Тем, кто хочет купить недвижимость на Майорке и сдавать ее в аренду туристам, не следует относиться к вопросу ETV как к второстепенной теме. Существующая регистрация ETV может быть реальным фактором стоимости. Напротив, неверное предположение о возможности сдачи в аренду может разрушить всю бизнес-модель.

«Лицензия ETV» — это общеупотребительное выражение. С юридической точки зрения речь идет о comercialización de estancias turísticas en viviendas, то есть о туристическом проживании в жилых объектах недвижимости, которые зарегистрированы через DRIAT и внесены в туристический реестр. Без соответствующей регистрации, спальных мест и актуального соответствия нормам квартиру или дом нельзя просто так предлагать в качестве отпускного жилья.

Когда требуется лицензия ETV?

Регистрация ETV необходима, если жилая недвижимость сдается гостям в коммерческих целях или с целью получения прибыли на короткие сроки, как правило, посуточно или понедельно и в состоянии, готовом к заселению. В частности, туристической арендой считается предложение через платформы бронирования, агентства или туристические каналы сбыта. Максимальная продолжительность одного туристического проживания по действующим правилам составляет 30 ночей.

DRIAT, места и регистрация

DRIAT — это ответственное заявление перед соответствующим туристическим управлением. С его помощью владелец или маркетолог заявляет, что недвижимость соответствует всем правовым, туристическим, градостроительным и техническим требованиям. К ETV также относится вопрос о туристических местах: сдавать в аренду разрешается только до указанной вместимости.

С момента вступления в силу Decreto-ley 4/2025 снова действует система временных обменов койко-местами и принцип 1:1 без увеличения общего количества. Для новой активации, как правило, требуется, чтобы в другом месте соответствующие места были упразднены или стали доступны.

Какие объекты недвижимости могут подходить?

Наиболее перспективными для проверки являются отдельно стоящие дома на одну семью, финки на разрешенной земле, таунхаусы или дома в четко подходящих зонах, при условии, что они уже имеют подтвержденную регистрацию ETV или могут быть зарегистрированы в текущей ситуации. Решающее значение имеют статус в реестре, сертификат зоны, спальные места, законность строительства и использования, а также конкретный муниципалитет.

ETV365-Uni: туристическая аренда подходящего односемейного объекта недвижимости.
ETVPL: туристическая аренда в зданиях с несколькими единицами или в горизонтальной собственности, в настоящее время сильно ограничена и в большинстве случаев реальна только при наличии существующих прав.
ETV60: аренда собственного основного жилья физическим лицом на срок не более 60 дней в году, с дополнительными требованиями и ограничениями.

Многоквартирные дома и квартиры

Квартиры в многоквартирных домах — самая чувствительная область. С момента вступления в силу Decreto-ley 4/2025 на Балеарских островах, как правило, нельзя подавать новые DRIAT для квартир в горизонтальной собственности, за исключением определенных типов таунхаусов и дуплексов. Кроме того, необходимо проверить декларацию о разделе имущества, устав и решения сообщества собственников.

Зонирование на Майорке

Майорка регулируется PIAT. Он различает туристические зоны, жилые зоны, чувствительные жилые зоны, сельские районы, а также насыщенные или зрелые туристические зоны. В насыщенных районах возможности значительно уже; на охраняемых сельскохозяйственных землях нельзя начинать новую деятельность по туристической аренде в жилых помещениях. Муниципалитеты могут вводить дополнительные более строгие правила.

Пальма и региональные различия

Пальму необходимо проверять отдельно. Город на протяжении многих лет проводит ограничительную политику, особенно в отношении аренды квартир для отпуска. Даже за пределами Пальмы муниципалитеты и зоны существенно различаются. Решающее значение всегда имеет конкретный участок, а не только название места.

Фактор стоимости и решение о покупке

Юридически безупречная, активная и передаваемая ETV может повысить рыночную стоимость. Однако ценность заключается не в слове «лицензия», а в записи в реестре, спальных местах, зонировании, согласии сообщества, требованиях к энергоэффективности и качеству, а также в налоговой и операционной реализуемости. В контексте может быть разумным рассмотреть существующие предложения с документально подтвержденной регистрацией ETV; отдавать им приоритет следует только после проверки документов.

Санкции и текущие обязательства

Незаконная аренда для отпуска на Балеарских островах может повлечь за собой серьезные санкции; особо тяжкие нарушения могут достигать 500 000 евро. Владельцы, сдающие жилье легально, должны постоянно выполнять обязательства: указывать регистрационный номер в рекламе, сообщать данные о гостях, уплачивать туристический налог, иметь страховку гражданской ответственности, обеспечивать круглосуточный контакт, услуги по уборке и техническому обслуживанию, соблюдать правила внутреннего распорядка и запрет на вечеринки, выполнять требования к качеству и окружающей среде, а также поддерживать электронную связь с администрацией.

Комплексная проверка (Due Diligence) перед покупкой

актуальная запись в реестре и точный режим ETV;
количество и происхождение туристических мест;
действительный DRIAT, документы об изменении или передаче;
муниципальный сертификат о соответствии зоны для ETV;
сертификат пригодности к проживанию или эквивалентные документы с указанием вместимости;
законность строительства и отсутствие открытых градостроительных нарушений;
для объектов в общей собственности: устав, декларация о разделе, решения и данные из поземельной книги;
проверка возможности продолжения, возобновления или передачи ETV после приобретения.

Недвижимость следует оценивать как объект ETV только в том случае, если возможность сдачи в аренду юридически и административно подтверждена до подписания договора. Все остальное — спекуляция.

Аренда для отпуска и лицензия ETV на Майорке