Общая стоимость недвижимости на Майорке

Цена покупки — это лишь самая заметная цифра. Тот, кто покупает элитную недвижимость на Майорке, должен с самого начала включать в общий расчет налоги на приобретение, профессиональную проверку, финансирование, управление и долгосрочное техническое обслуживание.

Самое важное эмпирическое правило

Для подержанной недвижимости на Майорке единовременные дополнительные расходы на приобретение для международных покупателей часто составляют от 10 до 14 процентов от цены покупки. Для новостроек или первой передачи от застройщика нагрузка из-за 10% IVA плюс AJD обычно аналогична или выше. Кроме того, существуют текущие расходы на содержание недвижимости, которые для элитных апартаментов, финок и вилл в гораздо большей степени зависят от состояния объекта, местоположения и уровня обслуживания, чем от чистой цены за квадратный метр.

Для надежного бюджетного планирования покупателям следует разделить три уровня: цену покупки, единовременные дополнительные расходы на покупку и ежегодные расходы на владение, включая резервы.

1. Цена покупки и налоговая база

Согласованная цена покупки составляет экономическую основу сделки. Однако с налоговой точки зрения решающее значение имеет то, какая стоимость должна быть применена для соответствующего налога. Для подержанной недвижимости при налоге на передачу имущества ITP в принципе применяется более высокая релевантная стоимость, то есть на практике, в частности, заявленная цена покупки или налоговая справочная стоимость, если таковая существует для объекта.

Поэтому до подписания договора задатка (Arras) или опционного договора следует проверить, является ли кадастровая справочная стоимость правдоподобной, полностью ли отражена цена покупки в документе и должны ли встроенные элементы, мебель, произведения искусства, транспортные средства или другие движимые предметы оцениваться отдельно. Для элитной недвижимости некорректное разделение может впоследствии привести к налоговым запросам.

2. Дополнительные расходы на покупку подержанной недвижимости

При покупке подержанной недвижимости на Балеарских островах взимается Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, сокращенно ITP. Для элитной недвижимости решающее значение имеет общая прогрессивная шкала:

Диапазон стоимости	Ставка ITP
до 400 000 €	8 %
400 000,01 € до 600 000 €	9 %
600 000,01 € до 1 000 000 €	10 %
1 000 000,01 € до 2 000 000 €	12 %
свыше 2 000 000 €	13 %

Примеры: При цене покупки 1,5 млн евро ITP расчетно составляет 150 000 евро. При 3 млн евро это 340 000 евро. При 5 млн евро это 600 000 евро. Плюс нотариус, реестр, адвокат и, возможно, расходы на финансирование.

Льготные правила ITP для первого жилья, молодых покупателей или определенных семейных обстоятельств обычно не играют роли для международных покупателей элитных домов для отдыха или второго жилья. Они действуют только в рамках установленных законом ограничений и условий.

3. Новостройка: IVA и AJD вместо ITP

При покупке новой недвижимости, продаваемой застройщиком в качестве первой поставки, ITP обычно не взимается. Вместо этого покупатель платит 10% IVA от цены покупки. Кроме того, на Балеарских островах взимается гербовый сбор AJD.

Для нотариальных документов общая ставка AJD на Балеарских островах составляет 1,5%. Для определенных дорогостоящих или профессиональных сделок могут применяться особые ставки. При покупке новостроек покупателям также следует проверить, надлежащим ли образом обеспечены авансовые платежи, имеются ли документы о первом заселении/пригодности для проживания и какие расходы на подключения, специальное оборудование, меблировку или технические улучшения выставляются отдельно.

4. Нотариус, реестр и юридическая проверка

Нотариальные расходы в Испании регулируются государственными тарифами (Aranceles). При дорогостоящих покупках они обычно не являются самой большой статьей расходов, но их следует закладывать в несколько тысяч евро, в зависимости от цены покупки, объема документа, доверенностей и копий.

Внесение записи в Registro de la Propiedad также рассчитывается по установленным сборам. Покупатель обычно несет расходы на регистрацию своего права собственности. Эта регистрация важна, поскольку она обеспечивает защиту приобретения от третьих лиц и делает прозрачными обременения, ипотеки или права на объект.

Независимый адвокат для международных покупателей практически незаменим. На рынке распространены фиксированные гонорары или процентные модели плюс IVA. Для вилл, финок, прибрежных участков, объектов реконструкции или туристического использования проверка должна как минимум включать правоустанавливающие документы, обременения, разрешения на строительство, законность пристроек, энергетический сертификат, пригодность для проживания, муниципальные сборы, долги сообщества (Comunidad) и, при необходимости, вопросы, связанные с береговой, земельной или охранной зонами.

5. Финансирование и ипотека

Международные покупатели часто финансируют недвижимость на Майорке за счет комбинации собственного капитала, иностранного обеспечения и испанской ипотеки. Испанские банки часто финансируют нерезидентов более консервативно, чем резидентов; точный коэффициент кредитования зависит от дохода, структуры активов, типа объекта и политики банка.

С момента испанской ипотечной реформы заемщик по новым ипотечным кредитам несет, в частности, расходы на оценку объекта и расходы на свои собственные копии, в то время как банк берет на себя большую часть расходов на оформление ипотеки, таких как нотариус, реестр, gestoría и AJD по ипотеке. От этого всегда следует отличать расходы на сам договор купли-продажи и налоги на приобретение, которые остаются на покупателе.

6. Текущие налоги и сборы

После покупки ежегодно взимаются муниципальные и государственные налоги. Налог на недвижимость IBI взимается соответствующим муниципалитетом и основывается на кадастровой стоимости. Кроме того, могут быть актуальны сборы за вывоз мусора, за подъездные пути или местные специальные сборы.

Нерезиденты обычно должны ежегодно декларировать IRNR для используемой или пустующей испанской недвижимости. Для элитной недвижимости также следует проверить испанский налог на богатство. При более крупных активах может потребоваться дополнительная проверка испанского налога солидарности на крупные состояния.

7. Управление, сообщество (Comunidad) и эксплуатационные расходы

Для апартаментов, пентхаусов и вилл в комплексах взимаются сборы сообщества (Comunidad). В зависимости от комплекса они покрывают лифт, бассейн, сад, охрану, управление домом, освещение, страхование общих зон, уборку и техническое обслуживание. В элитных комплексах с консьержем, спа, подземным парком или большими открытыми территориями эти сборы могут быть значительными.

Для отдельно стоящих вилл расходы переходят в частную ответственность: уход за садом, обслуживание бассейна, сигнализация, система видеонаблюдения, уборка, борьба с вредителями, колодец или цистерна, удаление накипи, климатическая и отопительная техника, полив, интернет, электричество, вода и, возможно, персонал. Для владельцев, которые не находятся на месте круглый год, добавляются услуги по хранению ключей, обработка почты, координация поставщиков, контроль за ущербом и управление в отсутствие.

8. Техническое обслуживание и резервы

Самой важной долгосрочной статьей расходов часто является не ежегодный налог, а техническое обслуживание. Морской воздух, солнце, влажность, расположение на склонах и интенсивная домашняя техника нагружают фасады, крыши, окна, натуральный камень, оборудование бассейна, кондиционеры и электрические системы сильнее, чем ожидают многие покупатели.

Для элитных объектов ежегодный резерв на техническое обслуживание и обновление в размере примерно от 0,5% до 1,5% стоимости здания является разумной основой для планирования. Для старых вилл, сложной домашней техники, объектов с видом на море или больших участков может быть уместен более высокий резерв.

Практическая структура бюджета

• Цена покупки: согласованная цена, график платежей, задаток (Arras), меблировка и возможные комиссионные агента покупателя.
• Налоги на приобретение: ITP для вторичного рынка или IVA плюс AJD для новостроек.
• Транзакционные издержки: нотариус, реестр, адвокат, gestoría, переводы, доверенности, NIE и банковские расходы.
• Финансирование: оценка, банковские комиссии, проценты, погашение, страховки и резерв на колебания валютного курса.
• Текущие расходы: IBI, вывоз мусора, IRNR или налогообложение аренды, сообщество (Comunidad), страховка, коммунальные услуги и управление.
• Резервы: плановое техническое обслуживание, специальные взносы, техническое обновление и модернизация.

Особый момент: покупка у продавца-нерезидента

Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель обязан, как правило, удержать 3% от цены покупки и перечислить их в испанский налоговый орган по форме Modelo 211. Экономически это платеж за счет продавца, но организационно это обязанность покупателя. Этот момент должен быть четко отражен в договоре и в потоке платежей.

Вывод: Для недвижимости на Майорке цена покупки — это лишь отправная точка. Реальное качество решения возникает из комбинации налогового планирования, тщательной комплексной проверки (Due Diligence), реалистичных эксплуатационных расходов и достаточных резервов.