Kjøpsomkostninger ved eiendomskjøp på Mallorca

Ved eiendomskjøp på Mallorca består budsjettet ikke bare av kjøpesummen. I tillegg kommer engangskostnader: skatter, notar, grunnbok, juridisk gjennomgang og ved finansiering ytterligere bank- og pantelånskostnader. Som en grov retningslinje bør kjøpere av eksisterende eiendommer vanligvis budsjettere med rundt 10 til 15 % ekstra; ved nybygg ofte omtrent 12 til 14 %, avhengig av kjøpesum, AJD-sats, finansiering og rådgivningskostnader.

Eksisterende eiendom eller nybygg: Den viktigste forskjellen

Den største kostnadsposten avhenger av om du kjøper en brukt eiendom eller et nybygg fra en utbygger.

Ved en eksisterende eiendom er den baleariske ITP vanligvis den klart største tilleggskostnaden. Den generelle satsen er for tiden 8 % til 13 %: opptil 400 000 euro 8 %, fra 400 000,01 til 600 000 euro 9 %, fra 600 000,01 til 1 000 000 euro 10 %, fra 1 000 000,01 til 2 000 000 euro 12 % og over dette 13 %. For en første primærbolig og visse kjøpergrupper kan reduserte satser eller bonuser gjelde; disse er underlagt strenge vilkår og bør vurderes skattemessig i det enkelte tilfellet.

For en rask estimering ved eksisterende eiendommer, bruk ITP- og eiendomsoverføringsskatt-siden med kalkulator. Den erstatter ikke skatterådgivning, men hjelper med å vurdere den største tilleggskostnaden realistisk tidlig.

Notar og grunnbok

Den notarielle kjøpsavtalen er i praksis det sentrale trinnet for å dokumentere eiendomsovergangen juridisk sikkert og deretter få den registrert i grunnboken. Notarkostnadene følger statlige aranceles og avhenger blant annet av kjøpesum, dokumentets omfang og kopier.

Etter den notarielle bekreftelsen blir eiendomsendringen registrert i Registro de la Propiedad. Også grunnbokskostnadene følger en offisiell arancel og avhenger av verdien og typen registrering. For kjøpere er registreringen spesielt viktig fordi den sikrer eierposisjonen overfor tredjeparter.

Advokatgjennomgang

En advokat er ikke lovpålagt i alle tilfeller ved eiendomskjøp, men ved kjøp av internasjonale kjøpere på Mallorca er det praktisk talt svært anbefalt. Gjennomgangen omfatter typisk eiendomstitler, heftelser, byggetillatelser, bruksstatus, matrikkel- og grunnboksdata, fellesgjeld, skatterisiko, kjøpsavtale, Arras-avtale og fullmakter.

Advokathonorarer er fritt avtalte. Vanlig er faste honorarer eller prosentvise modeller, ofte pluss spansk IVA. Viktig er en skriftlig oppdragsavtale med klar beskrivelse av tjenestene.

Bank- og finansieringskostnader

Ved et kjøp med spansk pantelån må kjøpskostnader og pantelånskostnader holdes adskilt. Kjøpskostnadene, spesielt ITP eller IVA/AJD for ervervet, notar- og grunnbokskostnader for kjøpsavtalen samt juridisk rådgivning, bæres i utgangspunktet av kjøperen.

For pantelånet gjelder siden den spanske boliglånsreguleringen: Verdsettelsen av eiendommen, altså Tasación, bæres vanligvis av låntakeren. Banken overtar derimot Gestoría, notarkostnadene for pantelånsdokumentet, registreringen av pantelånet i grunnboken og de tilsvarende pantelånsskattene i henhold til gjeldende regulering. En avslutningsprovisjon kan påløpe hvis den er avtalt i lånetilbudet.

Andre engangskostnader

Avhengig av kjøperprofil kan det komme ytterligere utgifter: NIE-søknad, bekreftede oversettelser, tolk, fullmakter, tekniske rapporter, arkitektgjennomgang, oppmåling, energisertifikatgjennomgang eller Gestoría-tjenester for skatte- og registerbehandling.

Praktisk budsjettregel

For en eksisterende eiendom på Mallorca er ITP utgangspunktet for budsjettplanleggingen. I tillegg kommer notar, grunnbok, advokat og eventuelt finansierings- og bankkostnader. Ved nybygg erstatter IVA ITP; i tillegg påløper AJD. De som finansierer, bør vurdere Tasación, eventuelle avslutningsprovisjoner og løpende finansieringsvilkår separat fra de rene kjøpsomkostningene.