Adviseurs bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca…

Bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca werken meestal meerdere adviseurs samen. Voor internationale kopers van hoogwaardig onroerend goed is het essentieel om de rollen zuiver te scheiden: de makelaar opent de markt en coördineert de transactie, de advocaat beschermt uw kopersbelangen, de belastingadviseur plant de fiscale structuur en de notaris verleden de koop neutraal.

De vier rollen in één oogopslag

Adviseur	Hoofdtaak	Belangrijk voor kopers
Advocaat	Juridische belangenbehartiging koper, due diligence, contractbeoordeling, onderhandeling	Onafhankelijk ingeschakeld en toegewijd aan uw belangen.
Notaris	Neutrale verlijding van de openbare koopakte	Hij vervangt geen volledige koperscontrole vóór reservering of arras.
Belastingadviseur	Fiscale structuur, vervolgbelastingen, verplichtingen voor niet-ingezetenen	Bij grotere budgetten vroegtijdig inschakelen.
Makelaar	Objectzoektocht, bezichtigingen, biedingsproces	Verduidelijken wie hij vertegenwoordigt en wie de provisie betaalt.

Advocaat: uw belangenbehartiger

De kopersadvocaat controleert niet alleen het koopcontract. Zijn opdracht moet eigendom en lasten in het kadaster, kadaster- en oppervlaktegegevens, bouw- en gebruikslegaliteit, bewoonbaarheids- en energiedocumenten, gemeenschapsschulden, huur- of gebruiksovereenkomsten, toeristische verhuur, hypotheken, openstaande belastingen, evenals volmachten en bevoegdheden van de verkoper omvatten.

Notaris: neutraal, belangrijk, maar niet uw kopersadvocaat

De Spaanse notaris is een openbaar ambtenaar. Hij identificeert de partijen, controleert de bekwaamheid en vertegenwoordigingsbevoegdheid, verleden de openbare koopakte en zorgt voor de rechtszekere verlijding. Deze functie is essentieel, maar neutraal. De notaris onderhandelt niet over uw economische voorwaarden en voert geen uitgebreide due diligence voor uw risicoprofiel uit.

Belastingadviseur: vroegtijdig inschakelen

Een belastingadviseur moet vóór het arras-contract worden ingeschakeld als u niet in Spanje woont, via een vennootschap wilt kopen, meerdere familieleden betrokken zijn, financiering of verhuur gepland is, of vermogens-, erf- en emigratievragen relevant zijn. Te verduidelijken zijn: verwerkingsstructuur, belasting voor niet-ingezetenen, verhuur, vermogensbelasting, latere verkoop, erf- en schenkbelasting, dubbele belastingverdragen en herkomst van middelen.

Makelaar: marktkennis en coördinatie

Een goede makelaar kent microlocaties, off-market-aanbiedingen, prijsrealiteit en lokale procedures. Zijn rol vervangt echter geen juridische of fiscale controle. Objectgegevens, oppervlakten, vergunningen, verhuurbaarheid of verbouwingspotentieel mogen niet ongecontroleerd worden overgenomen. Op de Balearen bestaat een officieel register voor vastgoedmakelaars, dat een nuttig kwaliteitssignaal kan zijn.

Belangenbehartiging van de koper en belangenconflicten

Bij internationale aankopen is schriftelijke duidelijkheid cruciaal. Een kopersmakelaar of property finder moet zoekprofiel, gebied, exclusiviteit, vergoeding, looptijd, vertrouwelijkheid, omgang met verkopersprovisies en mogelijke belangenconflicten openbaar maken. Ook advocaten mogen geen conflicten hebben tussen kopers- en verkopersbelangen.

AML en herkomst van middelen

Spanje verplicht onder andere makelaars, notarissen, registers, advocaten en belastingadviseurs onder bepaalde voorwaarden tot witwaspreventie. Kopers moeten een AML-map voorbereiden: identiteitsbewijs, NIE/NIF, woon- en fiscale woonplaatsbewijzen, bankreferenties, herkomst van middelen, verkoopcontracten, dividend- of bonusdocumenten, erfrechtelijke documenten, leningen, vennootschapsorganigram en documenten van de uiteindelijk gerechtigde.

Praktische coördinatie

Een efficiënt verloop begint vóór het bod. De makelaar verzamelt objectdocumenten, de advocaat controleert minimumgegevens en de belastingadviseur bevestigt de verwerkingsstructuur. Vóór reservering of arras mogen er geen wezenlijke rechtsvragen openstaan. Daarna volgen due diligence, fiscale en AML-controle, notariële akte, inschrijving in het kadaster en overdracht.

Onthoud

De notaris maakt de koop rechtszeker verleden. Uw advocaat maakt hem voor u juridisch beheersbaar. De belastingadviseur maakt hem structureel en langetermijnplanbaar. De makelaar maakt hem praktisch mogelijk. Goede kopers coördineren alle vier de rollen, maar vermengen ze niet.

Veelgestelde vragen

Heb ik als koper op Mallorca een eigen advocaat nodig?

Voor internationale kopers van hoogwaardig onroerend goed is een onafhankelijk ingeschakelde advocaat voor de koper belangrijk, omdat de notaris neutraal is en geen uitgebreide due diligence voor uw risicoprofiel uitvoert. De advocaat controleert onder meer eigendom en lasten in het kadaster en register, bouwrechtelijke en gebruiksrechtelijke legaliteit, schulden van de gemeenschap, hypotheken en volmachten. Ook onderhandelt hij over uw contractvoorwaarden.

Wat doet de notaris bij de aankoop van een woning op Mallorca?

De Spaanse notaris is openbaar ambtenaar. Hij identificeert de partijen, controleert de handelingsbekwaamheid en vertegenwoordigingsbevoegdheid en passeert de openbare koopakte. Hij onderhandelt niet over uw economische voorwaarden en is niet uw advocaat als koper.

Wanneer moet ik bij de aankoop van een woning op Mallorca een belastingadviseur inschakelen?

Vóór het Arras-contract, als u niet in Spanje woont, via een vennootschap koopt, meerdere familieleden betrokken zijn of financiering of verhuur is gepland. Dat geldt ook bij vragen over vermogen, erfenis en verhuizing naar het buitenland. Te verduidelijken zijn bijvoorbeeld de verwervingsstructuur, de niet-ingezetenenbelasting, dubbelbelastingverdragen en de herkomst van de middelen.

Wie vertegenwoordigt de makelaar bij de aankoop van een woning op Mallorca?

Dat moet u uitdrukkelijk laten verduidelijken, net als wie de commissie betaalt. Een aankoopmakelaar of property finder moet zoekprofiel, exclusiviteit, vergoeding, looptijd, vertrouwelijkheid, omgang met verkopercommissies en mogelijke belangenconflicten schriftelijk openbaar maken. Op de Balearen bestaat een officieel register voor vastgoedmakelaars, dat een kwaliteitssignaal kan zijn.

Wat hoort in de AML-map voor de aankoop van een woning op Mallorca?

U moet identiteitsbewijs, NIE/NIF, bewijzen van woonplaats en fiscale woonplaats, bankreferenties en bewijzen van de herkomst van de middelen voorbereiden. Afhankelijk van het geval komen daar verkoopovereenkomsten, dividend- of bonusdocumenten, erfenisdocumenten, leningen, een organigram van de vennootschap en documenten over de uiteindelijk gerechtigde bij. Spanje verplicht onder meer makelaars, notarissen, registers, advocaten en belastingadviseurs tot het voorkomen van witwassen.

In welke volgorde werken makelaar, advocaat, belastingadviseur en notaris samen bij een aankoop op Mallorca?

Een efficiënt verloop begint vóór het bod: de makelaar verzamelt de objectdocumenten, de advocaat controleert de minimale gegevens, de belastingadviseur bevestigt de verwervingsstructuur. Vóór de reservering of Arras mogen er geen wezenlijke juridische vragen openstaan. Daarna volgen due diligence, fiscale en AML-controle, notarisafspraak, inschrijving in het register en oplevering.

Rol van advocaat, notaris, belastingadviseur en makelaar