Mede-eigendom, huwelijk, partnerschap en familiestructuren

Waarom de eigendomsstructuur vóór de notarisafspraak moet worden beslist

Bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca is niet alleen belangrijk wie de aankoopprijs overmaakt. Bepalend is wie in de notariële akte en later in het kadaster als eigenaar verschijnt, met welk aandeel en onder welke familiale of huwelijksvermogensrechtelijke achtergrond. Deze structuur heeft invloed op financiering, lopende kosten, latere scheiding, schenking, verkoop en erfopvolging.

Volgens het Spaanse recht ontstaat mede-eigendom wanneer een recht of een zaak onverdeeld aan meerdere personen toebehoort. Bij onroerend goed betekent dit meestal eigendom in onverdeelde delen: elke mede-eigenaar houdt een ideaal aandeel in het gehele onroerend goed, bijvoorbeeld 50/50, 70/30 of 99/1.

Mede-eigendomsquoten: niet automatisch op basis van betaling

Wie 80 procent van het eigen vermogen inbrengt, maar beide kopers voor elk 50 procent laat inschrijven, creëert juridisch een 50/50-structuur. Dat kan de bedoeling zijn, maar moet fiscaal en civielrechtelijk worden begrepen. Latere renovaties, extra aflossingen of lopende kosten veranderen de kadastrale quote doorgaans niet automatisch.

Echtgenoten en huwelijksvermogensregime

Bij echtgenoten is een blik in het kadaster alleen niet altijd voldoende. Daarnaast moet worden nagegaan welk huwelijksvermogensregime van toepassing is. In het gemeenschappelijke Spaanse Código Civil geldt zonder huwelijkse voorwaarden in principe de sociedad de gananciales; op Mallorca kan bij toepasselijkheid van het Balearenrecht de separación de bienes relevant zijn. Voor internationale stellen is de EU-verordening 2016/1103 belangrijk, omdat deze grensoverschrijdende huwelijksvermogenskwesties coördineert.

Ongehuwde stellen en geregistreerde partnerschappen

Ongehuwde kopers dienen een aanvullende mede-eigendomsovereenkomst voor te bereiden. Hierin kunnen gebruik, kosten, verhuur, renovaties, verkoop, uittreding van een partner, waardering van het onroerend goed en termijnen worden geregeld. Bij geregistreerde partnerschappen kan de EU-verordening 2016/1104 relevant zijn.

Kinderen en familievermogen

Kinderen kunnen een rol spelen in familiestructuren, bijvoorbeeld wanneer ouders vermogen vroeg willen overdragen. Bij minderjarige kinderen is bijzondere voorzichtigheid geboden: voor de vervreemding of belasting van onroerend goed van een kind kan rechterlijke goedkeuring nodig zijn. Dit kan latere verkopen, hypotheken of herstructureringen aanzienlijk vertragen.

Latere scheiding: de echte stresstest

Volgens het Código Civil is geen mede-eigenaar verplicht om permanent in de gemeenschap te blijven. Iedereen kan in principe de opheffing van de gemeenschap verlangen. Bij een scheiding zijn er verschillende wegen: uitkopen, gezamenlijke verkoop, toewijzing in het kader van een echtscheiding of gerechtelijke procedures. Eigendom, gebruik en aansprakelijkheid voor de lening moeten afzonderlijk worden beschouwd.

Overdracht, schenking en verkoop binnen de familie

Een latere wijziging van de eigendomsstructuur is mogelijk, maar zelden neutraal. Verkoop van een aandeel, schenking aan echtgenoten of kinderen, ontbinding van een mede-eigendomsgemeenschap of inbreng in een vennootschap kunnen notariële, registerrechtelijke en fiscale gevolgen hebben.

Praktische vormgeving

De koopakte moet naam, NIE, nationaliteit, woonplaats, burgerlijke staat, huwelijksvermogensregime, verwerkingsquoten en eventueel huwelijkse voorwaarden of rechtskeuze nauwkeurig weergeven. Daarnaast wordt bij mede-eigendom een overeenkomst over gebruik, kosten, verhuur, investeringen, voorkeursrechten, waarderingsmethode en uittredingsscenario aanbevolen.