Hiszpańska S.L. przy zakupie nieruchomości

Hiszpańska Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L.) może mieć sens przy zakupie nieruchomości na Majorce, jeśli nieruchomość jest częścią rzeczywistego modelu biznesowego: wynajem, rozwój projektu, wspólna inwestycja kilku osób, zarządzanie aktywami lub późniejsze strukturalne przeniesienie udziałów. Dla czysto prywatnego zakupu domu wakacyjnego jest to natomiast często nie skrót, ale dodatkowy poziom składający się z założenia, księgowości, deklaracji podatkowych, kontroli bankowej i ujawnienia beneficjentów rzeczywistych.

Czym jest S.L.?

S.L. to hiszpańska forma spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Jest zakładana aktem notarialnym i wpisywana do Registro Mercantil. Od reformy hiszpańskiego prawa spółek minimalny kapitał może zasadniczo wynosić od 1 euro. Dopóki kapitał i ustawowa rezerwa łącznie nie przekraczają 3.000 euro, obowiązują specjalne zasady ochronne, między innymi dotyczące tworzenia rezerw i odpowiedzialności wspólników w przypadku likwidacji.

Kiedy S.L. może mieć sens

• Wielu inwestorów: Można strukturyzować udziały, prawa głosu, prawa pierwokupu, zasady wyjścia i sukcesję.
• Wynajem lub działalność związana z nieruchomościami: Przy rzeczywistej działalności gospodarczej S.L. może agregować przychody, koszty, finansowanie i inwestycje.
• Rozwój projektu: Zakup, renowacja, nowa budowa, sprzedaż lub wynajem komercyjny często lepiej pasują do spółki.
• Oddzielenie odpowiedzialności i ryzyka: Ryzyka budowlane, najmu, osobowe lub dostawców można organizacyjnie oddzielić; banki często i tak wymagają osobistych gwarancji.

Kiedy zazwyczaj nie ma sensu

Dla prywatnie użytkowanej willi wakacyjnej bez znaczącego wynajmu S.L. jest często droga i wymaga wyjaśnień. Przy zakupie zwykle nie oszczędza podatku od przeniesienia własności. Wiele obniżonych stawek podatkowych na Balearach jest powiązanych z osobami fizycznymi, miejscem zamieszkania głównego, wiekiem, niepełnosprawnością, stanem rodzinnym lub lokalnym zamieszkaniem i nie pasuje do spółki jako kupującego.

Ponadto prywatne użytkowanie przez wspólników nie jest ignorowane podatkowo. Jeśli wspólnik korzysta z nieruchomości należącej do S.L., należy sprawdzić rynkowy czynsz, ukryty zysk, korzyść majątkową lub transakcje powiązane.

Założenie i bieżące zarządzanie

Typowy przebieg: negatywne zaświadczenie o nazwie, hiszpańskie numery identyfikacji podatkowej stron, dowód bankowy i kapitałowy, akt notarialny założenia spółki, statut, powołanie administratora, wpis do Registro Mercantil, ostateczny NIF i zgłoszenie podatkowe. W przypadku wspólników zagranicznych, pełnomocnictw, apostille i tłumaczeń przygotowanie trwa często dłużej niż formalny wpis.

Bieżąco S.L. potrzebuje księgowości, ksiąg spółki, deklaracji podatkowych, uchwał wspólników i składania sprawozdań finansowych. Administratorzy ponoszą osobistą odpowiedzialność, jeśli naruszają obowiązki ustawowe lub należytej staranności.

Podatki przy zakupie i w okresie posiadania

Przy zakupie używanej nieruchomości na Majorce zazwyczaj naliczany jest ITP. Przy nowej budowie lub pierwszej dostawie przez przedsiębiorcę zazwyczaj naliczany jest IVA zamiast ITP; do tego regularnie dochodzi AJD. S.L. nie jest powszechną oszczędnością podatkową.

Hiszpańska S.L. podlega hiszpańskiemu podatkowi dochodowemu od osób prawnych. Odliczalne są tylko koszty uzasadnione działalnością gospodarczą i odpowiednio udokumentowane. Koszty prywatnych pobytów, prywatnych podróży, prywatnego wyposażenia lub nierynkowe użytkowanie przez wspólników są szczególnie ryzykowne.

Beneficjenci rzeczywiści, bank i kontrola przeciwdziałania praniu pieniędzy

S.L. nie czyni struktury właścicielskiej niewidoczną. Banki, notariusze, rejestry, prawnicy, doradcy podatkowi i agenci nieruchomości mogą być zobowiązani na mocy hiszpańskiego prawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy do sprawdzenia klientów, beneficjentów rzeczywistych, pochodzenia środków i celu transakcji. Kupujący powinni spodziewać się schematu organizacyjnego, paszportów, numerów identyfikacji podatkowej, dokumentów spółki, dowodów pochodzenia środków, umów pożyczki, apostille i tłumaczeń.

Sprzedaż nieruchomości czy sprzedaż udziałów?

Przy wyjściu albo S.L. sprzedaje nieruchomość, albo wspólnicy sprzedają udziały. Sprzedaż udziałów może być organizacyjnie bardziej elegancka, ponieważ umowy i konta bankowe pozostają w spółce. Kupujący przejmują jednak również historię S.L.: ukryte podatki, błędy księgowe, pożyczki, niezgłoszone użytkowanie przez wspólników i kwestie AML. Sprzedaż udziałów nie jest automatycznie neutralna podatkowo, szczególnie jeśli spółka posiada zasadniczo hiszpańskie nieruchomości.

Praktyczna zasada kciuka

S.L. opłaca się raczej, gdy nieruchomość jest majątkiem inwestycyjnym lub biznesowym, a struktura spełnia jasny cel. Dla klasycznego prywatnego domu wakacyjnego na Majorce bezpośredni zakup prywatny jest często prostszy, bardziej przejrzysty i tańszy. Przed założeniem zawsze powinna być przeprowadzona hiszpańska kontrola podatkowa i prawna z kalkulacją modelową dla zakupu, użytkowania, wynajmu, kosztów bieżących i wyjścia.