Вопрос о том, следует ли покупать недвижимость на Майорке как частное лицо или через компанию, не является чисто налоговым. Структура собственности определяет процесс покупки, банковскую проверку, текущее управление, частное использование, аренду, последующую продажу, преемственность и конфликты внутри семьи или группы инвесторов.

Для многих покупателей прямая частная покупка является самым простым и прозрачным решением. Компания может иметь смысл, если недвижимость является частью реальной бизнес-концепции или концепции управления активами. Однако это не является автоматическим путем к налоговой экономии, анонимности или более простой продаже.

Четыре основные модели

Структура	Типичное применение	Основная тема
Частная покупка	Дом отдыха, второе жилье, семейное использование	Простота, четкое частное использование, меньше управления
Испанская S.L.	Инвестиции, аренда, проект, несколько инвесторов	Бухгалтерия, налог на прибыль, использование участниками
Иностранная компания	Международный холдинг, семейный капитал, группа компаний	Сущность, прозрачность, испанские налоговые обязательства, ПОД/ФТ
Семейная структура или структура совместной собственности	Супруги, партнеры, дети, планирование преемственности	Доли, режим имущества, финансирование, сценарии выхода

Когда частная покупка обычно предпочтительнее

Частная покупка часто уместна, когда недвижимость используется в основном для собственных нужд, только время от времени там проживают семья и друзья, и нет сложной группы инвесторов. Для банков, нотариусов и налоговых консультантов ее обычно легче проверить, она требует меньше текущего администрирования и позволяет избежать многих вопросов, касающихся использования участниками или связанными лицами.

С налоговой точки зрения частная покупка также часто более понятна: при приобретении в зависимости от объекта взимается ITP или IVA/AJD, после чего IBI, налог для нерезидентов, налогообложение аренды, проверка налога на богатство и последующее налогообложение при продаже осуществляются непосредственно в отношении владельца. Это не обязательно дешевле, но в большинстве случаев более прозрачно.

Когда компания может иметь смысл

Компания может иметь смысл, если недвижимость экономически не является просто частным домом отдыха. Типичные случаи: несколько инвесторов, активная аренда, девелопмент проекта, концепция коммерческого использования, существующая группа компаний или семейное управление, при котором доли участия и права принятия решений должны быть целенаправленно объединены.

Компания также может помочь более четко организовать доли участия, права голоса, правила выхода, управление, финансирование и последующую передачу долей, чем чисто частная долевая собственность. Однако это преимущество возникает только в том случае, если устав, соглашение участников, финансирование, налоговое планирование и фактическое использование правильно согласованы друг с другом.

Самое распространенное заблуждение: компания не означает автоматическую экономию налогов

При покупке существующей недвижимости на Майорке регулярно взимается балеарский налог на передачу собственности ITP. То, является ли покупатель частным лицом или компанией, в большинстве случаев не меняет общий налог на приобретение. При новостройках обычно применяются IVA и AJD. Сниженные налоговые ставки и льготы часто привязаны к физическим лицам, основному месту жительства или личным условиям и не подходят для компании-покупателя.

Кроме того: если участник использует недвижимость в личных целях, это использование должно быть учтено для налогообложения. Бесплатное или слишком льготное использование может рассматриваться как связанная сделка, материальная выгода или скрытое распределение прибыли. Поэтому компанию не следует создавать только для того, чтобы придать частному дому отдыха «более профессиональный» вид.

Иностранные компании: проверяемые, а не анонимные

ООО, холдинг, Ltd. или другая иностранная компания может быть гражданско-правовым собственником испанской недвижимости. Однако Испания сохраняет юрисдикцию в отношении недвижимости: доходы, прирост капитала от продажи, налог для нерезидентов, проверка на отмывание денег, бенефициарные владельцы, испанский NIF, а также требования к регистрации и банкам остаются актуальными.

В течение многих лет тенденция явно движется в сторону прозрачности. Банки, нотариусы, юристы, налоговые консультанты и агенты могут и должны проверять бенефициарных владельцев, происхождение средств и цепочку собственников. Поэтому сложные структуры работают только в том случае, если они экономически обоснованы, задокументированы и согласованы в налоговом отношении как в Испании, так и в стране проживания.

Семейная структура: часто важнее, чем юридическая форма

Многим покупателям нужна не компания, а четко задокументированная структура семейной и совместной собственности. Кто и с какой долей указан в земельном реестре? Какой режим имущества действует для супругов? Что происходит в случае развода, смерти, продажи, рефинансирования или если один из детей позже не захочет подписывать?

Особенно для международных пар, семей с детьми от предыдущих браков, детей как совладельцев или семейного капитала структура должна быть спланирована до визита к нотариусу. Последующее переоформление часто влечет за собой не только формальные процедуры, но и может повлечь за собой ITP/AJD, налог на дарение, подоходный налог, расходы на земельную книгу и новые банковские согласования.

Критерии принятия решения перед покупкой

Использование: частное использование, аренда, инвестиции, девелопмент проекта или смешанное использование?
Лица: индивидуальный покупатель, супружеская пара, не состоящие в браке партнеры, дети, несколько инвесторов или группа компаний?
Финансирование: частная ипотека, заем компании, заем участника, иностранное обеспечение?
Управление: Кто ведет бухгалтерию, налоговые декларации, годовую отчетность, соблюдает требования регистрации и банковской комплаенс?
Выход: продажа недвижимости, передача долей, дарение, наследование или долгосрочное владение?
Прозрачность: Можно ли без проблем подтвердить происхождение средств, бенефициарного владельца и цепочку собственников?

Практическое эмпирическое правило

Частная покупка обычно подходит, если недвижимость в основном используется в личных целях, а структура собственности проста. Испанская S.L. больше подходит, если недвижимость является реальным бизнес- или инвестиционным активом. Иностранная компания подходит только в том случае, если она встроена в международную структуру активов с реальным содержанием и четкой документацией. Семейные структуры, независимо от этого, всегда должны планироваться осознанно.

Лучшее решение принимается не на основе общего налогового правила, а на основе модельного расчета: приобретение, использование, аренда, текущее управление, налог на богатство, преемственность и продажа должны быть проработаны до бронирования или подписания задатка (Arras).

Покупка как частное лицо или через компанию?