impianto elettrico, pressione dell'acqua, fognatura e impianti tecnici.

Documento	Scopo della verifica
Nota Simple	Proprietario, diritti, ipoteche, gravami e descrizione registrata dell'oggetto.
Escritura	Atto di proprietà, storia dell'acquisizione e accordi particolari.
Dati catastali e valore di riferimento	Identificazione, verifica delle superfici e classificazione fiscale.
Ricevuta IBI	Dati dell'imposta comunale sugli immobili, riferimento catastale e pagamenti correnti.
Cédula de habitabilidad	Abitabilità; a Maiorca centrale per vendita e affitto.
Certificato energetico	Documento obbligatorio per vendita e affitto.
Certificato condominiale	Per appartamenti e complessi: stato dei debiti, verbali, regolamento, spese straordinarie.
Documenti edilizi e di licenza	Legalità di casa, ampliamenti, piscina, ristrutturazioni e cambi di destinazione d'uso.

Due Diligence, contratti e notaio

La due diligence deve chiarire se state acquisendo esattamente ciò che pensate di acquistare: dal punto di vista legale, edilizio, fiscale ed economico. Ipoteche, usufrutto, servitù, sequestri, diritti di prelazione o limitazioni devono essere risolti o contrattualmente garantiti prima o al più tardi al momento dell'appuntamento dal notaio.

Nessun pagamento senza identità del venditore, Nota Simple aggiornata e chiara descrizione dell'oggetto.
Inserire condizioni di due diligence se i documenti sono ancora mancanti.
Concordare una condizione di finanziamento se l'acquisto dipende dall'approvazione della banca.
Regolare inventario, mobili, apparecchi tecnici e opere d'arte separatamente e in modo inequivocabile.
Stabilire con precisione data, notaio, cancellazione dei gravami, pagamenti delle imposte e stato di consegna.

Il notaio verifica identità, rappresentanza, capacità di stipulare atti, contenuti essenziali del contratto e informazioni aggiornate del registro. Successivamente, le imposte devono essere gestite entro i termini e l'iscrizione definitiva nel Registro de la Propiedad deve essere monitorata.

Consegna e gestione post-acquisto

La consegna dovrebbe essere documentata: letture dei contatori, chiavi, telecomandi, codici d'allarme, contratti di manutenzione, inventario e stato. Chi non vive tutto l'anno a Maiorca dovrebbe organizzare professionalmente gestione, manutenzione e obblighi fiscali.

Impostare un calendario fiscale per IBI, tassa sui rifiuti, IRNR, affitto e imposte locali.
Verificare l'assicurazione per fabbricato, contenuto, responsabilità civile, sfitto e affitto.
Pianificare la manutenzione per climatizzazione, deumidificazione, tetto, piscina, giardino, allarme e impianto idrico.
Tenere un raccoglitore di documenti con Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, certificato energetico, assicurazioni, verbali, fatture e dichiarazioni dei redditi.