Spansk S.L. ved eiendomskjøp

En spansk Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L.) kan være fornuftig ved eiendomskjøp på Mallorca dersom eiendommen er en del av en reell forretningsmodell: utleie, prosjektutvikling, felles investering av flere personer, asset management eller en senere strukturert overføring av andeler. For rent privat feriehuskjøp er den derimot ofte ingen snarvei, men et ekstra lag med stiftelse, regnskap, selvangivelser, bankkontroll og offentliggjøring av reelle rettighetshavere.

Hva er en S.L.?

S.L. er den spanske formen for aksjeselskap med begrenset ansvar. Det stiftes ved notarialdokument og registreres i Registro Mercantil. Etter reformen av spansk selskapsrett kan minimumskapitalen i utgangspunktet være fra 1 euro. Så lenge kapital og lovbestemt reserve til sammen er under 3.000 euro, gjelder spesielle beskyttelsesregler, blant annet om reserveoppbygging og aksjonærenes ansvar ved likvidasjon.

Når en S.L. kan være fornuftig

• Flere investorer: Eierandeler, stemmeretter, forkjøpsretter, exit-regler og arvefølge kan struktureres.
• Utleie eller eiendomsdrift: Ved reell økonomisk aktivitet kan S.L. samle inntekter, kostnader, finansiering og investeringer.
• Prosjektutvikling: Kjøp, renovering, nybygg, salg eller næringsutleie passer ofte bedre i et selskap.
• Ansvars- og risikodeling: Bygge-, leie-, personal- eller leverandørrisiko kan organiseres adskilt; banker krever likevel ofte personlige garantier.

Når det som oftest ikke er fornuftig

For en privat brukt ferievilla uten nevneverdig utleie er en S.L. ofte dyr og krevende å forklare. Den sparer normalt ikke dokumentavgift ved kjøp. Mange reduserte skattesatser på Balearene er knyttet til fysiske personer, primærbolig, alder, funksjonshemming, familiestatus eller lokal bostedsadresse og passer ikke til et selskap som kjøper.

I tillegg blir privat bruk av aksjonærer ikke ignorert skattemessig. Hvis en aksjonær bruker en eiendom som eies av S.L., må markedsmessig leie, skjult utbytte, naturalytelse eller tilknyttede transaksjoner vurderes.

Stiftelse og løpende forvaltning

Typisk forløp: negativ navneattest, spanske skattenumre for de involverte, bank- og kapitalbevis, notarialstiftelsesdokument, vedtekter, utnevnelse av administrator, registrering i Registro Mercantil, endelig NIF og skattemessig registrering. Ved utenlandske aksjonærer, fullmakter, apostiller og oversettelser tar forberedelsene ofte lengre tid enn den formelle registreringen.

Løpende trenger S.L. regnskap, selskapsbøker, selvangivelser, aksjonærbeslutninger og innlevering av årsregnskap. Administratorer har personlig ansvar dersom de bryter lovpålagte plikter eller aktsomhetsplikter.

Skatt ved kjøp og i eiertiden

Ved kjøp av en brukt eiendom på Mallorca påløper det vanligvis ITP. Ved nybygg eller første levering fra en næringsdrivende påløper det typisk IVA i stedet for ITP; i tillegg kommer vanligvis AJD. S.L. er ingen generell skattebesparelse.

En spansk S.L. er underlagt spansk selskapsskatt. Bare forretningsmessig begrunnede kostnader med korrekt dokumentasjon er fradragsberettigede. Kostnader for private opphold, private reiser, privat utstyr eller ikke-markedsmessig aksjonærbruk er spesielt risikoutsatt.

Reelle rettighetshavere, bank og hvitvaskingskontroll

En S.L. gjør ikke eierstrukturen usynlig. Banker, notarer, registre, advokater, skatterådgivere og eiendomsmeglere kan være forpliktet i henhold til spansk hvitvaskingslovgivning til å kontrollere kunder, reelle rettighetshavere, midlenes opprinnelse og transaksjonens formål. Kjøpere bør forvente organisasjonskart, pass, skatteidentifikasjonsnumre, selskapsdokumenter, bevis for midlenes opprinnelse, låneavtaler, apostiller og oversettelser.

Salg av eiendommen eller salg av andelene?

Ved exit selger enten S.L. eiendommen, eller aksjonærene selger forretningsandelene. Et andelssalg kan være organisatorisk mer elegant fordi kontrakter og bankkontoer forblir i selskapet. Kjøpere overtar imidlertid også S.L.s historie: latent skatt, regnskapsfeil, lån, ikke-deklarert aksjonærbruk og AML-spørsmål. Andelssalg er ikke automatisk skattenøytrale, spesielt hvis selskapet i det vesentlige eier spanske eiendommer.

Praktisk tommelfingerregel

En S.L. lønner seg snarere hvis eiendommen er en investerings- eller forretningseiendom, og strukturen oppfyller et klart formål. For det klassiske private Mallorca-feriehuset er direkte privat kjøp ofte enklere, mer transparent og billigere. Før stiftelse bør det alltid foretas en spansk skatte- og juridisk gjennomgang med modellberegning for kjøp, bruk, utleie, løpende kostnader og exit.