Реалистичная оценка доходности

Недвижимость на Майорке может приносить доход от аренды, но реалистичная доходность обычно значительно ниже валовых цифр из объявлений или прогнозов по аренде. Решающее значение имеет не только достижимая цена за ночь, а комбинация загрузки, сезона, наличия лицензии, управления, технического обслуживания, налогов и финансирования.

Валовая доходность — это только начало

Валовая доходность соотносит годовой доход от аренды с ценой покупки или, что лучше, с общими затратами на приобретение. Более показательной является чистая доходность до финансирования: доходы за вычетом текущих расходов, технического обслуживания и управления, отнесенные к цене покупки плюс дополнительные расходы на приобретение, меблировку и первоначальные инвестиции.

Для объектов вторичного жилья на Балеарских островах обычно взимается ITP по прогрессивным ставкам; добавляются расходы на нотариуса, земельный реестр, юридические консультации, оценку, финансирование, меблировку и первый ремонт.

Загрузка и сезонность

Спрос высок летом, но доходность формируется в течение всего года. IBESTAT указывает для туристических апартаментов на Майорке в 2025 году средний коэффициент загрузки по местам 59,08 процента. В июле 2025 года он составил 75,92 процента, а в январе — всего 23,36 процента. Тот, кто рассчитывает серьезно, закладывает в расчет слабые месяцы, дни простоя, окна для уборки, техническое обслуживание и периоды собственного использования.

Аренда для отпуска или долгосрочная аренда?

Аренда для отпуска может приносить более высокий валовой доход, но она операционно дороже и сильнее регулируется. Необходимо учитывать комиссии платформ, общение с гостями, заезд, уборку, стирку, коммунальные расходы, более высокий износ, маркетинг и краткосрочные сбои. Долгосрочная аренда обычно имеет более низкий валовой доход, но меньше смен жильцов, меньшую операционную сложность и часто более прогнозируемую загрузку.

Лицензия ETV: фактор стоимости и риска

Существующая, действующая лицензия ETV может поддерживать стоимость, поскольку новые туристические места сильно ограничены. Для покупателя это означает: не рассчитывать на будущую лицензию, а требовать подтверждения зонирования, записи в реестре, вместимости мест, срока действия или продления, требований сообщества собственников, муниципальных ограничений и предыдущей аренды.

Основные статьи расходов

• Приобретение: ITP или для новостроек IVA/AJD, нотариус, земельный реестр, адвокат, банковские и оценочные расходы.
• Текущие: IBI, налог на вывоз мусора, Comunidad, страховка, интернет, электричество, вода, бассейн, сад и управление недвижимостью.
• Аренда для отпуска: комиссии платформ, обработка платежей, уборка, стирка, обслуживание гостей, служба ключей, бухгалтерия и маркетинг.
• Техническое обслуживание: кондиционеры, влажность, соленый воздух, мебель, техника, малярные работы и технические системы.
• Простой: слабые месяцы, отмены бронирований, техническое обслуживание, ремонт, личное использование и регуляторные перерывы.

Налоги и финансирование

Доход от аренды испанской недвижимости облагается налогом в Испании. Для нерезидентов в рамках IRNR в основном применяется 19 процентов для налогоплательщиков, проживающих в ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейне, и 24 процента для других налогоплательщиков; вычет расходов зависит от статуса. При туристической аренде также необходимо проверить, вызывают ли дополнительные услуги, похожие на гостиничные, обязательство по уплате IVA.

Финансирование кардинально меняет доходность. Недвижимость может быть положительной до финансирования и иметь отрицательный денежный поток после выплаты процентов и погашения основного долга. Для расчета следует заложить стресс-тест с повышением процентной ставки на один-два процентных пункта.

Консервативный пример расчета

Позиция	Аренда для отпуска с ETV	Долгосрочная аренда
Цена покупки	600 000 EUR	600 000 EUR
ITP, дополнительные расходы, меблировка, начальный резерв	78 000 EUR	58 000 EUR
Общие инвестиции	678 000 EUR	658 000 EUR
Годовой валовой доход	150 ночей x 260 EUR = 39 000 EUR	2 000 EUR x 12 = 24 000 EUR
Текущие расходы до налогообложения	28 800 EUR	9 000 EUR
Чистый доход до налогообложения и финансирования	10 200 EUR	15 000 EUR
Валовая доходность	5,8 %	3,6 %
Чистая доходность до налогообложения и финансирования	1,5 %	2,3 %

Аренда для отпуска выглядит привлекательнее по валовому показателю, но значительно теряет в чистой доходности из-за управления, коммунальных расходов, уборки, платформ и более высоких затрат на техническое обслуживание. Если дополнительно привлекается финансирование, денежный поток может стать отрицательным, несмотря на доход от аренды. Рост стоимости возможен, но не должен служить заменой устойчивому расчету арендного дохода.

Вопросы для проверки перед покупкой

• Рассчитана ли доходность от цены покупки или от общих затрат?
• Учтены ли слабые месяцы, простой, техническое обслуживание и личное использование?
• Имеется ли лицензия ETV, действительна ли она и передается ли?
• Какие расходы остаются на владельце?
• Как меняется результат после уплаты налогов и финансирования?
• Остается ли расчет устойчивым при снижении дохода на 10 процентов, увеличении расходов на 15 процентов или повышении процентных ставок?