Księga wieczysta, kataster i Nota Simple na Majorce

Dlaczego ta kontrola jest tak ważna

Wielu międzynarodowych kupujących najpierw polega na ekspozycji, oględzinach i negocjacjach ceny zakupu. Rzeczywistość prawna znajduje się jednak w hiszpańskich rejestrach. Kluczowe jest nie tylko to, czy dom ładnie wygląda lub jest możliwy do znalezienia w katastrze, ale czy sprzedawca, działka, budynek, powierzchnie i obciążenia są ze sobą zgodne.

Na Majorce często występują starsze finca, wiejskie działki, późniejsze dobudówki, baseny, dojazdy, wiele parceli i historyczne opisy rejestrowe. Dlatego każda kontrola zakupu powinna porównywać co najmniej trzy poziomy dokumentów: księgę wieczystą, kataster i aktualną Nota Simple.

Księga wieczysta: prawny stan własności i obciążeń

Hiszpańska księga wieczysta nazywa się Registro de la Propiedad. Są w niej rejestrowane prawa do nieruchomości, w szczególności własność, hipoteki, użytkowanie, służebności, prawa przejazdu, zajęcia sądowe, ograniczenia w rozporządzaniu i inne prawa rzeczowe.

Księga wieczysta prowadzona jest według poszczególnych finca registral. Ta jednostka rejestrowa nie zawsze jest identyczna z działką katastralną. Jedna zarejestrowana finca może obejmować kilka działek katastralnych; odwrotnie, jedna działka katastralna może historycznie odpowiadać kilku fincom rejestrowym.

Dla kupujących księga wieczysta jest kluczowa, ponieważ wpisane prawa co do zasady wywołują skutki prawne. Pokazuje, kto jest wpisany jako właściciel, jaki udział ta osoba posiada i czy istnieją prawa osób trzecich. W przypadku hipoteki wpis jest szczególnie ważny.

Kataster: fizyczny, podatkowy i kartograficzny opis

Hiszpański kataster nazywa się Catastro Inmobiliario i jest prowadzony przez Ministerstwo Finansów. Jest to rejestr administracyjny dla działek i budynków. Zawiera między innymi lokalizację, referencję katastralną, przeznaczenie, powierzchnię, przedstawienie graficzne, wartość katastralną, wartość referencyjną i posiadacza katastralnego.

Kataster jest ważny przede wszystkim dla podatków, identyfikacji i opisu kartograficznego. Nie jest jednak tym samym co dowód własności. Jeśli kataster i księga wieczysta różnią się w kwestii wskazania właściciela, dla prawnej kontroli własności regularnie decydujące znaczenie ma księga wieczysta.

Referencja katastralna musi być podawana przy transakcjach nieruchomościami. Notariusz zazwyczaj uzyskuje opisowe i graficzne zaświadczenie katastralne i sprawdza, czy opis katastralny jest zgodny z księgą wieczystą, aktem notarialnym i faktyczną nieruchomością.

Nota Simple: pierwszy obowiązkowy sprawdzian przed zakupem

Nota Simple Informativa to aktualny, informacyjny wyciąg z księgi wieczystej. Zawiera zazwyczaj identyfikację nieruchomości, wpisanego(-ych) właściciela(-i), rodzaj i zakres wpisanych praw oraz istniejące obciążenia lub ograniczenia.

Ważne: Nota Simple ma charakter informacyjny i nie dowodzi treści rejestru z taką samą formalną mocą jak certyfikat księgi wieczystej. Mimo to jest centralnym dokumentem roboczym do kontroli zakupu. Przed aktem notarialnym notariusz dodatkowo żąda aktualnych informacji rejestrowych.

Międzynarodowi kupujący nigdy nie powinni przyjmować Nota Simple wyłącznie od sprzedawcy lub pośrednika, ale uzyskać ją aktualnie drogą oficjalną lub za pośrednictwem własnego prawnika bądź notariusza. Do oceny prawnej wiążąca jest wersja hiszpańska.

Co kupujący powinni sprawdzić w Nota Simple

• Właściciel: Czy nazwisko, numer dowodu, dane spółki i udział własnościowy są zgodne ze sprzedawcą i umową kupna?
• Finca registral: Czy numer rejestrowy, CRU/IDUFIR, gmina, opis i adres pasują do faktycznie oglądanej nieruchomości?
• Powierzchnia: Czy istnieją rozbieżności między powierzchnią w księdze wieczystej, powierzchnią katastralną, pomiarem, ekspozycją a faktycznym użytkowaniem?
• Hipoteki: Czy istnieje wpisana hipoteka? Jeśli tak, musi być jasno uregulowane, czy zostanie wykreślona przed lub przy zapłacie ceny zakupu.
• Zajęcia i wzmianki: Embarga, adnotacje sądowe lub roszczenia podatkowe mogą znacząco wpłynąć na nabycie.
• Służebności i prawa przejazdu: Sprawdzić, czy wpisane są prawa dojazdu, prawa do prowadzenia mediów, prawa do wody lub prawa przejazdu, albo czy właśnie ich brakuje.
• Użytkowanie i prawa do mieszkania: Wpisane użytkowanie może oznaczać, że kupujący wprawdzie nabywa własność, ale nie może swobodnie korzystać.
• Ograniczenia w rozporządzaniu: Zakazy sprzedaży, warunki, prawa odstąpienia lub inne ograniczenia muszą być zrozumiane przed podpisaniem.

Rozbieżności powierzchni: normalne, ale nie nieszkodliwe

Rozbieżności między księgą wieczystą a katastrem nie są w Hiszpanii niczym niezwykłym. Od czasu reformy ustawą Ley 13/2015 księga wieczysta i kataster mogą być koordynowane za pomocą georeferencyjnego przedstawienia graficznego. Jeśli finca jest skoordynowana z katastrem, lokalizacja, granice i powierzchnia wpisanego przedstawienia graficznego są prawnie znacznie lepiej zabezpieczone.

Rozbieżność nie jest automatycznie przeszkodą w transakcji. Musi być jednak oceniona: Czy chodzi o stary, niedokładny opis rejestrowy, niekompletną mapę katastralną, niezgłoszoną dobudówkę, błędną granicę działki, a nawet o korzystanie z cudzego gruntu?

W przypadku większych lub konfliktogennych rozbieżności przed zakupem należy zaangażować geodetę lub architekta.

Typowe rozbieżności na Majorce

• Stare opisy finc: W księdze wieczystej znajduje się historyczny, bardzo krótki opis bez precyzyjnych granic; kataster pokazuje nowoczesną mapę działek.
• Wiele działek: Wiejski obiekt składa się gospodarczo z kilku działek katastralnych, ale tylko z jednej lub kilku finc rejestrowych.
• Niezgodne powierzchnie: Ekspozycja podaje powierzchnię mieszkalną, kataster powierzchnię brutto zabudowy, księga wieczysta inną powierzchnię zabudowy, a pomiar jeszcze inne wartości.
• Dobudówki i baseny: Tarasy, budynki gospodarcze, baseny lub rozbudowy pojawiają się w katastrze, ale nie są odzwierciedlone w księdze wieczystej jako deklaracja nowej budowy.
• Własność mieszkaniowa: W przypadku apartamentów powierzchnia prywatna, części wspólne, tarasy do wyłącznego użytku, miejsca parkingowe i komórki mogą być wpisane oddzielnie lub tylko częściowo.
• Dojazd przez cudzy grunt: Faktyczny dojazd jest używany od lat, ale brakuje wpisanego prawa przejazdu lub jest ono nieprecyzyjnie opisane.
• Stare hipoteki: Pożyczka jest ekonomicznie spłacona, ale hipoteka nigdy nie została notarialnie i w księdze wieczystej wykreślona.
• Nieaktualny posiadacz katastralny: Kataster nadal wymienia poprzednich właścicieli lub wspólnoty spadkowe, podczas gdy księga wieczysta jest bardziej aktualna.

Hipoteki, obciążenia i prawa przejazdu

Wpisana hipoteka nie znika przez to, że sprzedawca ustnie oświadczy, iż pożyczka jest spłacona. Dla kupujących liczy się wykreślenie w księdze wieczystej. W praktyce przy sprzedaży często część ceny zakupu jest używana bezpośrednio do spłaty banku; następnie sporządzany jest akt wykreślenia i wpisywany do rejestru.

W przypadku nieruchomości wiejskich wrażliwy jest również dojazd. Przejezdna droga w rzeczywistości nie oznacza automatycznie, że istnieje prawnie zabezpieczone prawo przejazdu. Kupujący powinni sprawdzić, czy dojazd prowadzi przez drogi publiczne, własną działkę czy cudze działki.

Czego księga wieczysta i kataster nie wyjaśniają w pełni

Czysta Nota Simple nie zastępuje pełnej due diligence. Księga wieczysta nie pokazuje automatycznie wszystkich ryzyk urbanistycznych, pozwoleń na budowę, ograniczeń użytkowania, licencji na wynajem turystyczny, zaległych kosztów wspólnoty, świadectw energetycznych, kwestii zamieszkiwalności czy postępowań gminnych.

Szczególnie w przypadku finc, starszych domów i nieruchomości poza zamkniętymi miejscowościami należy dodatkowo sprawdzić: pozwolenia na budowę, deklaracje nowej budowy, status urbanistyczny, ewentualne naruszenia, zaopatrzenie w wodę i prąd, uzbrojenie terenu, świadectwa zamieszkiwalności oraz ewentualnie ochronę wybrzeża, krajobrazu lub zabytków.

Zalecany przebieg kontroli dla kupujących

1. Uzyskać aktualną Nota Simple bezpośrednio z oficjalnego źródła lub za pośrednictwem własnego doradcy prawnego.
2. Sprawdzić właściciela, finca registral, CRU/IDUFIR, adres, powierzchnie i obciążenia.
3. Porównać referencję katastralną oraz opisowe i graficzne zaświadczenie katastralne.
4. W przypadku rozbieżności powierzchni fachowo porównać pomiar, grafikę katastralną i opis księgi wieczystej.
5. Wyjaśnić hipoteki, zajęcia, służebności, prawa przejazdu i prawa użytkowania przed związaniem się umową.
6. W umowie kupna określić, które obciążenia muszą zostać wykreślone, a które kupujący przejmuje.
7. Przed podpisaniem u notariusza uzyskać aktualne informacje rejestrowe.
8. Po podpisaniu upewnić się, że akt kupna został niezwłocznie złożony w księdze wieczystej, a wpis jest monitorowany.

Podsumowanie

Księga wieczysta, kataster i Nota Simple pełnią różne zadania. Księga wieczysta chroni prawny stan własności i obciążeń. Kataster opisuje nieruchomość podatkowo, fizycznie i kartograficznie. Nota Simple to szybki, niezbędny wyciąg rejestrowy do kontroli zakupu.

Dla międzynarodowych kupujących na Majorce najważniejszym krokiem jest porównanie tych informacji. Dopiero gdy właściciele, powierzchnie, budynki, obciążenia i dojazd są zgodne lub mogą zostać prawidłowo uregulowane, nieruchomość jest prawnie gotowa do zakupu.