Sameie, ekteskap, partnerskap og familiestrukturer

Hvorfor eierstrukturen bør bestemmes før notartimen

Ved eiendomskjøp på Mallorca er det ikke bare viktig hvem som overfører kjøpesummen. Det avgjørende er hvem som fremstår som eier i den notarielle kjøpsdokumentet og senere i grunnboken, med hvilken andel og under hvilken familiær eller formuesrettslig bakgrunn. Denne strukturen påvirker finansiering, løpende kostnader, senere separasjon, gave, salg og arvefølge.

Etter spansk rett oppstår sameie når en rettighet eller en ting tilhører flere personer udelet. Ved eiendom betyr dette som oftest ideelle andeler: Hver sameier har en ideell andel i hele eiendommen, for eksempel 50/50, 70/30 eller 99/1.

Sameieandeler: ikke automatisk etter betaling

Den som stiller 80 prosent av egenkapitalen, men lar begge kjøpere registreres med 50 prosent hver, skaper rettslig en 50/50-struktur. Dette kan være tilsiktet, men bør forstås skattemessig og sivilrettslig. Senere renoveringer, ekstraordinære nedbetalinger eller løpende kostnader endrer normalt ikke grunnboksandelen automatisk.

Ektefeller og formuesordning

For ektefeller er det ikke alltid tilstrekkelig å se på grunnboken alene. I tillegg må det undersøkes hvilken formuesordning som gjelder. I den fellesspanske Código Civil gjelder uten ekteskapsavtale som hovedregel sociedad de gananciales; på Mallorca kan ved anvendelse av balearisk sivilrett separación de bienes være relevant. For internasjonale par er EU-forordning 2016/1103 viktig, da den koordinerer grenseoverskridende spørsmål om ekteskapsformue.

Ugifte par og registrerte partnerskap

Ugifte kjøpere bør forberede en tilleggsavtale om sameie. I denne kan bruk, kostnader, utleie, renoveringer, salg, uttreden av en partner, verdsettelse av eiendommen og frister reguleres. For registrerte partnerskap kan EU-forordning 2016/1104 være relevant.

Barn og familieformue

Barn kan spille en rolle i familiestrukturer, for eksempel når foreldre ønsker å overføre formue tidlig. Ved mindreårige barn kreves særlig forsiktighet: For avhendelse eller beheftelse av et barns eiendom kan det være nødvendig med rettslig godkjenning. Dette kan betydelig forsinke senere salg, pant eller omstruktureringer.

Senere separasjon: den egentlige stresstesten

Etter Código Civil er ingen sameier tvunget til å forbli i fellesskapet permanent. Enhver kan i utgangspunktet kreve opphevelse av fellesskapet. Ved en separasjon finnes det flere veier: utkjøp, felles salg, tildeling i forbindelse med skilsmisse eller rettslige prosesser. Eierskap, bruk og låneansvar bør tenkes separat.

Overføring, gave og salg innen familien

En senere endring av eierstrukturen er mulig, men sjelden nøytral. Salg av en andel, gave til ektefelle eller barn, oppløsning av et sameie eller innskudd i et selskap kan ha notarielle, registerrettslige og skattemessige konsekvenser.

Praktisk utforming

Kjøpsdokumentet bør presist gjengi navn, NIE, statsborgerskap, bosted, sivilstatus, formuesordning, ervervsandeler og eventuelt ekteskapsavtale eller rettsvalg. I tillegg anbefales det ved sameie å inngå en avtale om bruk, kostnader, utleie, investeringer, forkjøpsretter, verdsettelsesmetode og uttredelsesscenario.