Kjøpsjekkliste Mallorca: den sikre veien til eiendommen

Et eiendomskjøp på Mallorca er godt planleggbart, hvis beslutningen ikke bare tas basert på beliggenhet, utsikt og magefølelse. Avgjørende er en klar søkeprofil, et fullstendig budsjett, kontrollerte dokumenter og en ryddig prosess frem til innføring i grunnboken. Denne sjekklisten veileder internasjonale kjøpere gjennom de viktigste trinnene og viser hvilke punkter som bør være avklart før reservasjon, arras-avtale og notartime.

Forberedelse: Kjøpsmål, team og tidsplan

Begynn med bruken: primærbolig, sekundærbolig, feriebolig for familien, langsiktig utleie eller turistutleie. Denne beslutningen påvirker beliggenhet, budsjett, skattebehandling, tillatelser, finansieringsstruktur og løpende forvaltning.

Søk om NIE eller avtal tidlig time.
Avklar finansiering, egenkapital, valutarisiko og tilleggskostnader realistisk før befaringer.
Planlegg egen advokat, skatterådgiver og for hus en arkitekt eller teknisk sakkyndig.
Forbered en notarial fullmakt ved fravær; for utenlandske fullmakter, kontroller apostille og oversettelse.
Dokumenter midlenes opprinnelse slik at bank, notar og rådgivere kan gjennomføre hvitvaskingskontrollen på en ryddig måte.

Søkeprofil: først bruken, deretter adressen

En god søkeprofil sparer tid og forhindrer dyre kompromisser. Definer ikke bare sted, størrelse og pris, men også daglig brukbarhet: tilgjengelighet, parkering, internett, vinteregnethet, støy, nabolag, felleskostnader og renoveringsbehov.

For egen bruk: kontroller innkjøp, medisinsk behandling, oppvarming, skygge, fuktighet og vedlikeholdsbehov.
For byleiligheter: kontroller heis, fond, protokoller, støy, fellesregler og utleiebegrensninger.
For fincaer og hus i landlige områder: kontroller byggerett, lovlige arealer, vann, brønn, strøm, adkomst, avløp og bassengtillatelse spesielt nøye.
For utleiehensikt: beregn tillatelse, etterspørsel, løpende kostnader og skattemessig behandling separat.

Budsjett: Kjøpesum er ikke totalkostnad

Kostnadspost	Hva kjøpere bør være oppmerksomme på
Brukt eiendom	Som regel påløper ITP på Balearene. Den generelle satsen er progressiv og varierer for eiendommer fra 8 % til 13 %.
Nybygg fra utbygger	Vanligvis påløper IVA; for bolig generelt 10 %. I tillegg må AJD budsjetteres.
Notar og grunnbok	Gebyrer avhenger blant annet av kjøpesum, dokumentomfang og innføringer.
Rådgivning og teknisk kontroll	Avtal advokat-, skatte-, gestoría- og taksthonorarer skriftlig før oppdrag.
Løpende kostnader	Budsjetter med IBI, renovasjonsgebyr, comunidad, forsikring, vedlikehold, hage, basseng, leverandører og for ikke-residente IRNR.

For ITPAJD er ikke bare kjøpesummen avgjørende. Matrikkelens referanseverdi kan være relevant for skattegrunnlaget hvis den er høyere enn den oppgitte verdien. Derfor bør den skattemessige referanseverdien kontrolleres før kontraktsignering.

Befaring og dokumenter

En befaring bør behandles som en kort revisjon. Kontroller faktiske arealer, rominndeling, terrasser, bassenger og uthus mot grunnbok, matrikkel og planer. Vær oppmerksom på fuktighet, sprekker, tak, vinduer, klima, elektrisk anlegg, vanntrykk, avløp og tekniske installasjoner.

Dokument	Formål med kontrollen
Nota Simple	Eier, rettigheter, pant, heftelser og registrert objektsbeskrivelse.
Escritura	Eiendomsdokument, ervervshistorie og spesielle avtaler.
Matrikkeldata og referanseverdi	Identifikasjon, arealkontroll og skattemessig klassifisering.
IBI-kvittering	Kommunale eiendomsskattedata, matrikkelreferanse og løpende betalinger.
Cédula de habitabilidad	Beboelighet; sentral på Mallorca for salg og utleie.
Energisertifikat	Obligatorisk dokument ved salg og utleie.
Fellessertifikat	For leiligheter og anlegg: gjeldsstatus, protokoller, vedtekter, spesielle fellesutgifter.
Bygge- og tillatelsesdokumenter	Legalitet av hus, tilbygg, basseng, ombygginger og bruksendringer.

Due diligence, kontrakter og notar

Due diligence skal avklare om du erverver nøyaktig det du tror du kjøper: juridisk, bygningsmessig, skattemessig og økonomisk. Pant, bruksrett, servitutter, utleggspant, forkjøpsretter eller begrensninger må være oppgjort eller kontraktsmessig sikret før eller senest ved notartimen.

Ingen betaling uten selgeridentitet, aktuell Nota Simple og klar objektsbeskrivelse.
Ta inn due diligence-betingelser hvis dokumenter fortsatt mangler.
Avtal finansieringsbetingelse hvis kjøpet avhenger av banktilsagn.
Reguler inventar, møbler, tekniske apparater og kunst separat og entydig.
Fastsett presist tidspunkt, notar, frigjøring av heftelser, skattebetalinger og overleveringstilstand.

Notaren kontrollerer identitet, fullmakt, dokumentasjonsevne, vesentlige kontraktsinnhold og aktuelle registeropplysninger. Deretter må skatter betales rettidig og den endelige innføringen i Registro de la Propiedad overvåkes.

Overlevering og forvaltning etter kjøpet

Overleveringen bør dokumenteres: målerstander, nøkler, fjernkontroller, alarmkoder, vedlikeholdsavtaler, inventar og tilstand. De som ikke bor på Mallorca hele året, bør organisere forvaltning, vedlikehold og skatteplikter profesjonelt.

Opprett skattekalender for IBI, renovasjonsgebyr, IRNR, utleie og lokale avgifter.
Kontroller forsikring for bygning, innbo, ansvar, tomgang og utleie.
Planlegg vedlikehold for klima, avfukting, tak, basseng, hage, alarm og vanninstallasjon.
Før dokumentperm med Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, energisertifikat, forsikringer, protokoller, fakturaer og selvangivelser.