Zakup nieruchomości na Majorce: przebieg krok po kroku

Zakup nieruchomości na Majorce przebiega w dwunastu krokach, od profilu poszukiwań do przekazania kluczy, i kosztuje przy nieruchomości z rynku wtórnego za 750 000 euro samego podatku od czynności cywilnoprawnych (ITP) 65 000 euro (8,67%). Przy 1 500 000 euro jest to 150 000 euro (10,00%). Notariusz i księga wieczysta kosztują razem według urzędowego Arancel przy cenie zakupu od 750 000 do 1 500 000 euro około 1 100 do 1 500 euro. Między umową Arras a terminem u notariusza w praktyce często uzgadnia się do 90 dni. Stan: październik 2026.

Jak krok po kroku przebiega zakup nieruchomości na Majorce?

Tabela pokazuje dwanaście kroków wraz z uczestnikami, czasem trwania i kosztami. Czas trwania jest wartością doświadczalną, o ile nie podano terminu ustawowego. Koszty dla ceny zakupu 750 000 euro (nieruchomość z rynku wtórnego).

Krok	Kto	Czas	Koszty
1. Profil poszukiwań	Kupujący, pośrednik	kilka dni do 2 tygodni	brak urzędowych kosztów
2. Budżet i NIE	Kupujący, prawnik lub gestor, bank	NIE: od kilku dni do kilku tygodni	Opłata za NIE (Modelo 790, Código 012)
3. Wstępny wybór	Kupujący, pośrednik	1 do 4 tygodni	brak urzędowych kosztów
4. Oglądanie	Kupujący, pośrednik	od kilku dni do kilku miesięcy	koszty podróży
5. Negocjacje	Kupujący, pośrednik	1 do 4 tygodni	brak
6. Rezerwacja	Kupujący, sprzedający, agencja	od kilku dni do kilku tygodni	Kwota do swobodnego uzgodnienia
7. Due diligence	Prawnik, architekt, doradca podatkowy	1 do 3 tygodni	Honorarium do swobodnego uzgodnienia, Nota Simple 3,01 € Arancel
8. Umowa Arras	Kupujący, sprzedający, prawnik	1 do 2 tygodni	Zadatek często około 10% (część ceny)
9. Przygotowanie terminu u notariusza	Notariusz, prawnik, bank	1 do 2 tygodni	przy hipotece: Tasación
10. Zakup u notariusza	Notariusz, kupujący, sprzedający	jeden termin	Notariusz około 694 € z IVA (bez folios i kopii)
11. Podatki i księga wieczysta	Gestor, notariusz, Registrador	Podatek 1 miesiąc, księga wieczysta 15 dni roboczych	ITP 65 000 €, księga wieczysta około 394 € z IVA
12. Przekazanie	Kupujący, sprzedający	w dniu u notariusza lub według uzgodnienia	Dostawcy mediów, ubezpieczenie, wspólnota

Co dokładnie dzieje się w dwunastu krokach?

1. Określ profil poszukiwań. Wyjaśnij, czy nieruchomość ma służyć jako dom wakacyjny, główne miejsce zamieszkania, inwestycja kapitałowa czy miejsce zamieszkania na starość. Od tego zależą lokalizacja, finansowanie, podatki i kwestie wynajmu. Do profilu należą powierzchnia, część zewnętrzna, widok na morze, miejsce parkingowe, stan budynku, efektywność energetyczna, koszty wspólnoty i termin przekazania. Przy mieszkaniach ważne jest, czy wspólnota jest zadbana i czy planowane są większe remonty. Przy fincach i domach należy wcześnie sprawdzić dokumentację prawną dobudówek, basenu i dojazdów. Czas: od kilku dni do dwóch tygodni. Koszty: brak urzędowych.
2. Wyjaśnij budżet i NIE. Poza ceną zakupu zaplanuj ITP lub IVA, notariusza, księgę wieczystą, prawnika, tłumaczenia, finansowanie, remont i rezerwy (budżet, koszty dodatkowe zakupu). NIE wnioskujesz formularzem EX-15 i opłatą Modelo 790, Código 012; terminy są ograniczone, licz się z kilkoma tygodniami. Przy finansowaniu uzyskaj wcześniej wstępną zgodę. Tasación trwa według danych branżowych od jednego do trzech tygodni.
3. Dokonaj wstępnego wyboru. Oceniaj oferty krytycznie: czy powierzchnia mieszkalna jest wiarygodna, czy są aktualne zdjęcia, czy zgadzają się lokalizacja, rok budowy, koszty wspólnoty i dane katastralne oraz czy oferta rozdziela powierzchnię zabudowy, użytkową, działkę i tarasy? Szukaj obiektu najbardziej wiarygodnego prawnie i ekonomicznie, a nie tylko najładniejszego. Przy obiektach wiejskich i takich z perspektywą wynajmu wcześnie zażądaj listy dokumentów. Czas: od jednego do czterech tygodni.
4. Obejrzyj nieruchomość. Zwróć uwagę na wilgoć, dach, okna, instalacje, wodę, prąd, ścieki, internet, dojazd, sąsiedztwo i hałas. Przy mieszkaniach liczą się też winda, elewacja, rezerwy i regulamin. Cédula de habitabilidad jest według Consell de Mallorca istotna przy sprzedaży i wynajmie. Czas: od kilku dni do kilku miesięcy, zależnie od poszukiwań.
5. Negocjuj cenę na podstawie faktów. Dobrymi argumentami są ceny porównawcze, potrzeba remontu, brakujące certyfikaty, obciążenia, długi wspólnoty i przejrzysty harmonogram. Wstępna zgoda na finansowanie, NIE i potwierdzenie wkładu własnego wzmacniają Twoją pozycję, ponieważ sprzedający chętniej akceptują niższą, ale pewną do zrealizowania ofertę. Czas: od jednego do czterech tygodni.
6. Zarezerwuj. Rezerwacja na krótko wycofuje obiekt z rynku, dopóki prawnik, doradca podatkowy lub gestor nie zakończą pierwszych kontroli. Ustal cenę, kwotę, termin, zwrot, identyfikację obiektu i zastrzeżenie kontroli prawnej (rezerwacja i Arras). Nigdy nie płać gotówką bez pokwitowania. Kwota nie jest ustalona ustawowo.
7. Przeprowadź due diligence. Sprawdź księgę wieczystą (Nota Simple), kataster (numer referencyjny, położenie, powierzchnia, valor de referencia), właścicieli, hipoteki, służebności, prawa zamieszkania i użytkowania, długi wspólnoty, IBI, świadectwo energetyczne, Cédula, stosunki najmu i prawo budowlane (due diligence). Notariusz sprawdza później tożsamość, tytuł, obciążenia, odniesienie katastralne i świadectwo energetyczne, ale nie zastępuje Twojej własnej kontroli. Z powodu przepisów o praniu pieniędzy sprawdza się pochodzenie środków i beneficjentów rzeczywistych. Czas: od jednego do trzech tygodni. Koszty: honorarium prawnika do swobodnego uzgodnienia, Nota Simple 3,01 euro Arancel za nieruchomość (RD 1427/1989).
8. Podpisz umowę Arras. Prywatna umowa wiąże prawnie i reguluje cenę, harmonogram płatności, terminy, wolność od obciążeń, podział kosztów, wyposażenie i warunki do terminu u notariusza. Rodzaj Arras musi być wpisany w umowie: Notariat wymienia arras confirmatorias jako najczęstszą formę. Tylko przy arras penitenciales kupujący może odstąpić od umowy z utratą zadatku, a sprzedający za zwrotem podwójnej kwoty (art. 1454 Código Civil). Zwykle wpłaca się zadatek w wysokości około 10% ceny.
9. Przygotuj termin u notariusza. Sprawdź projekt Escritura, aktualną Nota Simple, drogi płatności, NIE, pełnomocnictwa (w razie potrzeby z apostille i przetłumaczone) oraz dokumenty finansowania i listę wyposażenia. Akt publiczny zapewnia szczególne bezpieczeństwo prawne. Przy hipotece przed podpisem konsultujesz się z notariuszem; ustawa przewiduje na to termin dziesięciu dni (termin u notariusza).
10. Kup u notariusza. Podpisujesz Escritura de Compraventa, płacisz resztę ceny, a sprzedający przekazuje posiadanie i klucze. Obciążenia są wykreślane, spłacane lub wyraźnie przejmowane. Akt powinien jednoznacznie dokumentować sposób płatności, stan obciążeń, numer referencyjny katastru, świadectwo energetyczne, koszty wspólnoty, IBI i przekazanie. Sporządzenie aktu nie jest jeszcze ostatnim krokiem. Jeśli sprzedający nie mieszka w Hiszpanii, musisz zatrzymać 3% ceny i odprowadzić je przez Modelo 211 w ciągu miesiąca. Bez odmiennych ustaleń sprzedający ponosi według Notariatu opłaty notarialne aktu, a kupujący koszty swojej kopii; podział powinien być zapisany w umowie.
11. Zapłać podatki i dokonaj wpisu do księgi wieczystej. ITP płacisz przez Modelo 600 w ciągu miesiąca od aktu (ATIB). Wpis do Registro de la Propiedad zabezpiecza Twoją własność wobec osób trzecich; Registrador ma na to 15 dni roboczych od wpływu. Sprawdź potwierdzenie podatku, wykreślenie wcześniejszych obciążeń i wpis.
12. Przekazanie i czynności końcowe. Protokołuj klucze, stany liczników, kody, gwarancje i wyposażenie. Przepisz na siebie prąd, wodę, internet, ubezpieczenie, opłaty gminne i koszty wspólnoty. Sprawdź swoją sytuację podatkową jako rezydent lub nierezydent. Kto chce wynajmować turystycznie, musi to sprawdzić osobno: sama własność nie daje zezwolenia na wynajem.

Jakie koszty występują przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego?

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego płacisz na Balearach ITP według skali: 8% do 400 000 euro, 9% do 600 000 euro, 10% do 1 000 000 euro, 12% do 2 000 000 euro i 13% powyżej (ATIB, stan: październik 2026). ATIB wylicza z tego stawkę przeciętną od całej wartości. Obniżona stawka 4% obowiązuje tylko do 270 151,20 euro i tylko dla przyszłego głównego miejsca zamieszkania przy ścisłych warunkach.

Pozycja (nieruchomość z rynku wtórnego)	750 000 €	1 500 000 €
ITP	65 000 € (8,67%)	150 000 € (10,00%)
Notariusz według Arancel, z 21% IVA	około 694 €	około 953 €
Księga wieczysta według Arancel, z 21% IVA	około 394 €	około 566 €
Podatek i opłaty urzędowe	około 66 090 € (8,8%)	około 151 520 € (10,1%)

Obliczenie dla 750 000 euro: 8% od 400 000 euro (32 000 euro) plus 9% od 200 000 euro (18 000 euro) plus 10% od 150 000 euro (15 000 euro). Notariusz i księga wieczysta to kwota podstawowa urzędowych skal (RD 1426/1989 i 1427/1989) po 5% rabacie; dochodzą folios, kopie i pozycje dodatkowe. Nie uwzględniono prawnika, Gestoría, tłumaczeń, finansowania i prowizji. Poradę w sprawach podatkowych i prawnych w indywidualnym przypadku zapewniają prawnik i doradca podatkowy.

Ile kosztuje zakup nowego budownictwa?

Przy nowym budownictwie od dewelopera zamiast ITP obowiązuje 10% IVA, czyli przy cenie 750 000 euro bez IVA 75 000 euro. Dochodzi podatek stemplowy AJD: na Balearach co do zasady 1,5% wartości aktu, od wartości 1 000 000 euro 2% (ATIB). Podstawę opodatkowania wyjaśnij wcześniej z doradcą podatkowym.

Jaka krótka lista kontrolna pomoże międzynarodowym kupującym?

• Wyjaśnij profil poszukiwań i sposób użytkowania: dom wakacyjny, główne miejsce zamieszkania, inwestycja lub wynajem.
• Oblicz całkowity budżet z ITP lub IVA, AJD, notariuszem, księgą wieczystą, doradztwem i rezerwą.
• Przygotuj NIE, bank, wstępną zgodę na finansowanie i dowody pochodzenia środków.
• Przed rezerwacją sprawdź obiekt, sprzedającego, księgę wieczystą i podstawowe dokumenty.
• Rezerwację podpisuj tylko z jasną zasadą zwrotu i zastrzeżeniem due diligence.
• Przed umową Arras zleć sprawdzenie wszystkich kwestii prawnych, technicznych, podatkowych i budowlanych.
• Termin u notariusza ustalaj dopiero wtedy, gdy projekt aktu, płatność i wykreślenie ewentualnych obciążeń są wyjaśnione.
• Po wizycie u notariusza zapłać podatki w terminie i sprawdź wpis do księgi wieczystej.
• Zaprotokołuj przekazanie i przepisz dostawców mediów, ubezpieczenie, wspólnotę oraz obowiązki podatkowe.