Współwłasność i rodzina przy zakupie nieruchomości na Majorce

Dlaczego strukturę własności należy ustalić przed terminem u notariusza

Przy zakupie nieruchomości na Majorce ważne jest nie tylko to, kto przelewa cenę zakupu. Decydujące znaczenie ma to, kto w notarialnym akcie kupna, a później w księdze wieczystej figuruje jako właściciel, z jakim udziałem i na jakim tle rodzinnym lub majątkowym. Struktura ta wpływa na finansowanie, koszty bieżące, późniejsze rozstanie, darowiznę, sprzedaż i dziedziczenie.

Zgodnie z prawem hiszpańskim współwłasność powstaje, gdy prawo lub rzecz należy niepodzielnie do kilku osób. W przypadku nieruchomości oznacza to najczęściej współwłasność w częściach ułamkowych: każdy współwłaściciel posiada idealny udział w całej nieruchomości, np. 50/50, 70/30 lub 99/1.

Udziały we współwłasności: nie automatycznie według wpłaty

Kto wnosi 80 procent kapitału własnego, ale obu kupujących wpisuje po 50 procent, tworzy prawnie strukturę 50/50. Może to być zamierzone, ale powinno być zrozumiane pod względem podatkowym i cywilnoprawnym. Późniejsze remonty, nadpłaty lub koszty bieżące co do zasady nie zmieniają automatycznie udziału w księdze wieczystej.

Małżonkowie i ustrój majątkowy

W przypadku małżonków sam wgląd do księgi wieczystej nie zawsze wystarcza. Dodatkowo należy sprawdzić, jaki ustrój majątkowy ma zastosowanie. W ogólnohiszpańskim Código Civil bez umowy majątkowej obowiązuje co do zasady sociedad de gananciales; na Majorce, przy stosowalności balearskiego prawa cywilnego, istotna może być separación de bienes. Dla par międzynarodowych ważne jest rozporządzenie UE 2016/1103, ponieważ koordynuje ono transgraniczne kwestie majątkowe małżeńskie.

Pary nieformalne i związki partnerskie

Kupujący niebędący w związku małżeńskim powinni przygotować dodatkową umowę współwłasności. Można w niej uregulować kwestie użytkowania, kosztów, wynajmu, remontów, sprzedaży, wystąpienia jednego z partnerów, wyceny nieruchomości oraz terminów. W przypadku zarejestrowanych związków partnerskich istotne może być rozporządzenie UE 2016/1104.

Dzieci i majątek rodzinny

Dzieci mogą odgrywać rolę w strukturach rodzinnych, na przykład gdy rodzice chcą wcześnie przekazać majątek. W przypadku małoletnich dzieci wymagana jest szczególna ostrożność: do zbycia lub obciążenia nieruchomości dziecka może być wymagana zgoda sądu. Może to znacznie opóźnić późniejszą sprzedaż, hipoteki lub restrukturyzacje.

Późniejsze rozstanie: właściwy test wytrzymałości

Zgodnie z Código Civil żaden współwłaściciel nie jest zmuszony do trwałego pozostawania we wspólnocie. Każdy może co do zasady żądać zniesienia współwłasności. W przypadku rozstania istnieje kilka dróg: wykup, wspólna sprzedaż, przydział w ramach rozwodu lub postępowanie sądowe. Własność, użytkowanie i odpowiedzialność za kredyt należy rozpatrywać oddzielnie.

Przeniesienie, darowizna i sprzedaż w rodzinie

Późniejsza zmiana struktury własności jest możliwa, ale rzadko neutralna. Sprzedaż udziału, darowizna na rzecz małżonka lub dzieci, zniesienie współwłasności lub wniesienie do spółki mogą mieć skutki notarialne, wieczystoksięgowe i podatkowe.

Praktyczne ukształtowanie

Akt kupna powinien precyzyjnie odzwierciedlać imiona i nazwiska, NIE, obywatelstwo, miejsce zamieszkania, stan cywilny, ustrój majątkowy, udziały w nabyciu oraz ewentualnie umowę majątkową lub wybór prawa. Dodatkowo w przypadku współwłasności zaleca się umowę dotyczącą użytkowania, kosztów, wynajmu, inwestycji, praw pierwokupu, metody wyceny i scenariusza wyjścia.

Najczęściej zadawane pytania

Jak dzieli się współwłasność nieruchomości na Majorce?

Najczęściej powstaje współwłasność ułamkowa, w której każdy współwłaściciel posiada idealny udział w całej nieruchomości, na przykład 50/50, 70/30 lub 99/1. Decydujące jest to, co znajduje się w notarialnym akcie kupna, a później w księdze wieczystej. Późniejsze remonty, nadzwyczajne spłaty lub koszty bieżące co do zasady nie zmieniają automatycznie udziału wpisanego w księdze wieczystej.

Czy przy zakupie na Majorce liczy się wpłata, czy wpis do księgi wieczystej?

Prawnie liczy się wpis. Kto wnosi 80 procent środków własnych, ale każe wpisać obu kupujących po 50 procent, tworzy strukturę 50/50. Może to być zamierzone, ale należy to rozumieć pod względem podatkowym i cywilnoprawnym.

Jaki ustrój majątkowy obowiązuje małżeństwa przy zakupie nieruchomości na Majorce?

Zależy to od prawa właściwego. W ogólnohiszpańskim Código Civil bez intercyzy obowiązuje co do zasady sociedad de gananciales, a przy zastosowaniu balearskiego prawa cywilnego znaczenie może mieć separación de bienes. Dla par międzynarodowych ważne jest dodatkowo rozporządzenie UE 2016/1103.

Czy pary niebędące małżeństwem potrzebują umowy o współwłasności przy zakupie nieruchomości na Majorce?

Kupujący niebędący małżeństwem powinni przygotować dodatkową umowę o współwłasności. Można w niej uregulować użytkowanie, koszty, wynajem, remonty, sprzedaż, wyjście jednego z partnerów, wycenę i terminy. W przypadku zarejestrowanych związków partnerskich znaczenie może mieć rozporządzenie UE 2016/1104.

Czy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności nieruchomości na Majorce?

Tak, co do zasady każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, ponieważ według Código Civil nikt nie jest zmuszony pozostawać we współwłasności na stałe. Możliwe drogi to wykup, wspólna sprzedaż, przyznanie nieruchomości w ramach rozwodu lub postępowanie sądowe. Własność, użytkowanie i odpowiedzialność za kredyt należy rozpatrywać oddzielnie.

Co obowiązuje, gdy współwłaścicielami nieruchomości na Majorce są małoletnie dzieci?

Tu potrzebna jest szczególna ostrożność. Do zbycia lub obciążenia nieruchomości dziecka może być potrzebne zezwolenie sądu. Może to znacznie spowolnić późniejsze sprzedaże, hipoteki lub restrukturyzacje.

Współwłasność, małżeństwo, partnerstwo i struktury rodzinne