Недвижимость на Майорке, в принципе, можно профинансировать через испанский банк даже будучи международным покупателем. Однако решающее значение имеет не только цена покупки, а общая картина, включающая собственный капитал, оценочную стоимость, подтвержденный доход, статус проживания и налогообложения, качество объекта и резерв ликвидности.

Испанская ипотека: основные принципы

Испанская ипотека обычно оформляется как кредит, обеспеченный залогом недвижимости, и заверяется нотариально. Для частных заемщиков действуют требования прозрачности и защиты в соответствии с Ley 5/2019 о договорах ипотечного кредитования. Банк обязан проверить кредитоспособность, предоставить стандартизированную преддоговорную информацию, а покупатель должен пройти нотариальную проверку прозрачности перед подписанием.

Международные покупатели и финансирование нерезидентов

Испанские банки финансируют нерезидентов, но обычно более консервативно, чем покупателей, постоянно проживающих в Испании в налоговых целях. Типичные ориентировочные значения составляют от 60 до 70 процентов от меньшей из двух величин: цены покупки и банковской оценки; в зависимости от банка, профиля, объекта и дохода этот показатель может быть выше или ниже.

Реалистичный расчет собственного капитала

Собственный капитал на Майорке означает нечто большее, чем просто нефинансируемая часть цены покупки. Покупатели также должны заложить в бюджет дополнительные расходы на покупку, налоги, Tasación, переводы, консультационные услуги и резерв на первые текущие расходы.

Коэффициент кредитования: цена покупки, Tasación и банковская стоимость

Коэффициент кредитования не рассчитывается автоматически от согласованной цены покупки. Банк, как правило, ориентируется на меньшую из двух величин: цену покупки и Tasación. Если независимая оценка ниже цены покупки, максимально возможная сумма кредита соответственно уменьшается.

Tasación — это формальная оценка недвижимости для целей ипотеки. Оценка проводится лицензированной независимой оценочной компанией или соответствующей аккредитованной оценочной службой. Покупатель оплачивает расходы на Tasación, может в принципе выбрать оценщика и использовать отчет, пока он действителен, в нескольких банках.

Какие документы требуют банки

Обычно требуются: загранпаспорт или удостоверение личности, NIE, подтверждение семейного положения, налогового резидентства, текущие расчетные листки или бизнес-документы, налоговые декларации, выписки по счетам, подтверждения собственных средств, существующих кредитов, доходов от аренды или дивидендов, а также информация об активах.

FEIN, FiAE и нотариальная проверка прозрачности

Перед подписанием банк обязан своевременно предоставить покупателю предусмотренные законом документы. К ним, в частности, относятся FEIN как обязательный европейский стандартный информационный лист, FiAE с особыми предупреждениями, проект договора, четкий расчет затрат и, для кредитов с плавающей ставкой, сценарии изменения процентных ставок.

Эти документы должны быть предоставлены, как правило, не менее чем за десять календарных дней до подписания. После этого у свободно выбранного нотариуса проводится проверка прозрачности.

Проценты: фиксированные, плавающие или смешанные

Испанские банки обычно предлагают ипотеку с фиксированной, плавающей и смешанной ставкой. Для сравнения недостаточно номинальной процентной ставки. Покупатели должны обращать внимание на TAE, то есть годовую эффективную процентную ставку, включающую соответствующие расходы и дополнительные условия. Также важны привязки к продуктам, такие как страховки, счета, карты или инвестиционные продукты.

Процентная среда значительно ниже, чем в период высоких ставок 2023 года, но не вернулась к экстремально низким уровням предыдущих лет. Такие значения, как Euribor или средние начальные ставки, являются ориентирами, но не заменяют конкретного банковского предложения.

Планирование ликвидности до даты у нотариуса

Надежное финансирование не заканчивается одобрением кредита. Покупатели должны до резервирования или подписания договора Arras составить полный план ликвидности. Он включает долю собственного капитала, налог на покупку, нотариальные и регистрационные расходы по акту купли-продажи, юридическое или налоговое консультирование, Tasación, переводы, переезд, ремонт, меблировку, расходы на содержание общего имущества, страховки, налог на недвижимость, текущие коммунальные расходы и резерв на непредвиденный ремонт.

Практическая последовательность действий

До поиска недвижимости определить бюджет, собственный капитал и максимально приемлемый ежемесячный платеж.
Получить предварительную проверку в одном-двух банках или через лицензированного кредитного брокера.
Подготовить документы в полном объеме, желательно на испанском или английском языке.
Перед подписанием договора Arras выяснить, имеет ли смысл оговорка о финансировании.
Заказать Tasación как можно раньше, как только объект будет серьезно зарезервирован.
Сравнить FEIN, FiAE, TAE, привязки к продуктам, возможность досрочного погашения и штрафы за него.
Планировать дату у нотариуса только после того, как обеспечены срок прозрачности, финансирование и ликвидность.

Вывод: Ипотека на Майорке вполне доступна для международных покупателей, но ее следует планировать консервативно.

Финансирование и ипотека на Майорке