Тот, кто покупает недвижимость на Майорке, должен планировать не только покупную цену, налоги и дополнительные расходы. Банки, нотариусы, адвокаты и агенты по недвижимости обязаны по испанскому законодательству о борьбе с отмыванием денег проверять, кто покупает, кто является бенефициарным владельцем и из каких законных источников поступают используемые средства.

Почему проверяется происхождение средств

Испания защищает целостность финансовой системы и других секторов экономики с помощью Закона 10/2010. Сделки с недвижимостью находятся в центре внимания, поскольку в них могут сочетаться крупные единовременные платежи, международные переводы, корпоративные структуры и перераспределение активов.

Поэтому проверка не является выражением недоверия к покупателю, а представляет собой законодательную обязанность участвующих сторон. К числу обязанных сторон относятся, в частности, кредитные учреждения, застройщики и агенты по недвижимости, нотариусы, земельные регистры, налоговые консультанты, а также адвокаты, если они участвуют в сделках с недвижимостью или финансовых операциях.

Проверяются, в частности, личность покупателя, бенефициарный владелец, цель сделки, профессиональная или предпринимательская деятельность, а также правдоподобность используемых средств. При более высоких рисках могут быть запрошены дополнительные доказательства происхождения средств и происхождения общего состояния.

Что следует подготовить покупателям

Международным покупателям следует собрать документы заблаговременно, в идеале до того, как будет заключен договор бронирования, произведен авансовый платеж или открыт счет. В сегменте люкс рекомендуется иметь чистый пакет документов, который не только объясняет покупную цену, но и делает понятным формирование состояния.

действительный заграничный паспорт или удостоверение личности; при наличии связи с Испанией дополнительно NIE и испанские налоговые данные, если они есть
подтверждение текущего адреса проживания и налогового резидентства
краткое описание профессиональной или предпринимательской деятельности
актуальная банковская справка или подтверждение банка о владельце счета и наличии средств
выписки по счету, из которых правдоподобно следует накопление или поступление средств для покупки
подтверждения дохода, налоговые уведомления, расчеты дивидендов, расчетные листки или проверенные годовые отчеты
при доходах от продажи: договор купли-продажи, расчет нотариуса, брокерский отчет или Closing Statement
при продаже предприятия: договор купли-продажи акций (Share Purchase Agreement), подтверждение платежа, налоговые или отчетные документы
при наследовании, дарении или трастовой структуре: документы, наследственные дела, подтверждения бенефициаров и путь платежа
при инвестиционных активах: выписки по депозиту, расчеты продажи, поступление средств на референтный счет
при финансировании: подтверждение финансирования, кредитный договор и подтверждение собственных средств

Документы из-за границы, в зависимости от страны происхождения и получателя, должны быть подготовлены с апостилем или легализацией, а также с заверенным переводом. Особенно при компаниях, фондах, трастах или семейных офисах решающее значение имеет четкая структура собственников.

Банки: открытие счета, перевод и путь платежа

Испанские банки имеют право и обязаны запрашивать информацию о личности, экономической деятельности и происхождении средств. Банк Испании прямо указывает, что банки могут также запрашивать налоговые декларации, подтверждения дохода или другие документы, если это необходимо для проверки на отмывание денег.

Для покупок недвижимости важен отслеживаемый путь платежа. Платежи должны поступать со счета, который оформлен на покупателя или на покупающую компанию. При объектах класса люкс часто более тщательно проверяется, соответствуют ли друг другу покупная цена, профиль состояния, страна происхождения, корпоративная структура и маршрут платежа.

Тот, кто не отвечает или отвечает не полностью на запросы банка, рискует задержками, отказом в переводе или, в определенных случаях, ограничением по счету. Поэтому покупателям не следует готовить крупные международные переводы только незадолго до даты визита к нотариусу.

Нотариус, адвокат и агент по недвижимости

Нотариус удостоверяет договор купли-продажи, но в то же время является частью испанской системы предотвращения отмывания денег. Испанский нотариат сотрудничает через Централизованный орган по предотвращению (Órgano Centralizado de Prevención) с Sepblac и властями. Нотариальные данные также поступают в Единый компьютеризированный нотариальный индекс (Índice Único Informatizado Notarial), который, среди прочего, служит для предотвращения отмывания денег, финансирования терроризма и налогового мошенничества.

Адвокат покупателя обычно проверяет титул, обременения, разрешения на строительство, налоговые вопросы и договорные риски. Кроме того, поскольку он действует как обязанное лицо, он должен выполнять свои собственные обязательства по борьбе с отмыванием денег. Поэтому он может запрашивать документы, аналогичные тем, что запрашивают банк или нотариус.

Агенты по недвижимости и девелоперы также являются обязанными субъектами при сделках купли-продажи. Поэтому серьезные поставщики в премиум-сегменте будут документировать личность покупателя, бенефициарных владельцев и происхождение средств еще до заключения сделки или, самое позднее, до принятия крупных платежей.

Международные покупатели и сложные структуры

Для покупателей за пределами Испании обычны дополнительные проверки. Это касается не только покупателей из третьих стран, но и покупателей из ЕС, если средства проходят через несколько юрисдикций, холдинговые компании, трасты или частные инвестиционные инструменты.

Для юридических лиц необходимо раскрыть, какое физическое лицо в конечном итоге контролирует или является бенефициарным владельцем. По испанскому законодательству бенефициарное владение обычно принадлежит лицам, которые прямо или косвенно владеют более чем 25 процентами капитала или голосующих прав или иным образом осуществляют контроль. Если такое лицо не может быть установлено, в фокус внимания попадает руководство.

Для покупателей через компании рекомендуется иметь организационную схему с долями участия, выписками из реестра, списками акционеров, сертификатами директоров, доверенностями и подтверждениями бенефициарного владения. Для трастов или аналогичных инструментов должны быть задокументированы учредитель (settlor), доверительный собственник (trustee), протектор (protector), бенефициары и контролирующие лица.

Особенности в сегменте люкс

Чем выше покупная цена, тем важнее правдоподобность. Для вилл, финок, объектов с видом на море и внебиржевых сделок на Майорке простого баланса счета часто недостаточно. Банки и консультанты хотят понять, как было сформировано состояние: через предпринимательскую деятельность, дивиденды, продажи недвижимости, инвестиции в капитал, наследство, бонусные выплаты или другие отслеживаемые источники.

Типичными факторами риска являются очень краткосрочные движения средств, платежи от третьих лиц, непрозрачные цепочки компаний, офшорные структуры, частое использование наличных, политически значимые лица, страны с высоким уровнем риска или покупная цена, которая не соответствует известному профилю состояния. В таких случаях могут применяться усиленные меры должной осмотрительности.

Лучший подход — это краткая, упорядоченная заметка о происхождении средств: Кто покупает? Из какого источника поступает покупная цена? На каком счете находятся средства? Какие документы подтверждают путь денег? Какие лица контролируют структуру? Такой обзор экономит время на дополнительные вопросы и снижает риск переноса даты визита к нотариусу.

Наличные деньги и платежные средства

Покупки недвижимости в сегменте премиум-класса в принципе должны осуществляться через отслеживаемые банковские пути. Для наличных денег в Испании действуют строгие ограничения. При сделках, в которых участвует предприниматель или профессиональное лицо, наличные платежи на сумму от 1000 евро в принципе не допускаются; для физического лица без налогового резидентства в Испании, которое не действует как предприниматель или профессиональное лицо, лимит составляет 10 000 евро.

Независимо от этого, перемещения платежных средств при въезде или выезде на сумму от 10 000 евро на человека и поездку должны быть задекларированы. Внутри Испании порог декларирования составляет 100 000 евро. Банковские переводы не подпадают под эту декларацию платежных средств, но в рамках проверки на отмывание денег они все равно должны быть правдоподобными.

Практический порядок действий

До бронирования: определить структуру покупателя и проверить, будет ли покупка осуществляться частным лицом, через компанию или через семейный офис.
До внесения задатка: задокументировать удостоверение личности, налоговые данные, бенефициарных владельцев и источник платежа.
До открытия счета или перевода: предоставить банковские документы и подтверждения происхождения средств.
До визита к нотариусу: окончательно согласовать путь платежа, чеки или переводы, доверенности и корпоративные документы.
После завершения сделки: хранить в порядке документы о покупке, платежные квитанции и налоговые документы.

Важно: Каждая участвующая сторона может запросить свои собственные документы. Тот факт, что банк принял средства, не означает автоматически, что нотариус, адвокат или агент не имеют права задавать дополнительные вопросы.

Заключение

Проверка на отмывание денег является центральным компонентом сделки при покупке недвижимости на Майорке. Для международных покупателей и особенно в сегменте люкс хорошая подготовка часто определяет, может ли покупка быть гладко удостоверена нотариусом. Тот, кто своевременно документирует личность, бенефициарное владение, формирование состояния и путь платежа, создает доверие и избегает ненужных задержек.

Проверка на отмывание денег и подтверждение происхождения средств при покупке недвижимости на Майорке