Byggetillatelse og Cédula Urbanística på Mallorca

De som kjøper, bygger om eller får teknisk undersøkt en eksisterende eiendom på Mallorca, støter raskt på to begreper: licencia urbanística og Cédula Urbanística. Det første er selve byplanmessige tillatelsen for et konkret tiltak. Det andre er en skriftlig byplanmessig redegjørelse om en tomt eller bygning.

Hva licencia urbanística regulerer

Mange bygningsmessige inngrep må ikke påbegynnes før kommunal tillatelse eller etter tillatt comunicación previa er gitt. Ansvarlig er i utgangspunktet den enkelte Ayuntamiento. Det eldre dagligspråket skiller ofte mellom obra mayor og obra menor; juridisk viktigere er imidlertid om det kreves en lisens, en melding eller en ytterligere sektoriell frigivelse.

Nybygg, strukturelle inngrep, volumendringer, bruksendringer, riving, bassengbygging, større terrasser, gjerder i utmark og tiltak i verneverdige bygninger bør aldri behandles som enkle håndverksarbeider.

Comunicación previa og declaración responsable

For enkle arbeider med liten teknisk betydning kan en comunicación previa være tilstrekkelig. Likevel kan det være nødvendig med planer, beskrivelse, budsjett, teknisk redegjørelse, gebyrkvitteringer eller sektorielle tillatelser. Declaración responsable er på Mallorca først og fremst relevant i tilstøtende områder og bør ikke forveksles generelt med en byggetillatelse.

Typisk forløp

I begynnelsen står mulighetsvurderingen: grunnbok, matrikkel, eksisterende lisenser, Cédula de Habitabilidad, kommuneplan, MUIB-data, Plan Territorial, vernekategorier, vei-, kyst-, vann-, kulturminne- og landskapsbestemmelser. For søknadspliktige prosjekter utarbeides det vanligvis et proyecto básico som beskriver beliggenhet, volum, arealer, høyder, bruk, avstander og byplanmessig samsvar.

Etter lisens basert på basisprosjektet må proyecto de ejecución innleveres. Det danner grunnlaget for utførelsen og er i utgangspunktet underlagt viseringsplikt for prosjektpliktige byggverk. Visado erstatter ikke kommunal tillatelse, men bekrefter formelle og yrkesrettslige aspekter.

Frister og byggestart

LUIB fastsetter i utgangspunktet tre måneder for avgjørelse av en byplanmessig lisens fra fullstendig innlevert søknad. Etterkrav og sektorielle uttalelser kan sette fristen i bero. Dersom lisensen gis på grunnlag av et basisprosjekt, må utførelsesprosjektet leveres innen fristen; kommunen kontrollerer deretter samsvaret. Byggestart må i tillegg meldes.

Hva Cédula Urbanística er

Cédula Urbanística er verken et beboelighetsbevis eller en byggetillatelse. Det er en byplanmessig redegjørelse om klassifisering, kvalifikasjon, gjeldende ordenanzas, bebyggelige parametere, verneområder, forpliktelser og begrensninger. Enkelte kommuner bruker begreper som informe urbanístico eller certificado de aprovechamiento urbanístico.

For kjøpere er denne redegjørelsen verdifull fordi den setter prospekt, matrikkel og grunnbok i en planrettslig sammenheng. Den legaliserer imidlertid ikke påbygg, garanterer ikke fremtidig lisens og erstatter ikke innsyn i originaldokumenter.

Risikoer ved eksisterende eiendommer

Vanlige risikoområder er avvik mellom virkelighet, matrikkel, grunnbok og lisensdokumenter; gamle påbygg uten tillatelse; bassenger, pergolaer, porches eller garasjer i utmark; bruksendringer fra lager til bolig; byggverk i vernet rústico; kyst-, vann-, vei- eller kulturminnevernsoner; samt utløpte eller aldri avsluttede lisenser.

• Be Ayuntamiento om byggesaksdokumenter, lisenser, Final de Obra og eventuelle disiplinærsaker.
• Søk om Cédula Urbanística eller kommunalt tilsvarende, spesielt for tomter, rústico eller ved ønske om utvidelse.
• Kontroller Cédula de Habitabilidad separat: gyldig, fornybar og passende for bruken.
• Mål opp og sammenlign matrikkel, grunnbok og virkelighet.
• Ikke påbegynn arbeider bare fordi en entreprenør betegner dem som obra menor.