Een woning op Mallorca kan huurinkomsten genereren, maar het realistische rendement ligt meestal aanzienlijk lager dan het brutobedrag uit advertenties of verhuurprognoses. Bepalend is niet alleen de haalbare dagprijs, maar de combinatie van bezettingsgraad, seizoen, licentiesituatie, beheer, onderhoud, belastingen en financiering.

Bruto-rendement is slechts het begin

Het bruto-rendement zet de jaarlijkse huurinkomsten af tegen de aankoopprijs of, beter nog, tegen de totale aankoopkosten. Zinvoller is het netto-rendement vóór financiering: inkomsten minus lopende kosten, onderhoud en beheer, gerelateerd aan de aankoopprijs plus bijkomende aankoopkosten, inrichting en initiële investeringen.

Bij bestaande woningen is op de Balearen doorgaans ITP van toepassing volgens progressieve tarieven; notaris, kadaster, juridisch advies, taxatie, financieringskosten, inrichting en eerste reparaties komen er nog bij.

Bezettingsgraad en seizoen

De vraag is hoog in de zomer, maar het rendement wordt over het hele jaar gegenereerd. IBESTAT geeft voor toeristische appartementen op Mallorca in 2025 een gemiddelde bezettingsgraad per plaats van 59,08 procent aan. In juli 2025 lag deze op 75,92 procent, in januari slechts op 23,36 procent. Wie serieus rekent, houdt rekening met zwakkere maanden, leegstandsdagen, schoonmaakmomenten, onderhoud en eigen gebruikstijden.

Vakantieverhuur of langetermijnverhuur?

Vakantieverhuur kan hogere bruto-inkomsten opleveren, maar is operationeel duurder en sterker gereguleerd. Platformkosten, gastencommunicatie, inchecken, schoonmaak, wasgoed, verbruikskosten, hogere slijtage, marketing en kortetermijnuitval moeten worden meegenomen. Langetermijnverhuur heeft meestal lagere bruto-inkomsten, maar minder wisselingen, lagere operationele complexiteit en vaak een beter planbare bezettingsgraad.

ETV-licentie: waardefactor en risico

Een bestaande, geldige ETV-licentie kan de waarde ondersteunen, omdat nieuwe toeristische plaatsen sterk beperkt zijn. Voor kopers betekent dit: niet rekenen op een toekomstige licentie, maar de zonering, registerinschrijving, plaatsencapaciteit, looptijd of verlenging, verplichtingen van de VvE, gemeentelijke beperkingen en eerdere verhuur laten aantonen.

De belangrijkste kostenposten

Aankoop: ITP of bij nieuwbouw IVA/AJD, notaris, kadaster, advocaat, bank- en taxatiekosten.
Lopend: IBI, afvalstoffenheffing, comunidad, verzekering, internet, elektriciteit, water, zwembad, tuin en vastgoedbeheer.
Vakantieverhuur: platformkosten, betalingsverwerking, schoonmaak, wasgoed, gastenbeheer, sleutelservice, boekhouding en marketing.
Onderhoud: airconditioning, vocht, zoute lucht, meubilair, apparaten, schilderwerk en technische installaties.
Leegstand: zwakke maanden, annuleringen, onderhoud, renovatie, persoonlijk gebruik en regelgevingsonderbrekingen.

Belastingen en financiering

Huurinkomsten uit Spaanse woningen zijn in Spanje belastbaar. Voor niet-ingezetenen geldt in de IRNR in principe 19 procent voor belastingplichtigen met woonplaats in de EU, IJsland, Noorwegen of Liechtenstein en 24 procent voor andere belastingplichtigen; de kostenaftrek hangt af van de status. Bij toeristische verhuur moet ook worden nagegaan of hotelachtige aanvullende diensten IVA veroorzaken.

Financiering verandert het rendement aanzienlijk. Een woning kan vóór financiering positief renderen en na rente en aflossing een negatieve cashflow hebben. Voor de berekening moet een rentestijging van één tot twee procentpunt als stresstest worden ingepland.

Conservatief rekenvoorbeeld

Post	Vakantieverhuur met ETV	Langetermijnverhuur
Aankoopprijs	600.000 EUR	600.000 EUR
ITP, bijkomende kosten, inrichting, startreserve	78.000 EUR	58.000 EUR
Totale investering	678.000 EUR	658.000 EUR
Jaar brutowinst	150 nachten x 260 EUR = 39.000 EUR	2.000 EUR x 12 = 24.000 EUR
Lopende kosten vóór belasting	28.800 EUR	9.000 EUR
Netto vóór belasting en financiering	10.200 EUR	15.000 EUR
Bruto-rendement	5,8 %	3,6 %
Netto-rendement vóór belasting en financiering	1,5 %	2,3 %

De vakantieverhuur lijkt bruto aantrekkelijker, maar verliest door beheer, verbruikskosten, schoonmaak, platforms en hoger onderhoud aanzienlijk aan netto-rendement. Wordt er bovendien gefinancierd, dan kan de cashflow ondanks huurinkomsten negatief worden. Waardestijging kan optreden, maar mag niet dienen als vervanging voor een haalbare huurberekening.

Controlevragen vóór de aankoop

Is het rendement berekend op basis van de aankoopprijs of de totale kosten?
Zijn zwakke maanden, leegstand, onderhoud en eigen gebruik meegenomen?
Is er een ETV-licentie aanwezig, geldig en overdraagbaar?
Welke kosten blijven voor de eigenaar?
Hoe verandert het resultaat na belasting en financiering?
Blijft de berekening ook houdbaar bij 10 procent minder inkomsten, 15 procent hogere kosten of hogere rentes?

Rendite realistisch inschatten