Belastingen bij verkoop van een woning op Mallorca

Wie een hoogwaardige woning op Mallorca verkoopt, moet de fiscale kant er vroeg bij betrekken. Niet pas bij de notarisafspraak wordt bepaald hoeveel liquiditeit er daadwerkelijk binnenkomt: winstbelasting, gemeentelijke Plusvalía, de 3%-retención voor niet-ingezetenen, hypotheekontbinding en aftrekbare kosten grijpen in elkaar. Dit artikel geeft een gestructureerd overzicht en vervangt geen individueel fiscaal advies.

De belangrijkste belastinggebieden

Bij de verkoop van een woning op Mallorca moeten doorgaans twee belastinggebieden worden bekeken: de belasting op de verkoopwinst op staatsniveau en de gemeentelijke waardestijgingsbelasting op de grondwaarde, de Plusvalía municipal. Daarnaast zijn er praktische aftrekposten bij de closing, met name de 3%-retención wanneer de verkoper in Spanje geen fiscale woonplaats heeft.

Voor internationale eigenaren is de eerste vraag dan ook niet alleen de aankoopprijs, maar de fiscale status van de verkoper: ingezetene, niet-ingezetene, natuurlijke persoon, vennootschap, mede-eigendom of structuur met buitenlandse betrokkenheid. De volgende uitgangspunten hebben vooral betrekking op natuurlijke personen zonder vaste inrichting in Spanje; complexe eigendomsstructuren vereisen een aparte beoordeling.

Winstbelasting: Wat wordt belast?

In principe wordt de winst uit de vervreemding belast. Vereenvoudigd gezegd ontstaat deze uit de verkoopprijs minus de fiscale verkrijgingswaarde en de aftrekbare verkoopkosten. Volgens de Spaanse belastingdienst bestaat de verkrijgingswaarde onder meer uit de oorspronkelijke aankoopprijs, bijkomende aankoopkosten, betaalde aankoopbelastingen en aantoonbare investeringen en verbeteringen. Zuiver onderhoud of reparatiekosten moeten hiervan worden onderscheiden.

De vervreemdingswaarde is de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs, verminderd met kosten en belastingen die de verkoper rechtstreeks uit de overdracht ontstaan. Voor hoogwaardige objecten is documentatie cruciaal: aankoopakte, belastingaanslagen, notaris- en registerkosten, makelaarscourtage, facturen voor echte verbeteringen, bouwvergunningen en bewijzen van verhuurperiodes moeten vóór de start van de verkoop worden geordend.

Niet-ingezetenen: IRNR, Modelo 210 en 3%-retención

Als de verkoper in Spanje geen fiscale woonplaats heeft en een Spaanse woning verkoopt, valt de winst in principe onder de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, de IRNR. Het door de Agencia Tributaria genoemde belastingtarief voor dergelijke vastgoedwinsten bedraagt 19 procent.

Bij de aankoop van een Spaanse woning van een niet-ingezeten verkoper is de koper verplicht om 3 procent van de overeengekomen aankoopprijs in te houden en af te dragen aan de Spaanse belastingdienst. Deze retención is geen extra belasting voor de koper, maar een vooruitbetaling op de mogelijke belasting van de niet-ingezeten verkoper. De koper dient hiervoor Modelo 211 in; de verkoper heeft het bewijs later nodig voor Modelo 210.

Als de ingehouden retención hoger is dan de daadwerkelijk verschuldigde belasting, kan de verkoper restitutie van het overschot aanvragen. Is deze lager, dan moet het verschil worden bijbetaald. Juist bij luxe woningen met een hoge aankoopprijs maar een lage belastbare winst kan de retención aanzienlijk hoger zijn dan de uiteindelijke belasting.

Ingenzetenen: IRPF en mogelijke bijzondere regels

Als de verkoper in Spanje fiscaal ingezetene is, wordt de vastgoedwinst in principe aangegeven in de Spaanse inkomstenbelasting, IRPF. Winsten uit de overdracht van vermogensbestanddelen vallen onder de spaarbasis. Voor het belastingjaar 2025 noemt de Agencia Tributaria een gecombineerde staffel van 19, 21, 23, 27 en 30 procent voor de spaarbasis; voor het betreffende verkoopjaar moet vóór indiening van de aangifte worden gecontroleerd of de tarieven ongewijzigd zijn gebleven.

Bij ingezetenen kunnen bijzondere vrijstellingen relevant zijn, bijvoorbeeld bij verkoop van de eigen hoofdverblijfplaats door personen ouder dan 65 jaar of bij herinvestering in een nieuwe hoofdverblijfplaats. Ook voor bepaalde niet-ingezetenen uit EU- of EER-landen kan een herinvesteringsregeling voor de voormalige Spaanse hoofdverblijfplaats in aanmerking komen. Deze gevallen zijn sterk afhankelijk van de individuele situatie en moeten vóór ondertekening worden beoordeeld.

Plusvalía municipal

De Plusvalía municipal is de gemeentelijke belasting op de waardestijging van stedelijke grond. Deze heeft niet betrekking op de gebouwwaarde als zodanig, maar op de grondwaarde volgens het kadaster. De betreffende gemeente is bevoegd; in veel gemeenten van de Balearen worden berekening, aangifte of betaling via de ATIB afgehandeld.

Bij betaalde verkopen is in principe de verkoper belastingplichtig. Is de verkoper echter een natuurlijke persoon zonder woonplaats in Spanje, dan kan volgens de Spaanse gemeentebelastingwet de koper als vervangende belastingplichtige optreden. In de praktijk wordt daarom in de koopovereenkomst vaak geregeld of en in welke hoogte een bedrag voor de Plusvalía wordt ingehouden.

Sinds de hervorming naar aanleiding van de jurisprudentie van het Constitutioneel Hof is een verkoop zonder aantoonbare waardestijging in principe niet aan de Plusvalía onderworpen, als het ontbreken van waardestijging correct wordt aangegeven en bewezen. Bovendien kan de belastingplichtige eisen dat in plaats van de objectieve berekening de daadwerkelijk lagere waardestijging wordt gehanteerd.

Hypotheekontbinding en kosten

Een afgeloste hypotheek verdwijnt niet automatisch uit het kadaster. Voor de registerontbinding is doorgaans een notariële ontbindingsakte en inschrijving in het Registro de la Propiedad nodig. Als de restschuld pas uit de verkoopopbrengst wordt voldaan, coördineert de notaris gewoonlijk het bankcertificaat, de betaling en de ontbinding.

Vanuit het perspectief van de verkoper kunnen verder relevant worden: makelaarscourtage, juridische of fiscale begeleiding, energielabel, actualisatie van technische documenten, verkoopzijde notariskosten, kosten van hypotheekontbinding, kadasterkosten, Plusvalía municipal en de lopende afrekening van IBI, gemeenschapskosten of nutsvoorzieningen tot aan de overdracht. Fiscaal is niet elke uitgave automatisch aftrekbaar; doorslaggevend zijn het verband, de bewijsstukken en de specifieke belastingsoort.

Praktische checklist

• Fiscale woonplaats voor het verkoopjaar verduidelijken en bewijsstukken gereedhouden.
• Aankoopakte, aankoopbelasting, notaris- en registerkosten verzamelen.
• Investeringen en verbeteringen met facturen en vergunningen documenteren.
• Bij verhuur fiscaal aan te rekenen afschrijvingen controleren.
• Plusvalía municipal met kadasterwaarde en gemeenteparameters simuleren.
• Bij niet-ingezetenen de 3%-retención in de koopovereenkomst en geldstroom weergeven.
• Openstaande hypotheek inclusief ontbindingsakte en registerkosten vooraf organiseren.
• Modelo 211 van de koper opvragen en termijn voor Modelo 210 bewaken.

Conclusie

Bij de verkoop van een woning op Mallorca is de belastingaftrek bij de notaris slechts een deel van het plaatje. Doorslaggevend is of winstbelasting, Plusvalía, retención en kosten al vóór de ondertekening correct zijn berekend. Internationale eigenaren van hoogwaardige woningen moeten daarom niet alleen de verkoopprijs optimaliseren, maar de netto-opbrengst na belastingen plannen.