Проверка законности зданий и участков на Майорке

Четыре площади, четыре значения

Международные покупатели должны проверять четыре уровня отдельно. Зарегистрированная площадь определяется на основе земельного кадастра и Escritura. Она описывает право собственности, права, обременения, границы и, при необходимости, зарегистрированную obra nueva. Кадастровая площадь — это административное и налоговое описание участка и его построек. Она помогает в идентификации, но не заменяет разрешение на строительство.

Фактически построенная площадь — это то, что измеряет архитектор на месте: жилой дом, гараж, складское помещение, конюшня, бассейн, техническое помещение, порч, террасы, стены, подъездные пути и другие сооружения. Разрешенная площадь определяется на основании лицензий, утвержденных проектов, актов ввода в эксплуатацию, документов на право пользования или первого заселения и текущей градостроительной ситуации. Только этот уровень отвечает на вопрос о законности.

Почему записи в Catastro недостаточно

Испанский кадастр, так называемый Catastro, регистрирует недвижимость, в частности, с указанием ссылочного номера, местоположения, вида использования, графического представления, площади застройки, года постройки и других данных. На практике эти кадастровые данные полезны для визуализации зданий, земельных участков и строительных элементов. Однако они не подтверждают, что здание или строительное изменение было разрешено в соответствии со строительными нормами. Бассейн, пристройка или хозяйственное здание могут быть зарегистрированы в Catastro, но так и не были легализованы.

Кроме того, важен метод расчета площади: по логике Catastro крытые балконы, террасы, порчи и подобные элементы часто учитываются только частично, если они не являются в значительной степени закрытыми. Однако для градостроительной оценки могут применяться другие критерии, такие как застроенная площадь, степень запечатывания почвы, объем, использование, расстояния, высоты или ландшафтная интеграция.

Земельный кадастр: важно, но не всё

Nota simple или certificación registral показывает собственников, обременения, права, описания и, при необходимости, зарегистрированные здания. Если зарегистрирована графическая координация с кадастром, это повышает уверенность в местоположении, границах и площади участка. Однако старые финки часто имеют исторические описания, неточные границы или расхождения в площади.

Если фактическая площадь участка значительно отличается от зарегистрированной, может потребоваться корректировка через регистрационные или нотариальные процедуры. Это не просто техническая косметика: для сельских участков площадь, границы и разделение на парцеллы часто влияют на то, разрешено ли использование, расширение или новое строительство.

Распознавание разрешенных построек

Юридически безопасная покупка проверяет происхождение каждого строительного элемента: основной жилой дом, пристройка, гостевой дом, гараж, сельскохозяйственное здание, техническое помещение, бассейн, крытая терраса, пергола, закрытая веранда, подъездной путь и подпорные стены. Ключевыми являются разрешения на строительство или легализацию, утвержденные планы, certificado final de obra, первое использование или аналогичные документы, а также вопрос о том, соответствует ли текущее использование разрешенному.

Особенно критичны хозяйственные постройки, которые ранее использовались в сельском хозяйстве, а теперь выглядят как студия, гостевая комната или зона для отдыха. Помещение, разрешенное как almacén, не является автоматически жилой площадью. Точно так же терраса не обязательно может быть застроена, а старый сарай не становится автоматически законным жилым помещением после ремонта.

Бассейны, террасы и пристройки

Бассейны являются классическим фактором риска для финок. Для новых бассейнов на suelo rústico балеарское градостроительное законодательство устанавливает строгие ограничения, в том числе, как правило, только один бассейн на финку, а также ограничения по площади водного зеркала и объему. Для существующих бассейнов необходимо проверить, разрешены ли они, легализованы, имеют ли срок давности, находятся ли вне правового поля или все еще могут быть оспорены.

Крытые террасы, порчи, закрытые террасы, зимние сады, перголы с фиксированными элементами, уличные кухни и технические помещения часто изменяют фактическую застройку. Они могут затрагивать параметры площади и объема, даже если в рекламных материалах они значатся как «просто терраса» или «просто подсобное помещение».

Загородная недвижимость: особые риски

На suelo rústico действуют более строгие правила, чем в городских зонах. Для новых жилых домов важны минимальные площади, принцип «один дом на участок», охрана ландшафта, водоснабжение, канализация, дороги, противопожарная безопасность, риски наводнений и отраслевые требования. На охраняемых сельскохозяйственных землях требуется особая осторожность, поскольку возможность администрации потребовать восстановления законности не во всех случаях имеет срок давности.

Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca и муниципалитеты могут проводить проверки, налагать санкции и требовать восстановления законности. Это может означать предписания о сносе, запрет на использование, штрафы, записи в земельном кадастре или ограничения на подключение к коммуникациям, ремонт, финансирование и перепродажу.

Вне правового поля и легализация

Здание может быть зарегистрировано или быть старым, но при этом считаться fuera de ordenación. В этом случае разрешенные работы часто сильно ограничены, например, только работы по обеспечению безопасности, гигиены или сохранению. Obra nueva antigua может быть зарегистрирована в земельном кадастре при определенных условиях, если истекли сроки для требования восстановления законности. Однако это не то же самое, что полноценное градостроительное разрешение.

С момента принятия балеарского закона об упрощении для определенных существующих зданий, сооружений и видов использования на suelo rústico существует процедура внеочередной легализации. Для Майорки эта процедура была активирована Consell в 2025 году. Она касается только тех случаев, когда восстановление законности больше не может быть потребовано, и требует, среди прочего, подачи технического заявления на легализацию, мер по охране окружающей среды и энергоэффективности, решения по канализации, а также уплаты сборов и финансового взноса. Определенные случаи исключаются, например, объекты в публичной собственности, охранные зоны, сервитуты дорог и водного права, определенные зоны затопления, обязательства по сносу, незаконные поселения или объекты, не прошедшие одновременную очистку всего комплекса.

План проверки перед покупкой

• Получить актуальную nota simple или certificación registral и проверить право собственности, обременения, obra nueva, примечания и графическую координацию.
• Запросить certificación catastral descriptiva y gráfica и сравнить с земельным кадастром, планами и реальностью.
• Использовать MUIB и муниципальное планирование только как отправную точку; подтвердить актуальную информацию в муниципалитете, Consell или соответствующем органе.
• Потребовать от продавца все лицензии, проекты, акты ввода в эксплуатацию, документы на право пользования и легализацию.
• Архитектор или технический эксперт по должной проверке должен нанести на карту каждый строительный элемент отдельно: законный, подтвержденно старый, неясный, неразрешенный или не подлежащий легализации.
• Подписывать договор купли-продажи только с четким распределением рисков, если площадь, использование или легализация остаются неясными.

Правило для покупателя

Финка не является законной только потому, что она красиво отремонтирована, числится в кадастре или стоит десятилетиями. Решающим фактором является соответствие между правом собственности, кадастром, фактическим состоянием и градостроительной разрешительной документацией. Если эти уровни не совпадают, следует скорректировать цену, финансирование, структуру договора или даже решение о покупке.