Международные покупатели элитной недвижимости на Майорке часто рассматривают, следует ли осуществлять приобретение как частное лицо, через испанскую S.L. или через иностранную компанию. Типичными структурами являются немецкая GmbH, семейный холдинг, люксембургская, нидерландская или швейцарская компания, а также британская Ltd. Такая структура может быть целесообразной, например, при управлении семейным капиталом, наличии соинвесторов, планировании преемственности, в рамках существующей группы компаний или при профессиональной сдаче в аренду. Однако это не простой путь к анонимности или освобождению от налогов.

Основной принцип: Недвижимость находится в Испании

Недвижимость на Майорке остается привязанной к Испании с налоговой и юридической точки зрения, даже если ее владельцем является иностранная компания. Испания, как правило, облагает налогом доходы от испанской недвижимости, арендную плату, использование и прибыль от продажи. Кроме того, применяются проверка на отмывание денег, идентификация бенефициарного владельца, испанские требования к NIF, а также часто комплексная проверка со стороны банков и нотариусов.

GmbH, холдинг или Ltd.: Что действительно имеет значение

Одна лишь правовая форма не определяет налоговый статус. Решающее значение имеют цель, экономическая сущность (субстанция), финансирование, фактическое место управления, использование недвижимости и налоговое резидентство компании. Сегодня банки и нотариусы запрашивают не только выписку из торгового реестра, но и экономическую логику, происхождение средств, контролирующих лиц и налоговое резидентство.

Испанская налоговая обязанность

Если иностранная компания получает доход от аренды недвижимости, он считается доходом, полученным в Испании. При отсутствии постоянного представительства этот доход, как правило, облагается налогом отдельно в соответствии с испанским законодательством о налогообложении нерезидентов. Если недвижимость не сдается в аренду, а используется в личных целях участниками, членами их семей или бенефициарами, налогового вакуума не возникает. Необходимо проверить скрытое распределение прибыли, материальные выгоды, рыночные арендные платежи, налоги у источника, трансфертное ценообразование и возможное налогообложение в стране налогового резидентства пользователей.

Место фактического управления и экономическая сущность (субстанция)

Иностранная компания может стать налоговым резидентом Испании, если ее фактическое место управления находится в Испании. Экономическая сущность означает не просто почтовый адрес или внешнего директора. Важны фактические процессы принятия решений, протоколы, юридический адрес, банковские отношения, бухгалтерский учет, экономическая функция, финансирование и то, кто принимает ключевые решения.

Реестр бенефициарных владельцев и конечные бенефициары

Испания требует идентификации конечного бенефициарного владельца. В соответствии с законодательством о противодействии отмыванию денег необходимо идентифицировать физических лиц, которые прямо или косвенно осуществляют контроль. С созданием Registro Central de Titularidades Reales и данных из торгового реестра, нотариата и других реестров прозрачность становится еще более централизованной. Регулирование ЕС по ПОД/ФТ также ужесточает требования к сделкам с недвижимостью и иностранным юридическим лицам.

Банки, нотариусы и проверка ПОД/ФТ

При проведении дорогостоящих транзакций банки, нотариусы, агенты, адвокаты, налоговые консультанты и регистрационные органы, как правило, проявляют повышенную бдительность. Они могут запрашивать документы о происхождении средств, налоговом резидентстве, цепочке собственников, хозяйственной деятельности, бенефициарных владельцах, политически значимых лицах и санкционных списках. Структура должна быть проверяема до подписания договора купли-продажи.

Modelo 720 и Modelo 721 при налоговом резидентстве в Испании

Modelo 720 касается зарубежных активов налоговых резидентов Испании, а не самой испанской недвижимости. Лица, являющиеся налоговыми резидентами Испании и владеющие долями в иностранной компании, должны проверить, требуется ли декларирование такого участия. Modelo 721 касается виртуальных валют, находящихся за рубежом. Нерезиденты, не имеющие налогового резидентства в Испании, как правило, не подпадают под действие этих моделей только из-за владения недвижимостью на Майорке.

Несотрудничающие юрисдикции и особые риски

Особенно критичными являются компании из несотрудничающих юрисдикций. Испанское налоговое законодательство для нерезидентов содержит особые правила для таких компаний, владеющих испанской недвижимостью. Список несотрудничающих юрисдикций может меняться, и его следует актуально проверять перед принятием любого структурного решения.

Продажа: Asset Deal или Share Deal

При прямой продаже недвижимости компанией-нерезидентом Испания, как правило, облагает налогом прирост капитала. Сделка с долями (Share Deal) не позволяет автоматически избежать проверки: Испания может также облагать налогом прибыль от продажи долей в компаниях, чьи активы в основном прямо или косвенно состоят из испанской недвижимости. Поэтому покупатели регулярно требуют налоговых гарантий, раскрытия цепочки собственников и освобождения от ответственности.

Практическая рекомендация

Иностранная компания сильна, если она выполняет реальную функцию: управление семейным капиталом, преемственность, партнерство по инвестициям, защита активов, финансирование или операционная структура для аренды. Она слаба, если обещает лишь анонимность, экономию на налогах или «простую» передачу долей в будущем. Перед покупкой покупателям следует провести налоговую структурную проверку как в Испании, так и в стране своего налогового резидентства.

Иностранные компании и международные структуры