Rola prawnika, notariusza, doradcy podatkowego i pośrednika w obrocie nieruchomościami

Przy zakupie nieruchomości na Majorce zazwyczaj współpracuje kilku doradców. Dla międzynarodowych nabywców luksusowych nieruchomości kluczowe jest wyraźne rozdzielenie ról: pośrednik otwiera rynek i koordynuje transakcję, prawnik chroni interesy kupującego, doradca podatkowy planuje strukturę podatkową, a notariusz poświadcza zakup w sposób neutralny.

Cztery role w skrócie

Doradca	Główne zadanie	Ważne dla kupującego
Prawnik	Prawna reprezentacja kupującego, due diligence, kontrola umowy, negocjacje	Niezależnie zaangażowany i zobowiązany do ochrony Twoich interesów.
Notariusz	Neutralne poświadczenie publicznego aktu kupna	Nie zastępuje pełnej weryfikacji przez kupującego przed rezerwacją lub zadatkiem (arras).
Doradca podatkowy	Struktura podatkowa, podatki bieżące, obowiązki nierezydentów	W przypadku większych budżetów zaangażować wcześnie.
Pośrednik	Poszukiwanie obiektów, prezentacje, proces ofertowy	Ustal, kogo reprezentuje i kto płaci prowizję.

Prawnik: Twój przedstawiciel interesów

Prawnik kupującego sprawdza nie tylko umowę kupna. Jego zlecenie powinno obejmować: własność i obciążenia w księdze wieczystej, dane katastralne i dotyczące powierzchni, legalność budowy i użytkowania, dokumenty dotyczące zamieszkania i efektywności energetycznej, długi wspólnoty mieszkaniowej, stosunki najmu lub użytkowania, wynajem turystyczny, hipoteki, zaległe podatki, a także pełnomocnictwa i uprawnienia sprzedającego.

Notariusz: neutralny, ważny, ale nie jest Twoim prawnikiem

Hiszpański notariusz jest funkcjonariuszem publicznym. Identyfikuje strony, sprawdza zdolność prawną i umocowanie do reprezentacji, poświadcza publiczny akt kupna oraz dba o prawnie bezpieczne poświadczenie. Ta funkcja jest niezbędna, ale neutralna. Notariusz nie negocjuje Twoich warunków ekonomicznych i nie przeprowadza kompleksowej due diligence dla Twojego profilu ryzyka.

Doradca podatkowy: zaangażuj wcześnie

Doradcę podatkowego należy zaangażować przed umową zadatkową (arras), jeśli nie jesteś rezydentem Hiszpanii, chcesz kupić przez spółkę, uczestniczy kilku członków rodziny, planowane jest finansowanie lub wynajem, lub istotne są kwestie majątkowe, spadkowe i związane z wyprowadzką. Należy wyjaśnić: strukturę nabycia, podatek dla nierezydentów, wynajem, podatek majątkowy, późniejszą sprzedaż, podatek od spadków i darowizn, umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz pochodzenie środków.

Pośrednik: znajomość rynku i koordynacja

Dobry pośrednik zna mikrolokalizacje, oferty off-market, realia cenowe i lokalne procedury. Jego rola nie zastępuje jednak weryfikacji prawnej ani podatkowej. Dane dotyczące obiektu, powierzchni, pozwoleń, możliwości wynajmu czy potencjału przebudowy nie powinny być przyjmowane bez sprawdzenia. Na Balearach istnieje oficjalny rejestr pośredników w obrocie nieruchomościami, który może być użytecznym sygnałem jakości.

Reprezentacja kupującego i konflikty interesów

Przy transakcjach międzynarodowych kluczowa jest pisemna jasność. Pośrednik kupującego lub property finder powinien ujawnić: profil poszukiwań, obszar, wyłączność, wynagrodzenie, okres obowiązywania, poufność, sposób postępowania z prowizją sprzedającego oraz potencjalne konflikty interesów. Również prawnicy nie powinni mieć konfliktów między interesami kupującego a sprzedającego.

AML i pochodzenie środków

Hiszpania zobowiązuje m.in. pośredników, notariuszy, rejestry, prawników i doradców podatkowych, pod pewnymi warunkami, do przeciwdziałania praniu pieniędzy. Kupujący powinni przygotować teczkę AML: dowód tożsamości, NIE/NIF, potwierdzenie miejsca zamieszkania i rezydencji podatkowej, referencje bankowe, pochodzenie środków, umowy sprzedaży, dokumenty dotyczące dywidend lub premii, dokumenty spadkowe, pożyczki, schemat organizacyjny spółki oraz dokumenty dotyczące beneficjenta rzeczywistego.

Praktyczna koordynacja

Efektywny proces rozpoczyna się przed złożeniem oferty. Pośrednik zbiera dokumenty dotyczące obiektu, prawnik sprawdza minimalne dane, a doradca podatkowy potwierdza strukturę nabycia. Przed rezerwacją lub zadatkiem (arras) nie powinny pozostać żadne istotne kwestie prawne. Następnie następują: due diligence, kontrola podatkowa i AML, wizyta u notariusza, wpis do księgi wieczystej i przekazanie nieruchomości.

Sentencja

Notariusz sprawia, że zakup może być prawnie bezpiecznie poświadczony. Twój prawnik sprawia, że jest on dla Ciebie prawnie kontrolowalny. Doradca podatkowy sprawia, że jest on strukturalnie i długoterminowo planowalny. Pośrednik sprawia, że jest on praktycznie możliwy. Dobrzy kupujący koordynują wszystkie cztery role, ale ich nie mieszają.