Słownik nieruchomości na Majorce

Przy zakupie nieruchomości na Majorce pojawia się wiele hiszpańskich terminów fachowych, które mogą mieć kluczowe znaczenie dla ceny, podatków, własności, możliwości użytkowania i ryzyka. Niniejszy słownik wyjaśnia najważniejsze pojęcia dla międzynarodowych nabywców i pomaga w interpretacji dokumentów oraz rozmów z agentem, prawnikiem, notariuszem, bankiem i urzędami.

Pojęcie	Znaczenie	Na co powinni zwrócić uwagę kupujący
NIE	Numer identyfikacyjny dla cudzoziemców w Hiszpanii.	Złożyć wniosek wcześnie; istotne dla notariusza, podatków, banku, rejestru i dostawców mediów.
ITP	Podatek od odpłatnych przeniesień własności, typowo przy nieruchomościach używanych.	Zlecić sprawdzenie podstawy opodatkowania i obowiązującej stawki przed podpisaniem.
IVA	Podatek od wartości dodanej (VAT), często przy zakupie nowych nieruchomości od dewelopera.	Rozróżnić, czy naliczany jest IVA czy ITP; decydujące znaczenie ma konkretna dostawa.
AJD	Podatek od niektórych dokumentów notarialnych podlegających rejestracji.	Istotny np. przy zakupie nowego budynku, Obra Nueva, División Horizontal lub hipotece.
IBI	Gminny podatek od nieruchomości.	Sprawdzić ostatni dowód wpłaty; często zawiera referencję katastralną i pokazuje bieżące koszty.
Nota Simple	Informacyjny wypis z księgi wieczystej dotyczący działki, właścicieli, praw i obciążeń.	Zawsze uzyskać aktualny; w wrażliwych przypadkach może być konieczna Certificación.
Catastro	Rejestr administracyjny zawierający lokalizację, powierzchnię, przeznaczenie, wartość katastralną i wartość referencyjną.	Nie mylić z księgą wieczystą; rozbieżności wyjaśnić przed finalizacją zakupu.
Escritura	Notarialny akt kupna.	Kluczowy dla przeniesienia własności i wpisu do księgi wieczystej, ale nie zastępuje kontroli technicznej.
Cédula de Habitabilidad	Zaświadczenie o możliwości zamieszkania lub użytkowania.	Sprawdzić ważność, rodzaj, adres i zgodność z faktycznym użytkowaniem.
Licencia de Obra	Pozwolenie na budowę lub urzędowe zezwolenie na prace budowlane i remontowe.	Szczególnie ważne przy nowym budownictwie, rozbudowach, basenach i zmianach sposobu użytkowania.
Arras	Model zadatku lub umowy przedwstępnej w hiszpańskim zakupie nieruchomości.	Jasno uregulować terminy, skutki odstąpienia, finansowanie i due diligence.
Usufructo	Służebność osobista (użytkowanie) lub zarejestrowane prawo użytkowania.	Może silnie wpływać na użytkowanie i sprzedaż; wyjaśnić wykreślenie lub przejęcie.
Comunidad	Wspólnota mieszkaniowa w budynkach lub obiektach z częścią wspólną.	Sprawdzić protokoły, statut, składki, zaległości i zaświadczenie o braku długów.
Rústico	Grunt rolny/leśny z szczególnym reżimem planistycznym i ochronnym.	Sprawdzić możliwość zabudowy, legalność, minimalną wielkość działki, wodę, dojazd i kategorie ochrony.
Urbano	Obszar sklasyfikowany jako miejski lub grunt budowlany.	Urbano nie oznacza automatycznie możliwości uzyskania pozwolenia; sprawdzić prawo planistyczne i status pozwoleń.
Valor de Referencia	Wartość referencyjna określona przez Catastro do celów podatkowych.	Sprawdzić przed zakupem i porównać z ceną zakupu, finansowaniem i planowaniem podatkowym.

Wskazówki dotyczące stosowania dla kupujących

Nie czytać dokumentów pojedynczo

Bezpieczna weryfikacja zakupu powstaje dopiero z porównania kilku źródeł: Nota Simple, Catastro, Escritura, IBI, Cédula, informacji urbanistycznej, dokumentacji budowlanej i faktycznego stanu nieruchomości.

Wcześnie kalkulować pojęcia podatkowe

ITP, IVA, AJD i Valor de Referencia mają bezpośredni wpływ na koszty dodatkowe. Szczególnie przy nowym budownictwie, nieruchomościach używanych, działkach, zakupach spółek, obiektach Rústico lub mieszanym przeznaczeniu należy sprawdzić klasyfikację.

Rústico traktować ze szczególną ostrożnością

Wiele atrakcyjnych fincas znajduje się na gruntach Rústico. Właśnie tam należy dokładnie sprawdzić legalność, historię pozwoleń, rozbudowy, baseny, dojazdy, prawa do wody i przyłącza mediów.

Przed Arras uzgodnić jasne warunki

Dokument Arras może być wiążący. Kupujący powinni przed zapłatą ustalić, które dokumenty zostaną sprawdzone, jakie warunki muszą być spełnione i jakie będą konsekwencje, jeśli finansowanie, pozwolenia lub kwestie rejestrowe nie przebiegną zgodnie z oczekiwaniami.