ITP i podatek od czynności cywilnoprawnych na Majorce

Podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP) wynosi na Majorce przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego 8% do 400 000 €, 9% do 600 000 €, 10% do 1 000 000 €, 12% do 2 000 000 € i 13% powyżej, każdorazowo tylko od części kwoty w danym progu. Przy cenie zakupu 750 000 € to około 65 000 €, średnio około 8,7%. Nowe budownictwo od dewelopera podlega zamiast tego 10% IVA plus 1,5% AJD (od 1 mln € 2%). Stan: październik 2026.

Chodzi o modalność Transmisiones Patrimoniales Onerosas w ramach Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, w skrócie ITPAJD. Kalkulator powyżej tego artykułu pomaga oszacować ogólne obciążenie ITP dla nieruchomości na Majorce na podstawie aktualnej skali balearskiej.

Czym jest ITP na Majorce?

ITP to podatek od odpłatnego przeniesienia majątku. Przy zakupie nieruchomości na Majorce dotyczy on przede wszystkim zakupu używanego mieszkania, finki, willi lub domu. Podatnikiem jest zasadniczo kupujący, a nie sprzedający. Właściwym organem jest balearska agencja podatkowa ATIB, ponieważ nieruchomość znajduje się na Balearach. Ogólna skala obowiązuje niezależnie od narodowości i miejsca zamieszkania kupującego.

Kiedy płaci się ITP?

ITP płaci się zazwyczaj wtedy, gdy nieruchomość na Majorce jest sprzedawana jako nieruchomość z rynku wtórnego, czyli przy zakupie od osoby prywatnej lub przy odsprzedaży przez przedsiębiorcę. ITP w modalności TPO zwykle nie występuje przy zakupie nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera w ramach pierwszej dostawy. Wtedy zamiast tego naliczane jest IVA, a dodatkowo regularnie AJD od aktu notarialnego.

Jak wysokie jest ITP na Majorce? Aktualna skala

Ogólna skala ITP w Illes Balears wynosi od 8% do 13% i jest liczona progresywnie. Każda stawka obowiązuje tylko dla tej części wartości, która mieści się w danym progu (stan: październik 2026, według ATIB):

Kalkulator powyżej stosuje tę logikę progresywną: nie cała cena zakupu jest opodatkowana najwyższą stawką, lecz tylko odpowiednia część kwoty w danym progu.

Jak oblicza się ITP? Przykłady obliczeń

ITP przy zakupie za 750 000 € wynosi około 65 000 €: 400 000 € × 8% = 32 000 €, 200 000 € × 9% = 18 000 € i 150 000 € × 10% = 15 000 €. Poniższa tabela pokazuje kolejne przykłady. Decydujące jest to, że każdy próg liczy się tylko od odpowiedniej części kwoty.

ATIB opisuje obliczenie przez stawkę przeciętną, zaokrągloną do dwóch miejsc po przecinku. Przez to przy poszczególnych kwotach mogą wystąpić odchylenia rzędu kilku euro, przy 750 000 € na przykład 65 025 € (8,67%) zamiast 65 000 €. Ostateczną sumę wylicza Modelo 600.

Podstawa opodatkowania: cena zakupu czy Valor de Referencia?

Dla ITP liczy się najwyższa z trzech wartości: cena zakupu, wartość zadeklarowana w akcie lub Valor de Referencia. Od 2022 roku przy hiszpańskich nieruchomościach decydujący jest Valor de Referencia urzędu katastralnego. Jeśli więc cena zakupu wynosi 650 000 €, a Valor de Referencia 700 000 €, kalkulację ITP należy co do zasady przeprowadzić od 700 000 €.

Valor de Referencia to nie to samo, co klasyczna wartość katastralna dla podatku od nieruchomości IBI. Jest corocznie ustalany przez kataster na podstawie notarialnych i zarejestrowanych danych rynkowych i można go sprawdzić w elektronicznym urzędzie katastralnym. Wartości na 2027 rok urząd katastralny opublikował 25 września 2026 r.

Hiszpański Trybunał Konstytucyjny uznał ten system wyrokiem 13/2026 z 12 lutego 2026 r. za zgodny z konstytucją. Wskazuje przy tym także na możliwość ustalenia podstawy opodatkowania bezpośrednio w indywidualnym przypadku. Kto uważa Valor de Referencia za zbyt wysoką, powinien to wyjaśnić z prawnikiem lub doradcą podatkowym przed złożeniem Modelo 600.

Rynek wtórny a nowe budownictwo

Nieruchomość z rynku wtórnego: Klasyczna odsprzedaż nieruchomości na Majorce podlega regularnie ITP. Podatek deklaruje i płaci kupujący przez Modelo 600 w ATIB.

Nowe budownictwo od dewelopera: Przy pierwszej dostawie nowego mieszkania lub domu przez dewelopera naliczane jest co do zasady IVA. Dla nieruchomości mieszkalnych stawka IVA wynosi ogólnie 10%, a przy niektórych mieszkaniach wspieranych ze środków publicznych 4%. Za pierwszą dostawę uznaje się zakup od dewelopera po ukończeniu budowy, chyba że mieszkanie było wcześniej nieprzerwanie użytkowane przez inne osoby przez co najmniej dwa lata. Dodatkowo od aktu notarialnego regularnie naliczane jest AJD. Przy cenie netto 750 000 € to 75 000 € IVA.

ITP, IVA i AJD: najważniejsze różnice

• ITP: występuje przy nieruchomościach używanych i odpłatnych przeniesieniach niepodlegających podatkowi od towarów i usług.
• IVA: występuje przy nowych nieruchomościach od dewelopera, czyli przy pierwszej dostawie.
• AJD: występuje przy niektórych aktach notarialnych. Przy zakupie nowego budownictwa z IVA AJD jest praktycznie dodatkową pozycją podatku od dokumentów.

Na Balearach AJD wynosi przy nowych zakupach nieruchomości podlegających IVA ogólnie 1,5%. Od 14 czerwca 2026 r. dla pierwszych mieszkań użytkowanych na własne potrzeby obowiązują przy spełnieniu określonych warunków obniżone stawki AJD (1% lub 0,5%), a dla kupujących poniżej 30. roku życia bonus w wysokości 100%. Nie obowiązują one dla drugich domów i nieruchomości wakacyjnych.

Jakie obniżone stawki ITP istnieją?

Obniżone stawki ITP w wysokości 4% lub 2% obowiązują na Majorce tylko wtedy, gdy nieruchomość stanie się głównym miejscem zamieszkania kupującego. Dla drugich domów, nieruchomości wakacyjnych i inwestycji kapitałowych obowiązuje ogólna skala. Od 14 czerwca 2026 r. granica wartości dla tych ulg wynosi na Majorce 331 859,70 € (wcześniej 307 089 €, a przed tym 270 151,20 €). Obniżone stawki obowiązują jednak tylko dla pierwszych 270 151,20 € wartości, a reszta jest opodatkowana stawką 8%.

• 4% dla niektórych głównych miejsc zamieszkania: możliwe, jeśli mieszkanie stanie się głównym miejscem zamieszkania, kupujący nabywa co najmniej 50% i nie posiada innego mieszkania w co najmniej 50%.
• 2% dla niektórych grup kupujących: między innymi dla kupujących poniżej 36. roku życia przy pierwszym głównym miejscu zamieszkania oraz w niektórych przypadkach rodzinnych lub niepełnosprawności.
• Bonus 100%: dla pierwszego głównego miejsca zamieszkania kupujących poniżej 30. roku życia lub osób z niepełnosprawnością od 33%. Warunkami są między innymi trzy lata zamieszkania na Balearach, limit dochodu 52 800 € (wspólne rozliczenie 84 480 €) oraz kredyt hipoteczny w wysokości co najmniej 60% wartości szacunkowej. Bonus obowiązuje dla pierwszych 270 151,20 € wartości.
• Garaże osobno: dla samodzielnych garaży obowiązuje według ATIB własna skala: 8% do 30 000 € i 9% powyżej. Do dwóch garaży należących do mieszkania podlega ogólnej skali.

Przykład: Kupujący nabywa mieszkanie za 300 000 € jako główne miejsce zamieszkania i spełnia wszystkie warunki stawki 4%. Wtedy płaci 270 151,20 € × 4% = 10 806,05 € i 29 848,80 € × 8% = 2 387,90 €, łącznie 13 193,95 €. Według ogólnej skali byłoby to 24 000 €.

Te ulgi nie są ryczałtowymi rabatami. Należy je sprawdzić w indywidualnym przypadku i prawidłowo zadeklarować. Kto później przestanie spełniać warunki, musi dopłacić.

Kiedy i jak płaci się ITP? Modelo 600 i termin

ITP należy zadeklarować i zapłacić w ATIB przez Modelo 600 w ciągu miesiąca od daty aktu notarialnego. ITP i AJD rozlicza się na Balearach przez Modelo 600. Zaplanuj więc kwotę już przed terminem u notariusza jako część kosztów dodatkowych zakupu.

Wszystkie informacje nie zastępują indywidualnej kontroli. Stawkę podatku, podstawę opodatkowania i możliwe ulgi przed zakupem zleć do potwierdzenia swojemu prawnikowi lub doradcy podatkowemu.