Eiendomskjøp på Mallorca: slik går det steg for steg

Et eiendomskjøp på Mallorca forløper i tolv steg, fra søkeprofil til nøkkeloverlevering, og koster ved en eksisterende bolig for 750 000 euro alene 65 000 euro i eiendomsavgift (ITP, 8,67 %). Ved 1 500 000 euro er det 150 000 euro (10,00 %). Notar og grunnbok koster til sammen etter den offisielle Arancel ved en kjøpesum på 750 000 til 1 500 000 euro rundt 1 100 til 1 500 euro. Mellom Arras-kontrakt og notartime avtales i praksis ofte inntil 90 dager. Per oktober 2026.

Hvordan forløper eiendomskjøpet på Mallorca steg for steg?

Tabellen viser de tolv stegene med involverte, varighet og kostnader. Varigheten er et erfaringstall så lenge ingen lovfestet frist er nevnt. Kostnadene gjelder en kjøpesum på 750 000 euro (eksisterende bolig).

Steg	Hvem	Varighet	Kostnader
1. Søkeprofil	Kjøper, megler	noen få dager til 2 uker	ingen offentlige kostnader
2. Budsjett og NIE	Kjøper, advokat eller Gestor, bank	NIE: dager til flere uker	NIE-gebyr (Modelo 790, Código 012)
3. Forhåndsvalg	Kjøper, megler	1 til 4 uker	ingen offentlige kostnader
4. Visning	Kjøper, megler	dager til måneder	Reisekostnader
5. Forhandling	Kjøper, megler	1 til 4 uker	ingen
6. Reservasjon	Kjøper, selger, byrå	noen få dager til uker	Beløp fritt avtalt
7. Due Diligence	Advokat, arkitekt, skatterådgiver	1 til 3 uker	Honorar fritt avtalt, Nota Simple 3,01 € Arancel
8. Arras-kontrakt	Kjøper, selger, advokat	1 til 2 uker	Forskudd ofte rundt 10 % (del av prisen)
9. Forberede notartimen	Notar, advokat, bank	1 til 2 uker	ved pantelån: Tasación
10. Kjøp hos notar	Notar, kjøper, selger	én time	Notar rundt 694 € inkl. IVA (uten Folios, kopier)
11. Skatter og grunnbok	Gestor, notar, Registrador	Skatt 1 måned, grunnbok 15 virkedager	ITP 65 000 €, grunnbok rundt 394 € inkl. IVA
12. Overtakelse	Kjøper, selger	på notardagen eller avtalt	Leverandører, forsikring, sameie

Hva skjer nøyaktig i de tolv stegene?

1. Fastsett søkeprofil. Avklar om eiendommen skal være feriehus, hovedbolig, kapitalinvestering eller pensjonistbolig. Beliggenhet, finansiering, skatter og utleiespørsmål avhenger av dette. Til profilen hører areal, utendørsområde, havutsikt, parkeringsplass, bygningstilstand, energieffektivitet, felleskostnader og overtakelsestidspunkt. Ved leiligheter er det viktig om sameiet er velholdt og om større rehabiliteringer står for døren. Ved fincaer og hus bør tilbygg, basseng og adkomster tidlig kontrolleres for juridisk dokumentasjon. Varighet: noen få dager til to uker. Kostnader: ingen offentlige.
2. Avklar budsjett og NIE. Planlegg i tillegg til kjøpesummen ITP eller IVA, notar, grunnbok, advokat, oversettelser, finansiering, renovering og reserver (budsjett, kjøpsomkostninger). NIE søker du om med skjemaet EX-15 og gebyret Modelo 790, Código 012; timer er knappe, regn med flere uker. Ved finansiering innhenter du på forhånd en bekreftelse. Tasación tar ifølge bransjeopplysninger en til tre uker.
3. Gjør et forhåndsvalg. Gjennomgå prospekter kritisk: Er boarealet plausibelt, finnes det oppdaterte bilder, stemmer beliggenhet, byggeår, felleskostnader og katasteropplysninger, og skiller prospektet mellom bebygd areal, bruksareal, tomt og terrasser? Søk etter det juridisk og økonomisk mest holdbare objektet, ikke bare det vakreste. Be ved landlige objekter og objekter med utleieperspektiv tidlig om en dokumentliste. Varighet: en til fire uker.
4. Visning. Vær oppmerksom på fuktighet, tak, vinduer, husteknikk, vann, strøm, avløp, internett, adkomst, nabolag og støy. Ved leiligheter hører heis, fasade, reserver og husordensregler med. Cédula de habitabilidad er ifølge Consell de Mallorca relevant ved salg og utleie. Varighet: dager til måneder, avhengig av søket.
5. Forhandle prisen med fakta. Gode argumenter er sammenlignbare priser, behov for renovering, manglende sertifikater, heftelser, fellesgjeld og en ryddig tidsplan. Finansieringsbekreftelse, NIE og dokumentasjon på egenkapital styrker din posisjon, fordi selgere heller godtar et lavere, men pålitelig gjennomførbart tilbud. Varighet: en til fire uker.
6. Reserver. Reservasjonen tar objektet kort tid av markedet, til advokat, skatterådgiver eller Gestor har fullført de første kontrollene. Regulér pris, beløp, frist, tilbakebetaling, objektidentifikasjon og forbeholdet om juridisk gjennomgang (reservasjon og Arras). Betal aldri kontant uten kvittering. Beløpet er ikke fastsatt ved lov.
7. Gjennomfør Due Diligence. Kontroller grunnbok (Nota Simple), kataster (referanse, beliggenhet, areal, valor de referencia), eiere, pantelån, servitutter, bo- og bruksrettigheter, fellesgjeld, IBI, energisertifikat, Cédula, leieforhold og byggerett (Due Diligence). Notaren kontrollerer senere identitet, rettstittel, heftelser, katasterreferanse og energisertifikat, men erstatter ikke din egen kontroll. På grunn av hvitvaskingsreglene kontrolleres midlenes opprinnelse og reelle rettighetshavere. Varighet: en til tre uker. Kostnader: advokathonorar fritt avtalt, Nota Simple 3,01 euro Arancel per eiendom (RD 1427/1989).
8. Undertegn Arras-kontrakten. Den private kontrakten er juridisk bindende og regulerer pris, betalingsplan, frister, fravær av heftelser, kostnadsfordeling, inventar og vilkår frem til notaren. Typen Arras må stå i kontrakten: Notariatet nevner arras confirmatorias som den vanligste formen. Bare ved arras penitenciales kan kjøperen tre tilbake med tap av forskuddet, selgeren mot tilbakebetaling av det doble (art. 1454 Código Civil). Vanlig er et forskudd på rundt 10 % av prisen.
9. Forbered notartimen. Kontroller utkastet til Escritura, gjeldende Nota Simple, betalingsveier, NIE, fullmakter (eventuelt apostillert og oversatt), finansieringsdokumenter og inventarliste. Det offentlige dokumentet gir særlig rettssikkerhet. Ved et pantelån rådfører du deg med notaren før undertegningen; loven fastsetter en frist på ti dager for dette (notartime).
10. Kjøp hos notaren. Du undertegner Escritura de Compraventa, betaler restsummen, og selgeren overleverer besittelse og nøkler. Heftelser slettes, løses inn eller overtas uttrykkelig. Skjøtet bør entydig dokumentere betalingsmåte, heftelsesstatus, katasterreferanse, energisertifikat, felleskostnader, IBI og overtakelse. Den notarielle bekreftelsen er ennå ikke det siste steget. Er selgeren ikke bosatt i Spania, må du holde tilbake 3 % av prisen og innbetale det via Modelo 211 innen en måned. Uten avvikende avtale bærer ifølge notariatet selgeren notargebyrene for skjøtet og kjøperen kostnadene for sin kopi; fordelingen bør stå i kontrakten.
11. Betal skatter og få registrert i grunnboken. ITP betaler du med Modelo 600 innen en måned fra skjøtet (ATIB). Registreringen i Registro de la Propiedad sikrer eiendomsretten din overfor tredjeparter; Registrador har for dette 15 virkedager fra mottak. Kontroller skattebevis, sletting av tidligere heftelser og registreringen.
12. Overtakelse og etterarbeid. Protokollfør nøkler, målerstander, koder, garantier og inventar. Overfør strøm, vann, internett, forsikring, kommunale avgifter og felleskostnader. Kontroller din skattemessige situasjon som resident eller ikke-resident. Den som vil leie ut turistmessig, må undersøke det separat: Eierskap alene gir ingen utleietillatelse.

Hvilke kostnader påløper ved kjøp av en eksisterende bolig?

Ved kjøp av en eksisterende bolig betaler du på Balearene ITP etter en skala: 8 % til 400 000 euro, 9 % til 600 000 euro, 10 % til 1 000 000 euro, 12 % til 2 000 000 euro og 13 % over dette (ATIB, per oktober 2026). ATIB beregner av dette en gjennomsnittssats på hele verdien. En redusert sats på 4 % gjelder bare til 270 151,20 euro og bare for den fremtidige hovedboligen under trange vilkår.

Post (eksisterende bolig)	750 000 €	1 500 000 €
ITP	65 000 € (8,67 %)	150 000 € (10,00 %)
Notar etter Arancel, inkl. 21 % IVA	rundt 694 €	rundt 953 €
Grunnbok etter Arancel, inkl. 21 % IVA	rundt 394 €	rundt 566 €
Skatt og offentlige gebyrer	rundt 66 090 € (8,8 %)	rundt 151 520 € (10,1 %)

Regnestykket for 750 000 euro: 8 % på 400 000 euro (32 000 euro) pluss 9 % på 200 000 euro (18 000 euro) pluss 10 % på 150 000 euro (15 000 euro). Notar og grunnbok er grunnbeløpet i de offisielle skalaene (RD 1426/1989 og 1427/1989) etter 5 % avslag; Folios, kopier og tilleggsposter kommer i tillegg. Ikke inkludert er advokat, Gestoría, oversettelser, finansiering og provisjon. Rådgivning om skatte- og juridiske spørsmål i det enkelte tilfellet tar advokat og skatterådgiver seg av.

Hva koster kjøpet av et nybygg?

Ved nybygg fra utbygger påløper i stedet for ITP 10 % IVA, ved en pris på 750 000 euro uten IVA altså 75 000 euro. Dertil kommer stempelavgiften AJD: på Balearene som hovedregel 1,5 % av skjøtet, fra en verdi på 1 000 000 euro 2 % (ATIB). Avklar avgiftsgrunnlaget på forhånd med skatterådgiveren.

Hvilken kort sjekkliste hjelper internasjonale kjøpere?

• Avklar søkeprofil og bruk: feriehus, hovedbolig, investering eller utleie.
• Beregn totalbudsjettet med ITP eller IVA, AJD, notar, grunnbok, rådgivning og reserve.
• Forbered NIE, bank, finansieringsbekreftelse og dokumentasjon på midlenes opprinnelse.
• Kontroller objekt, selger, grunnbok og grunnleggende dokumenter før reservasjonen.
• Undertegn reservasjonen bare med en klar tilbakebetalingsregel og forbehold om Due Diligence.
• La alle juridiske, tekniske, skattemessige og byggerettslige punkter kontrolleres før Arras-kontrakten.
• Avtal notartimen først når utkast til skjøte, betaling og sletting av mulige heftelser er avklart.
• Betal skatter i tide etter notaren og kontroller grunnboksregistreringen.
• Protokollfør overtakelsen og overfør leverandører, forsikring, sameie og skatteplikter.