При покупке элитной недвижимости на Майорке настоящая цена иногда кроется не в предложении, а в градостроительном риске. Бассейн без лицензии, закрытая терраса, техническое помещение, гостевой домик или переоборудованный гараж могут существенно повлиять на стоимость финки: с юридической, налоговой точки зрения, а также при финансировании, страховании, перепродаже и последующих перестройках.

Незаконная постройка не всегда означает риск сноса

Балеарское градостроительное право различает само нарушение и вопрос о том, могут ли власти еще принять меры для восстановления законности. Для многих случаев в соответствии с Ley 12/2017 действует срок в восемь лет с момента полного завершения строительства. Однако этот срок действует не всегда: на охраняемых сельскохозяйственных землях, в зонах охраны памятников, на общественных территориях, в инфраструктурных или определенных охранных зонах полномочия по восстановлению законности могут быть бессрочными.

Prescripción — это не легализация

Если по истечении срока власти больше не могут требовать сноса, строение автоматически не становится законным, как если бы оно было разрешено. Оно может перейти в статус fuera de ordenación. В зависимости от случая, тогда разрешены только ремонтные работы по соображениям безопасности, гигиены или санитарии. Для незаконных построек, возведенных после 1 марта 1987 года, подключение к инженерным сетям также может быть проблематичным до тех пор, пока не будет проведена легализация.

Типичные проблемные зоны у финок

На практике риски редко касаются только основного дома. Проверке подлежат бассейны, террасы у бассейнов, крытые порчи, перголы с конструктивным эффектом, закрытые террасы, гостевые дома, гаражи, технические помещения, конюшни, каситы, подъездные пути, подпорные стены, цистерны, солнечные установки, очистные сооружения и любое фактическое использование, отклоняющееся от разрешенного.

Чрезвычайная легализация в suelo rústico

С момента принятия Ley 7/2024 на Балеарских островах существует ограниченная по времени процедура legalización extraordinaria для существующих строений, сооружений и видов использования на сельскохозяйственных землях, если меры по восстановлению градостроительной законности больше не могут быть затребованы. Для Майорки Consell de Mallorca активировал применение этого закона своим решением; трехлетнее окно для подачи заявок, согласно решению BOIB от публикации 15 февраля 2025 года, в принципе действует до 15 февраля 2028 года.

Заявление подается в соответствующий Ayuntamiento и должно, в принципе, охватывать все затронутые строения и виды использования одного и того же объекта. Если одна часть подлежит легализации, а другая должна быть снесена, может потребоваться комбинированный проект, включающий легализацию и снос.

Расходы, ограничения и текущие юридические риски

Чрезвычайная легализация, помимо сборов и налогов, влечет за собой дополнительную экономическую выплату: в принципе, 10 процентов от материальных затрат на строительство при подаче заявки в первый год, 12,5 процента во второй год и 15 процентов в третий год. Не подлежат легализации, среди прочего, определенные местоположения в общественной зоне, в сервитутах дорожного, берегового или водного права, незаконные урбанизации, не полностью охваченные обработкой объекты, а также строения в зонах затопления или преимущественного стока воды.

Для покупателей также важно: против частей Ley 7/2024 возбуждено конституционное производство. Поэтому легализация никогда не должна приниматься как общий стимул для покупки, а всегда должна проверяться применительно к конкретному объекту архитектором и юристом.

Комплексная проверка перед подписанием договора купли-продажи

Сверка разрешений на строительство, проектов изменений, Final de Obra, Cédula, земельной книги и кадастра.
Письменная проверка открытых или завершенных дисциплинарных производств, предписаний о сносе и штрафов.
Проверка охранных категорий, водотоков, расстояний до дорог, побережья, памятников и муниципальных норм.
Подтверждение завершения строительства с помощью исторических аэрофотоснимков, истории кадастра, технических сертификатов или счетов.
Обеспечение договора купли-продажи условиями, удержанием суммы, гарантиями, регулированием расходов и правом отступления.

Незаконные постройки, защита существующего положения и легализация на Майорке