Słownik nieruchomości na Majorce
Autorka: Klaudia Wolf Sprawdzone przez Matthias Thomas
Słownik nieruchomości na Majorce
Przy zakupie nieruchomości na Majorce pojawia się wiele hiszpańskich terminów fachowych, które mogą mieć kluczowe znaczenie dla ceny, podatków, własności, możliwości użytkowania i ryzyka. Niniejszy słownik wyjaśnia najważniejsze pojęcia dla międzynarodowych nabywców i pomaga w interpretacji dokumentów oraz rozmów z agentem, prawnikiem, notariuszem, bankiem i urzędami.
| Pojęcie | Znaczenie | Na co powinni zwrócić uwagę kupujący |
|---|---|---|
| NIE | Numer identyfikacyjny dla cudzoziemców w Hiszpanii. | Złożyć wniosek wcześnie; istotne dla notariusza, podatków, banku, rejestru i dostawców mediów. |
| ITP | Podatek od odpłatnych przeniesień własności, typowo przy nieruchomościach używanych. | Zlecić sprawdzenie podstawy opodatkowania i obowiązującej stawki przed podpisaniem. |
| IVA | Podatek od wartości dodanej (VAT), często przy zakupie nowych nieruchomości od dewelopera. | Rozróżnić, czy naliczany jest IVA czy ITP; decydujące znaczenie ma konkretna dostawa. |
| AJD | Podatek od niektórych dokumentów notarialnych podlegających rejestracji. | Istotny np. przy zakupie nowego budynku, Obra Nueva, División Horizontal lub hipotece. |
| IBI | Gminny podatek od nieruchomości. | Sprawdzić ostatni dowód wpłaty; często zawiera referencję katastralną i pokazuje bieżące koszty. |
| Nota Simple | Informacyjny wypis z księgi wieczystej dotyczący działki, właścicieli, praw i obciążeń. | Zawsze uzyskać aktualny; w wrażliwych przypadkach może być konieczna Certificación. |
| Catastro | Rejestr administracyjny zawierający lokalizację, powierzchnię, przeznaczenie, wartość katastralną i wartość referencyjną. | Nie mylić z księgą wieczystą; rozbieżności wyjaśnić przed finalizacją zakupu. |
| Escritura | Notarialny akt kupna. | Kluczowy dla przeniesienia własności i wpisu do księgi wieczystej, ale nie zastępuje kontroli technicznej. |
| Cédula de Habitabilidad | Zaświadczenie o możliwości zamieszkania lub użytkowania. | Sprawdzić ważność, rodzaj, adres i zgodność z faktycznym użytkowaniem. |
| Licencia de Obra | Pozwolenie na budowę lub urzędowe zezwolenie na prace budowlane i remontowe. | Szczególnie ważne przy nowym budownictwie, rozbudowach, basenach i zmianach sposobu użytkowania. |
| Arras | Model zadatku lub umowy przedwstępnej w hiszpańskim zakupie nieruchomości. | Jasno uregulować terminy, skutki odstąpienia, finansowanie i due diligence. |
| Usufructo | Służebność osobista (użytkowanie) lub zarejestrowane prawo użytkowania. | Może silnie wpływać na użytkowanie i sprzedaż; wyjaśnić wykreślenie lub przejęcie. |
| Comunidad | Wspólnota mieszkaniowa w budynkach lub obiektach z częścią wspólną. | Sprawdzić protokoły, statut, składki, zaległości i zaświadczenie o braku długów. |
| Rústico | Grunt rolny/leśny z szczególnym reżimem planistycznym i ochronnym. | Sprawdzić możliwość zabudowy, legalność, minimalną wielkość działki, wodę, dojazd i kategorie ochrony. |
| Urbano | Obszar sklasyfikowany jako miejski lub grunt budowlany. | Urbano nie oznacza automatycznie możliwości uzyskania pozwolenia; sprawdzić prawo planistyczne i status pozwoleń. |
| Valor de Referencia | Wartość referencyjna określona przez Catastro do celów podatkowych. | Sprawdzić przed zakupem i porównać z ceną zakupu, finansowaniem i planowaniem podatkowym. |
Wskazówki dotyczące stosowania dla kupujących
Nie czytać dokumentów pojedynczo
Bezpieczna weryfikacja zakupu powstaje dopiero z porównania kilku źródeł: Nota Simple, Catastro, Escritura, IBI, Cédula, informacji urbanistycznej, dokumentacji budowlanej i faktycznego stanu nieruchomości.
Wcześnie kalkulować pojęcia podatkowe
ITP, IVA, AJD i Valor de Referencia mają bezpośredni wpływ na koszty dodatkowe. Szczególnie przy nowym budownictwie, nieruchomościach używanych, działkach, zakupach spółek, obiektach Rústico lub mieszanym przeznaczeniu należy sprawdzić klasyfikację.
Rústico traktować ze szczególną ostrożnością
Wiele atrakcyjnych fincas znajduje się na gruntach Rústico. Właśnie tam należy dokładnie sprawdzić legalność, historię pozwoleń, rozbudowy, baseny, dojazdy, prawa do wody i przyłącza mediów.
Przed Arras uzgodnić jasne warunki
Dokument Arras może być wiążący. Kupujący powinni przed zapłatą ustalić, które dokumenty zostaną sprawdzone, jakie warunki muszą być spełnione i jakie będą konsekwencje, jeśli finansowanie, pozwolenia lub kwestie rejestrowe nie przebiegną zgodnie z oczekiwaniami.
Najczęściej zadawane pytania
Jaka jest różnica między ITP, IVA i AJD przy zakupie nieruchomości na Majorce?
ITP to podatek od odpłatnych przeniesień, typowo przy nieruchomościach z rynku wtórnego. IVA to podatek od wartości dodanej, często przy zakupie nowych nieruchomości od dewelopera. AJD to podatek od niektórych dokumentów notarialnych podlegających rejestracji, istotny na przykład przy zakupie nowego budynku, Obra Nueva, División Horizontal lub hipotece. Decydująca jest konkretna dostawa.
Czym jest Nota Simple na Majorce?
Nota Simple to informacyjny wyciąg z księgi wieczystej dotyczący nieruchomości, właścicieli, praw i obciążeń. Należy ją zawsze uzyskiwać w wersji aktualnej. W przypadkach wrażliwych może być potrzebna Certificación.
Jaka jest różnica między Catastro a księgą wieczystą na Majorce?
Catastro to rejestr administracyjny z lokalizacją, powierzchnią, sposobem użytkowania, wartością katastralną i wartością referencyjną. Księga wieczysta pokazuje właściciela, prawa i obciążenia. Nie wolno ich mylić, a rozbieżności należy wyjaśnić przed zawarciem zakupu.
Co oznacza Rústico w przypadku nieruchomości na Majorce?
Rústico oznacza grunt wiejski o szczególnym reżimie planistycznym i ochronnym. Wiele atrakcyjnych fincas leży na Rústico. Kupujący powinni tam sprawdzić możliwość zabudowy, legalność, minimalne działki, wodę, dojazd i kategorie ochrony.
Co oznacza Arras przy zakupie nieruchomości na Majorce?
Arras to model zaliczki lub umowy przedwstępnej przy hiszpańskim zakupie nieruchomości. Dokument arras może być wiążący. Przed zapłatą kupujący powinni więc ustalić, jakie dokumenty zostaną sprawdzone, jakie warunki muszą być spełnione i jakie skutki nastąpią, jeśli finansowanie, pozwolenia lub kwestie rejestrowe ułożą się inaczej.
Czym jest Cédula de Habitabilidad na Majorce?
Cédula de Habitabilidad to dokument potwierdzający zdatność do zamieszkania lub użytkowania nieruchomości. Kupujący powinni sprawdzić ważność, rodzaj, adres i zgodność z faktycznym sposobem użytkowania.
Źródła
- Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP? Agencia Tributaria
- Tipos de gravamen del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados Agència Tributària de les Illes Balears
- La referencia catastral Dirección General del Catastro
- Usos fiscales Dirección General del Catastro
- Registro de la Propiedad Registradores de España
- Comprar una vivienda Consejo General del Notariado
- Cédula de habitabilidad Consell de Mallorca
- Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears Boletín Oficial del Estado
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal Boletín Oficial del Estado