Cédula, świadectwo energetyczne i ważne dokumenty nieruchomości

Dlaczego dokumenty nieruchomości są tak ważne

Wiele ryzyk związanych z zakupem na Majorce ujawnia się nie podczas oględzin, ale w dokumentach: brak dowodów na zdatność do zamieszkania, niezarejestrowane przeróbki, stare długi wspólnoty, otwarte decyzje IBI, brak licencji na pierwsze zasiedlenie lub niezarejestrowany certyfikat energetyczny. Dlatego nabywca powinien przed rezerwacją, najpóźniej jednak przed prywatną umową kupna, zlecić pełną kontrolę dokumentów notariuszowi, prawnikowi, a w kwestiach budowlanych – architektowi lub rzeczoznawcy technicznemu.

Cédula de Habitabilidad

Cédula de Habitabilidad potwierdza na Balearach przydatność mieszkania, domu lub budynku mieszkalnego do użytku jako lokalu mieszkalnego. Na Majorce za procedury dotyczące zdatności do zamieszkania odpowiada Consell de Mallorca. Cédula jest praktycznie kluczowa przy sprzedaży, wynajmie oraz przy finalnych umowach na dostawę mediów, takich jak woda, prąd, gaz i telekomunikacja.

Od czasu balearskiego ustawodawstwa upraszczającego, w przypadku nowych budynków i pierwszego zasiedlenia obowiązuje szczególna zasada: dawna Cédula de primera ocupación została zasadniczo zastąpiona gminną licencją na użytkowanie lub pierwsze użytkowanie. Po dziesięciu latach od wydania tej licencji należy wystąpić o odpowiednią Cédula de Habitabilidad de renovación. W przypadku mieszkań chronionych, przy pierwszym zasiedleniu ostateczna kwalifikacja administracji zastępuje Cédula; przy późniejszych przeniesieniach własności ponownie wymagana jest odpowiednia Cédula.

W przypadku istniejących nieruchomości istotne są przede wszystkim odnowienie wygasłej Cédula oraz Cédula de carencia. Ta ostatnia dotyczy starszych obiektów, które nigdy nie miały wcześniejszej Cédula i których stan prawny i techniczny musi być osobno udokumentowany. W przypadku braku Cédula lub równoważnego dowodu, należy to wyraźnie wskazać w umowie lub akcie notarialnym (Escritura).

Świadectwo energetyczne

Certificado de Eficiencia Energética jest wymagane przy sprzedaży i wynajmie. Musi być sporządzone przez uprawnionego technika i zarejestrowane w rejestrze Illes Balears; dopiero rejestracja nadaje certyfikatowi moc prawną. Do przedmiotu sprzedaży należą zarejestrowany certyfikat oraz etykieta energetyczna.

Właściciel lub sprzedawca jest odpowiedzialny za zlecenie i przechowywanie dokumentów. W przypadku istniejącego budynku do umowy sprzedaży należy dołączyć kopię zarejestrowanego certyfikatu i etykiety energetycznej. Ważność wynosi maksymalnie dziesięć lat; w przypadku klasy energetycznej G maksymalnie pięć lat. Klasa energetyczna musi być również podana w ogłoszeniach sprzedaży i na portalach nieruchomości.

Licencja na pierwsze zasiedlenie i dokumentacja budowlana

W przypadku nowych budynków, większych remontów, zmian sposobu użytkowania lub rozbudowy, kluczowa jest dokumentacja historii budowy. Nabywcy powinni pytać nie tylko o aktualną Cédula lub licencję na pierwsze użytkowanie, ale także o pozwolenie na budowę, zatwierdzony projekt, Certificado Final de Obra, ewentualnie deklarację nowego budynku, Libro del Edificio oraz plany techniczne.

Hiszpańskie przepisy budowlane zobowiązują właścicieli do przechowywania i przekazywania dokumentacji wykonanych robót budowlanych oraz istniejących ubezpieczeń i gwarancji. W przypadku budynków mieszkalnych istotne może być również dziesięcioletnie ubezpieczenie budynku od szkód konstrukcyjnych, szczególnie w przypadku nowszych obiektów lub niedawno zgłoszonych nowych budynków.

Zezwolenia na przeróbki, baseny i dobudówki

Zadaszenia tarasów, basen, dom gościnny, garaż, redystrybucja powierzchni mieszkalnych, łączenie lub dzielenie lokali oraz zmiany sposobu użytkowania powinny być każdorazowo weryfikowane pod kątem pozwolenia, dokumentacji końcowej i stanu w rejestrze gruntów. Ważne jest, aby Escritura, opis w księdze wieczystej, stan faktyczny i dokumentacja techniczna były ze sobą zgodne.

W przypadku fincas, obiektów na obszarach wiejskich, w pobliżu wybrzeża lub domów ze starszymi rozbudowami, należy dodatkowo sprawdzić, czy gmina, Consell lub inny organ wymagają specjalnych raportów, pozwoleń, zezwoleń nadbrzeżnych, deklaracji interesu ogólnego lub dowodów na brak postępowań urbanistycznych.

IBI i podatki lokalne

IBI to roczny podatek od nieruchomości. Nabywcy powinni sprawdzić ostatnie dowody zapłaty IBI, dane referencyjne nieruchomości oraz dowód na istnienie lub brak otwartych należności lokalnych. W wielu gminach podatki i opłaty lokalne są zarządzane lub opłacane za pośrednictwem ATIB; w zależności od gminy istotne mogą być IBI, opłaty lokalne, kwestie Plusvalía lub dowody wpłat.

W umowie kupna powinno być jasno określone, kto pokrywa bieżący rok podatkowy oraz w jaki sposób rozliczane są między kupującym a sprzedającym już zapłacone lub jeszcze zaległe kwoty.

Koszty wspólnoty

W przypadku mieszkań, domów szeregowych, kompleksów apartamentowych i wielu urbanizacji, Comunidad de Propietarios stanowi osobny punkt kontroli. Sprzedawca musi w publicznym dokumencie kupna oświadczyć, czy jest na bieżąco z kosztami wspólnoty, czy też jakie kwoty są zaległe. Standardem i pilnie zalecanym jest aktualne zaświadczenie wspólnoty, wystawione przez sekretarza lub zarządcę za zgodą prezesa.

Nabywcy powinni również sprawdzić protokoły z ostatnich zebrań właścicieli, zatwierdzone specjalne składki, toczące się postępowania sądowe, plany konserwacji, regulamin domu i statut. Zgodnie z hiszpańskim prawem własności lokali, nieruchomość może odpowiadać za niektóre stare długi wspólnoty; dlatego aktualne zaświadczenie o zadłużeniu to znacznie więcej niż tylko kosmetyka papierkowa.

Lista kontrolna dla sprzedających

• Przygotować aktualną Escriturę i aktualne informacje z księgi wieczystej.
• Zapewnić ważną Cédulę lub równoważną licencję bądź dowód.
• Przedstawić zarejestrowane świadectwo energetyczne wraz z etykietą energetyczną.
• Zebrać ostatnie dowody zapłaty IBI oraz dowody dotyczące podatków i opłat lokalnych.
• W przypadku własności wspólnotowej: wystąpić o zaświadczenie o zadłużeniu, statut, protokoły i informacje o specjalnych składkach.
• Skompletować pozwolenia, zakończenie budowy, plany, Libro del Edificio, ubezpieczenia i gwarancje.
• Przed wprowadzeniem na rynek zlecić techniczną i prawną kontrolę przeróbek, basenu, budynków gospodarczych i zmian sposobu użytkowania.

Lista kontrolna dla kupujących

• Nie dokonywać żadnej większej płatności, dopóki nie zostaną sprawdzone tożsamość, tytuł własności, obciążenia i dokumenty nieruchomości.
• Porównać Cédulę, licencję na pierwsze użytkowanie lub równoważne dokumenty z faktycznym użytkowaniem i umowami na media.
• Akceptować wyłącznie zarejestrowane świadectwo energetyczne i sprawdzić datę ważności.
• W przypadku widocznych przeróbek zawsze żądać pozwoleń, planów i dokumentów końcowych.
• Zlecić pisemne sprawdzenie IBI, kosztów wspólnoty, specjalnych składek i otwartych postępowań.
• W przypadku obiektów wiejskich, starych lub mocno przerobionych, dodatkowo zaplanować techniczną due diligence.

Podsumowanie

Dokumenty nie zastępują porady prawnej, ale stanowią jej podstawę. Im pełniejsza dokumentacja przed podpisaniem umowy, tym lepiej można ocenić, czy cena zakupu, sposób użytkowania i późniejsza odsprzedaż rzeczywiście do siebie pasują.