Покупка недвижимости на Майорке следует четкой процедуре: определение поискового профиля, обеспечение бюджета, проверка объектов, переговоры, резервирование, юридическая и техническая проверка, подписание частного договора купли-продажи или договора задатка, покупка у нотариуса, уплата налогов, регистрация в реестре недвижимости и принятие объекта.

1. Определение поискового профиля

В начале стоит не осмотр, а точный поисковый профиль. Международным покупателям следует выяснить, предназначена ли недвижимость как дом для отпуска, основное место жительства, капиталовложение или долгосрочное жилье для выхода на пенсию. От этого зависят местоположение, возможность использования, структура финансирования, налоговые последствия и возможные вопросы аренды.

К поисковому профилю относятся минимальная площадь, внешняя территория, вид на море, бассейн, парковочное место, доступность, состояние постройки, энергоэффективность, шумовая обстановка, расходы на содержание общего имущества и желаемый срок передачи. Для квартир также важно, ухожено ли сообщество собственников и запланированы ли крупные ремонты. Для финок и домов следует заранее проверить, правильно ли юридически оформлены части здания, бассейн, пристройки и подъездные пути.

2. Реалистичный расчет бюджета

Цена покупки — это лишь часть общего бюджета. Покупателям следует также предусмотреть дополнительные расходы на приобретение, налоги, нотариуса, реестр, юридическую проверку, переводы, расходы на финансирование, страховку, ремонт, мебель, текущие расходы на содержание общего имущества и резервы.

Для объектов вторичного рынка на Балеарских островах в основном взимается налог на передачу имущества ITP. ATIB указывает для возмездных сделок с недвижимостью прогрессивную общую тарифную структуру: 8% до 400 000 евро, 9% для следующего отрезка до 600 000 евро, 10% до 1 000 000 евро, 12% до 2 000 000 евро и 13% сверх этого. Налог рассчитывается по средней ставке, а не просто применяется фиксированно ко всей цене покупки. Сниженные ставки могут применяться только при строгих условиях, например, для определенных случаев основного места жительства.

Для новостроек обычно применяется IVA вместо ITP. Испанское налоговое ведомство указывает для покупки новых квартир в основном 10% IVA, для определенных квартир государственного финансирования — 4%. Кроме того, на Балеарских островах может взиматься гербовый сбор AJD; ATIB называет для нотариальных документов при покупке нового жилья в основном 1,5% с возможными особыми случаями.

Международным покупателям также следует заранее оформить NIE. Этот испанский идентификационный номер предназначен для иностранцев, которые вступают в экономические, профессиональные или иные отношения с Испанией, и фигурирует в соответствующих документах.

3. Предварительный отбор

Хороший предварительный отбор экономит время и предотвращает эмоциональные ошибочные решения. Перед поездкой на Майорку покупателям следует критически проверить предложения: правдоподобна ли жилая площадь? Есть ли актуальные фотографии? Соответствуют ли местоположение, ориентация, год постройки, расходы на содержание общего имущества и кадастровые данные? Четко ли различаются застроенная площадь, полезная площадь, участок и террасы?

Серьезный предварительный отбор означает также: искать не только самый красивый объект, но и объект, наиболее надежный с юридической и экономической точек зрения. Особенно для сельской недвижимости, старых домов и объектов с перспективой аренды следует заранее запросить список документов.

4. Подготовка и проведение осмотра

При осмотре покупателям следует обращать внимание не только на вид, оснащение и атмосферу. Решающее значение имеют состояние и пригодность к использованию: влажность, крыша, окна, инженерные системы, кондиционирование, отопление, вода, электричество, канализация, интернет, подъезд, парковка, соседи, инсоляция и шум.

Для квартир сюда относятся места общего пользования, лифт, фасад, подземный гараж, бассейн, резервы и правила внутреннего распорядка. Для домов и финок покупателям следует выяснить, все ли видимые части здания разрешены, зарегистрированы и соответствуют кадастру и реестру. На Майорке также важна Cédula de habitabilidad: Consell de Mallorca описывает ее как документ, подтверждающий пригодность недвижимости для проживания или использования и имеющий значение в случаях продажи и аренды.

5. Переговоры о цене на основе фактов

Переговоры не должны вестись только на основе рыночного чутья. Хорошими аргументами являются сопоставимые цены продажи, потребность в ремонте, открытые документы, обременения в реестре, отсутствующие сертификаты, долги сообщества, технические недостатки, надежность финансирования и четкий график.

Международные покупатели часто имеют преимущество, если они заранее прояснили вопросы подтверждения финансирования, подтверждения собственного капитала, записи на получение NIE и структуры покупки. Продавец скорее примет более низкое, но надежное к исполнению предложение, чем более высокое предложение со многими неопределенностями.

6. Резервирование только с четкими условиями

После согласования цены часто договариваются о резервировании. Оно должно временно снять объект с рынка, пока юрист, налоговый консультант или gestor не завершат первые проверки. Покупателям не следует относиться к резервированию как к простой формальности.

Важны цена покупки, сумма резервирования, срок, правила возврата, данные продавца, данные покупателя, идентификация объекта, обязательства по документам и условие, что юридическая проверка пройдет удовлетворительно. Сумма резервирования должна быть выплачена отслеживаемым способом, ни в коем случае не наличными без надлежащей документации.

7. Комплексная проверка: юридическая, налоговая и техническая экспертиза

Комплексная проверка — это самый важный фильтр безопасности перед обязательной подписью. Она должна как минимум проверить реестр недвижимости, кадастр, право собственности, обременения, ипотеки, сервитуты, права проживания или узуфрукта, долги сообщества, платежи IBI, энергетический сертификат, Cédula de habitabilidad, арендные или пользовательские отношения и ситуацию с градостроительным законодательством.

Nota Simple из реестра недвижимости является центральным документом. Регистраторы предоставляют онлайн-информацию об объекте недвижимости и предоставляют регистрационные данные. Нотариус позже также проверяет центральные пункты, в том числе личность и легитимацию сторон, титул продавца, обременения, кадастровую ссылку, расходы сообщества, IBI и энергетический сертификат. Однако эта нотариальная проверка не заменяет предварительную проверку покупателя, особенно в отношении особых строительных и налоговых вопросов.

Кадастр также важен, поскольку ссылка, местоположение, площадь и valor de referencia могут играть роль в налоговых вопросах. Для международных покупателей к сделке также относится предотвращение отмывания денег. Агенты по недвижимости, нотариусы и другие обязанные лица должны выполнять требования должной осмотрительности в соответствии с испанским законодательством о борьбе с отмыванием денег. Поэтому проверяются происхождение средств, бенефициарные владельцы, удостоверения личности и способы оплаты.

8. Частный договор купли-продажи или договор задатка

После успешной комплексной проверки часто подписывается частный договор купли-продажи или договор задатка. Этот договор имеет юридическое значение и не должен рассматриваться как простой предварительный договор. Он регулирует объект, цену покупки, график платежей, сроки, освобождение от обременений, распределение налогов и расходов, состояние при передаче, инвентарь, штрафные санкции и условия до визита к нотариусу.

Особенно важен тип задатка. Статья 1454 Гражданского кодекса Испании предусматривает, что при задатке или авансе в договоре купли-продажи покупатель может отказаться от сделки с потерей задатка, а продавец при отказе должен вернуть двойную сумму. Этот эффект должен быть четко и явно оговорен.

9. Подготовка к визиту к нотариусу

Визит к нотариусу является формальным завершением покупки. Покупателям следует заранее проверить проект купчей, актуальную Nota Simple, платежные поручения, банковские чеки или подтверждения перевода, NIE, удостоверения личности, доверенности, налоговые данные, документы о финансировании и список инвентаря. Если покупатели не могут явиться лично, доверенность должна быть правильно оформлена, при необходимости апостилирована и переведена.

Публичный акт обеспечивает особую правовую защиту. При ипотеке необходимо также запланировать нотариальную предварительную проверку условий кредита.

10. Подписание договора купли-продажи у нотариуса

У нотариуса продавец и покупатель подписывают Escritura de Compraventa. Покупатель выплачивает оставшуюся цену покупки, продавец передает владение и ключи, а существующие обременения в зависимости от договоренности погашаются, снимаются или явно принимаются. В акте должны быть четко задокументированы способ оплаты, статус обременений, кадастровая ссылка, энергетический сертификат, расходы сообщества, IBI и передача.

Для покупателей важно: нотариальное удостоверение само по себе еще не является последним шагом. После этого следуют уплата налогов, подача документов в реестр недвижимости и практические формальности передачи.

11. Уплата налогов и регистрация в реестре недвижимости

После визита к нотариусу необходимо своевременно урегулировать причитающиеся налоги. Для объектов вторичного рынка ATIB указывает для формы 600 срок уплаты в один месяц со дня заключения договора или составления акта. Для новостроек также необходимо обратить внимание на урегулирование AJD и конкретную налоговую структуру.

Только регистрация в Registro de la Propiedad особенно надежно защищает новый статус собственника по отношению к третьим лицам. Покупателям следует проконтролировать, чтобы акт был подан, налоги уплачены, предыдущие обременения сняты и окончательная регистрация завершена.

12. Передача и последующие работы

Передача должна быть задокументирована. К ней относятся ключи, показания счетчиков, коды сигнализации, пульты дистанционного управления, карты доступа, гарантии, инструкции по эксплуатации, страховые документы, контакты сообщества, договоры на обслуживание и инвентарь. Электричество, вода, интернет, страховка, муниципальные налоги и расходы на содержание общего имущества должны быть переоформлены на покупателя.

После покупки международным покупателям также следует проверить свою налоговую ситуацию: резидент или нерезидент, текущие налоги на недвижимость, возможная аренда, обязанности по декларированию и последствия последующей продажи. Тот, кто хочет сдавать недвижимость в туристическую аренду, должен проверить это отдельно; собственность сама по себе не дает автоматического разрешения на аренду.

Краткий контрольный список для международных покупателей

Определить поисковый профиль и использование: дом для отпуска, основное место жительства, инвестиции или аренда.
Рассчитать общий бюджет, включая ITP или IVA, AJD, нотариуса, реестр, консультации и резерв.
Подготовить NIE, банк, подтверждение финансирования и документы о происхождении средств.
Перед резервированием проверить объект, продавца, реестр и базовые документы.
Подписывать резервирование только с четким правилом возврата и оговоркой о комплексной проверке.
Перед договором задатка проверить все юридические, технические, налоговые и градостроительные аспекты.
Назначать визит к нотариусу только после того, как прояснены проект акта, оплата и снятие возможных обременений.
После нотариуса своевременно уплатить налоги и проконтролировать регистрацию в реестре недвижимости.
Задокументировать передачу и переоформить поставщиков услуг, страховку, сообщество и налоговые обязательства.

Покупка недвижимости на Майорке: пошаговая процедура