Współwłasność, małżeństwo, partnerstwo i struktury rodzinne

Dlaczego strukturę własności należy ustalić przed terminem u notariusza

Przy zakupie nieruchomości na Majorce ważne jest nie tylko to, kto przelewa cenę zakupu. Decydujące znaczenie ma to, kto w notarialnym akcie kupna, a później w księdze wieczystej figuruje jako właściciel, z jakim udziałem i na jakim tle rodzinnym lub majątkowym. Struktura ta wpływa na finansowanie, koszty bieżące, późniejsze rozstanie, darowiznę, sprzedaż i dziedziczenie.

Zgodnie z prawem hiszpańskim współwłasność powstaje, gdy prawo lub rzecz należy niepodzielnie do kilku osób. W przypadku nieruchomości oznacza to najczęściej współwłasność w częściach ułamkowych: każdy współwłaściciel posiada idealny udział w całej nieruchomości, np. 50/50, 70/30 lub 99/1.

\n

Udziały we współwłasności: nie automatycznie według wpłaty

Kto wnosi 80 procent kapitału własnego, ale obu kupujących wpisuje po 50 procent, tworzy prawnie strukturę 50/50. Może to być zamierzone, ale powinno być zrozumiane pod względem podatkowym i cywilnoprawnym. Późniejsze remonty, nadpłaty lub koszty bieżące co do zasady nie zmieniają automatycznie udziału w księdze wieczystej.

\n

Małżonkowie i ustrój majątkowy

W przypadku małżonków sam wgląd do księgi wieczystej nie zawsze wystarcza. Dodatkowo należy sprawdzić, jaki ustrój majątkowy ma zastosowanie. W ogólnohiszpańskim Código Civil bez umowy majątkowej obowiązuje co do zasady sociedad de gananciales; na Majorce, przy stosowalności balearskiego prawa cywilnego, istotna może być separación de bienes. Dla par międzynarodowych ważne jest rozporządzenie UE 2016/1103, ponieważ koordynuje ono transgraniczne kwestie majątkowe małżeńskie.

\n

Pary nieformalne i związki partnerskie

Kupujący niebędący w związku małżeńskim powinni przygotować dodatkową umowę współwłasności. Można w niej uregulować kwestie użytkowania, kosztów, wynajmu, remontów, sprzedaży, wystąpienia jednego z partnerów, wyceny nieruchomości oraz terminów. W przypadku zarejestrowanych związków partnerskich istotne może być rozporządzenie UE 2016/1104.

\n

Dzieci i majątek rodzinny

Dzieci mogą odgrywać rolę w strukturach rodzinnych, na przykład gdy rodzice chcą wcześnie przekazać majątek. W przypadku małoletnich dzieci wymagana jest szczególna ostrożność: do zbycia lub obciążenia nieruchomości dziecka może być wymagana zgoda sądu. Może to znacznie opóźnić późniejszą sprzedaż, hipoteki lub restrukturyzacje.

\n

Późniejsze rozstanie: właściwy test wytrzymałości

Zgodnie z Código Civil żaden współwłaściciel nie jest zmuszony do trwałego pozostawania we wspólnocie. Każdy może co do zasady żądać zniesienia współwłasności. W przypadku rozstania istnieje kilka dróg: wykup, wspólna sprzedaż, przydział w ramach rozwodu lub postępowanie sądowe. Własność, użytkowanie i odpowiedzialność za kredyt należy rozpatrywać oddzielnie.

\n

Przeniesienie, darowizna i sprzedaż w rodzinie

Późniejsza zmiana struktury własności jest możliwa, ale rzadko neutralna. Sprzedaż udziału, darowizna na rzecz małżonka lub dzieci, zniesienie współwłasności lub wniesienie do spółki mogą mieć skutki notarialne, wieczystoksięgowe i podatkowe.

\n

Praktyczne ukształtowanie

Akt kupna powinien precyzyjnie odzwierciedlać imiona i nazwiska, NIE, obywatelstwo, miejsce zamieszkania, stan cywilny, ustrój majątkowy, udziały w nabyciu oraz ewentualnie umowę majątkową lub wybór prawa. Dodatkowo w przypadku współwłasności zaleca się umowę dotyczącą użytkowania, kosztów, wynajmu, inwestycji, praw pierwokupu, metody wyceny i scenariusza wyjścia.