Комплексная проверка (Due Diligence) при покупке недвижимости на Майорке

Цель Due Diligence

Проверка должна подтвердить, что продавец может эффективно продать, недвижимость соответствует описанному объекту, имеются все существенные разрешения, нет неожиданных обременений, а налоговая структура рассчитана правильно. Особенно при покупке премиальной недвижимости на Майорке риски часто возникают не из-за очевидного права собственности, а из-за пристроек, бассейнов, гостевых домов, сельских участков, защиты побережья, правил сообщества или туристического использования.

Юридическая проверка

Отправной точкой является актуальная выписка Nota Simple или, при более высоком риске, справка из Registro de la Propiedad. Необходимо проверить: собственника, доли в совместной собственности, узуфрукт, ипотеки, аресты (embargos), сервитуты, преимущественные права покупки, отменительные условия, текущие судебные разбирательства и указания на градостроительные или налоговые обременения. Если продавцом является компания, сюда входят проверка полномочий представителя, выписка из торгового реестра, бенефициарных владельцев и проверка на отмывание денег.

Данные реестра должны быть сверены с купчей (Escritura), кадастром (Catastro) и фактическим состоянием недвижимости. Catastro важен для определения местоположения, площадей, использования, кадастровой стоимости и картографии, но не заменяет подтверждение права собственности. Расхождения в размере участка, застроенной площади, бассейне, хозяйственных постройках или использовании должны быть выяснены до подписания, так как они влияют на финансирование, налоговую базу, разрешения и последующую продаваемость.

Разрешения и использование

Покупатель должен запросить документацию по истории строительства и использования: разрешения на строительство, проектную документацию, сертификат об окончании строительства (certificado final de obra), декларацию о новых работах или реконструкции, регистрацию в земельном реестре, лицензию на первое заселение (licencia de primera ocupación) или соответствующие заявления, а также действующий сертификат пригодности для проживания (cédula de habitabilidad). На Майорке cédula de habitabilidad особенно важна для продажи и аренды, а также часто имеет значение для окончательного подключения к электричеству, воде и другим услугам.

При покупке финок и участков в категории suelo rústico требуется дополнительная осторожность. Consell de Mallorca указывает, что для новых жилых домов в сельской местности, как правило, требуется минимальная площадь участка 14 000 м² и допускается только одно жилье на участок, при условии соблюдения дополнительных территориальных и муниципальных правил. Поэтому необходимо проверить: разделение на участки, легальность всех построек, возможные разбирательства со стороны Agencia de Defensa del Territorio, водоснабжение, колодцы, канализацию, подъездные пути и охранные зоны.

Для недвижимости вблизи моря требуется сверка с Законом о побережье. Сервитуты прохода (servidumbres de tránsito) и защиты (protección) могут ограничивать перестройку, ограждения, террасы, бассейны или расширения. Для квартир и объектов в совместной собственности необходимо проверить: декларацию о разделе имущества, устав сообщества, протоколы собраний, утвержденные специальные сборы, открытые долги перед сообществом и ограничения на туристическую аренду.

Техническая проверка

Техническую Due Diligence должен проводить независимый архитектор, aparejador (технический архитектор) или инженер. Проверяются: состояние строения, крыша, фасады, влажность, расположение на склоне, подпорные стены, фундамент, инженерные системы, кондиционирование, электропроводка, оборудование бассейна, канализация, энергоэффективность, противопожарная безопасность и состояние технического обслуживания. Для отремонтированных объектов класса люкс решающее значение имеет соответствие выполненного качества разрешениям, счетам, гарантиям и документации производителя.

Сертификат энергоэффективности должен быть предоставлен при продаже и зарегистрирован; однако он не заменяет строительно-техническую экспертизу. Для новостроек или более новых объектов также важны гарантии застройщика, decennial insurance (страхование на 10 лет), акты приемки и списки недостатков. Для более старых объектов покупатель должен консервативно рассчитать расходы на крышу, устранение влажности, окна, изоляцию, модернизацию электро- и сантехники.

Налоговая проверка

Для покупателя в первую очередь важно, является ли объект существующей недвижимостью или новостройкой от застройщика. При покупке существующей недвижимости на Балеарских островах обычно взимается ITP. Этот налог на передачу собственности рассчитывается прогрессивно: 8% до 400 000 евро, 9% за следующий отрезок до 600 000 евро, 10% до 1 000 000 евро, 12% до 2 000 000 евро и 13% сверх этой суммы. При покупке новостройки у предпринимателя, напротив, обычно взимается IVA (НДС), для жилья чаще всего 10%, плюс AJD. На Балеарских островах AJD в целом составляет 1,5%, для недвижимости стоимостью от 1 000 000 евро — 2%, а в определенных случаях отказа от освобождения от НДС — 2,5%.

Налоговой базой является не только покупная цена. С 2022 года кадастровая справочная стоимость (valor de referencia) может иметь решающее значение для ITP/AJD и налога на наследство или дарение, если она выше заявленной цены. Поэтому запрос valor de referencia является обязательной частью любой налоговой Due Diligence. Если продавец не является резидентом Испании, покупатель, как правило, обязан удержать 3% от покупной цены в счет налога продавца и уплатить их через форму Modelo 211.

В бюджет также входят: нотариус, реестр, gestoría (административный посредник), возможные расходы на финансирование, текущий IBI (налог на недвижимость), плата за вывоз мусора, расходы сообщества собственников, а для международных покупателей — возможные обязательства по IRNR (налог на доходы нерезидентов), аренде, налогу на богатство или солидарному налогу на крупные состояния.

Риски до подписания договора

До подписания договора бронирования, Arras или частного договора должны быть письменно обеспечены как минимум следующие условия: передача без обременений или четкий механизм их снятия, актуальная информация из реестра, полное досье разрешений, действующая cédula, сертификат энергоэффективности, справка об отсутствии долгов перед сообществом, техническая проверка, налоговый расчет, условия финансирования и подтверждаемые пути платежей. Авансовые платежи не должны производиться без четких прав на отказ от договора, если отсутствуют существенные документы.

• Сигнал тревоги: Продавец не может четко подтвердить право собственности, полномочия представителя или семейное положение.
• Сигнал тревоги: Кадастр, земельный реестр и реальность показывают разные площади или строения.
• Сигнал тревоги: Бассейн, гостевой дом, подвал, пергола или перестройка не разрешены или не зарегистрированы.
• Сигнал тревоги: Имеются открытые ипотеки, аресты, долги перед сообществом, задолженность по IBI или невыясненные специальные сборы.
• Сигнал тревоги: Недвижимость рекламируется как пригодная для туристической аренды, но лицензия, зонирование, количество мест и согласие сообщества не подтверждены.
• Сигнал тревоги: Предлагается оплата наличными, необычные пути платежей или офшорные структуры.

Практическая рекомендация

При покупке высококачественной недвижимости на Майорке Due Diligence должна проводиться как скоординированный процесс: адвокат, нотариус, налоговый консультант и технический эксперт проверяют различные риски. Только когда юридические, технические и налоговые результаты совпадают, следует подписывать обязательный договор. Тщательная проверка требует времени, но защищает от самых дорогостоящих ошибок: нелегализованных частей здания, переоцененной пригодности к использованию, неожиданных налогов и обременений, затрудняющих перепродажу.