Купить квартиру на Майорке

Ваш старт в средиземноморскую жизнь

Майорка сочетает комфортное проживание с уникальным качеством жизни – и именно это делает остров одним из самых популярных рынков недвижимости в Европе. Будь то постоянное место жительства, дом для отдыха или выгодное капиталовложение: спектр предложений простирается от компактной городской квартиры в старом городе Пальмы, залитой светом квартиры с видом на море на юго-западном побережье до просторной новой квартиры с общим бассейном в современном жилом комплексе. Для покупателей из Германии, Австрии и Швейцарии начало совершенно несложное – и спрос на высококачественные квартиры на острове постоянно растет на протяжении многих лет.

Характеристики и оснащение

Предложение квартир на острове разнообразно и значительно отличается в зависимости от местоположения, года постройки и ценовой категории. В основном это жилые единицы в многоквартирном доме или жилом комплексе, которые, как правило, расположены на одном этаже.

Типичные характеристики:

• Жилая площадь от 50 до 200 квадратных метров
• От одной до четырех спален, часто с ванными комнатами en-suite
• Балконы, террасы или лоджии – часто с видом на море или зелень
• Открытые кухни в современном стиле или отдельные кухни в старых зданиях
• Общие удобства, такие как бассейн, сад, тренажерный зал или услуги консьержа
• Места в подземном гараже и кладовые

Новые проекты все чаще ориентируются на энергоэффективное строительство, технологии «умного дома», окна от пола до потолка и высококачественные материалы, такие как натуральный камень, дуб и дизайнерская сантехника. В исторических зданиях – например, в Casco Antiguo Пальмы – напротив, находятся квартиры с высокими потолками, оригинальными каменными полами и традиционным шармом, которые были бережно модернизированы.

Лучшие места в обзоре

Местоположение является одним из решающих факторов – как для качества жизни, так и для развития стоимости и потенциала аренды.

Пальма-де-Майорка

Столица острова предлагает самый большой и разнообразный рынок. В историческом старом городе находятся любовно отреставрированные квартиры в многовековых городских дворцах – часто с внутренним двором, высокими потолками и уникальным характером. Модный район Санта-Каталина привлекает оживленным сочетанием ресторанов, бутиков и рынка. На Пасео Маритимо и в Портичоле жители наслаждаются прямым видом на гавань и городской пляжной жизнью. Престижные жилые районы Сон Армадамс, Эль Терено и Бо মনোна предлагают более спокойные места с панорамным видом на залив Пальмы.

Юго-западное побережье

Побережье между Пальмой и Порт д'Андратч считается одним из самых эксклюзивных адресов на острове. Бендинат, Ильетес, Кас Катала и Коста д'эн Бланес предлагают высококачественные жилые комплексы с видом на море и близким расположением к международным школам, полям для гольфа и пристаням для яхт. Санта-Понса и Кала Виньес особенно популярны среди семей и предлагают более широкий ценовой диапазон.

Север и Северо-восток

Алькудия и Порт-де-Польенса идеально подходят для покупателей, предпочитающих более спокойную атмосферу. Близость к длинным песчаным пляжам и расслабленный образ жизни характеризуют этот регион. В Кала Ратхада и Кала Миллор на восточном побережье также есть привлекательные предложения, часто по более умеренным ценам, чем на юго-западном побережье.

Внутренние районы

Те, кто ищет аутентичность и спокойствие, найдут это в таких местах, как Сольер, Арта или Сантаньи. Квартиры в этих небольших майоркинских городках предлагают средиземноморский колорит, близость к еженедельным рынкам и ресторанам, и часто дешевле, чем прибрежные районы – при этом с высоким потенциалом аренды в высокий сезон.

Ценовой диапазон

Цены сильно варьируются в зависимости от местоположения, размера, состояния и оснащения. В качестве ориентира служат следующие диапазоны:

• Стартовые цены (сельские районы, требующие ремонта): от ок. 150 000 – 250 000 евро
• Средний сегмент (хорошие районы, ухоженное состояние): 300 000 – 600 000 евро
• Премиум-сегмент (вид на море, новостройки, лучшие районы): 600 000 – 1 500 000 евро
• Премиум-квартиры (пентхаус, лучшие адреса в Пальме или на юго-западном побережье): от 1 500 000 евро

В старом городе Пальмы цены за квадратный метр обычно составляют от 4 000 до 8 000 евро. В премиальных районах юго-западного побережья они могут достигать более 10 000 евро за квадратный метр. На севере и востоке острова цены, как правило, значительно умереннее.

Процесс покупки шаг за шагом

Процесс отличается от покупки недвижимости в Германии по нескольким существенным пунктам. Те, кто знает отдельные шаги, могут пройти процесс уверенно и эффективно.

1. Получение NIE-номера

Número de Identificación de Extranjero (NIE) – это испанский налоговый идентификационный номер для иностранцев, который является обязательным для любого приобретения недвижимости в Испании. Заявка подается в испанскую национальную полицию на острове или через испанское консульство в родной стране – время обработки: две-четыре недели.

2. Договор резервирования и аванс

Если вы нашли подходящую недвижимость, сначала заключается договор резервирования (Contrato de Reserva). Это снимает объект с рынка на согласованный период. Резервировочный сбор обычно составляет от 5 000 до 10 000 евро и засчитывается в счет покупной цены.

3. Предварительный договор купли-продажи (Contrato de Arras)

На следующем этапе подписывается частный предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит аванс в размере, как правило, 10 процентов от покупной цены. Если покупатель отказывается без веской причины, аванс теряется. Если продавец отказывается, он должен вернуть удвоенную сумму.

4. Due Diligence

Перед окончательным оформлением следует провести всестороннюю юридическую и техническую проверку: запись в земельном кадастре, открытые обременения, права собственности, разрешения на строительство, декларацию о разделе и устав товарищества собственников. Специализированный юрист по недвижимости здесь незаменим.

5. Нотариальное заверение (Escritura Pública)

Договор купли-продажи подписывается у испанского нотариуса. Покупатель и продавец – или их уполномоченные представители – присутствуют лично. С момента подписания право собственности переходит к покупателю.

6. Регистрация в земельном кадастре

После нотариального заверения переход права собственности регистрируется в земельном кадастре (Registro de la Propiedad). Этот шаг юридически закрепляет ваше право собственности и должен быть выполнен своевременно.

Налоги и дополнительные расходы

Помимо покупной цены, возникают дополнительные расходы, которые в общей сложности составляют около 10-13 процентов:

• Налог на приобретение недвижимости (ITP): Для существующих объектов недвижимости – от 8 до 13 процентов. Для новостроек вместо этого 10-процентный налог на добавленную стоимость (IVA) плюс 1,5-процентный гербовый сбор (AJD).
• Нотариальные сборы: 600-1500 евро, в зависимости от покупной цены.
• Земельные сборы: 400-1000 евро.
• Расходы на юриста: Обычно 1-1,5 процента от покупной цены (плюс НДС), минимум около 1500 евро.
• Комиссия агента по недвижимости: На Майорке, как правило, оплачивается продавцом.

Текущие расходы

Как владелец, вы должны планировать следующие периодические расходы:

• Налог на недвижимость (IBI): Ежегодно от 400 до 2000 евро, в зависимости от муниципалитета и кадастровой стоимости.
• Общие расходы (Comunidad): Ежемесячно от 100 до 500 евро – они покрывают обслуживание бассейна, сада, лифта, лестничной клетки и страхование здания. В роскошных комплексах с консьержем или оздоровительным центром – еще больше.
• Плата за вывоз мусора: 100-300 евро в год.
• Налог для нерезидентов: Те, кто не проживает в недвижимости постоянно, платят ежегодный налог на фиктивную арендную стоимость (около 0,3-0,5% от кадастровой стоимости, облагается налогом по ставке 19% для граждан ЕС).
• Налог на имущество: Актуален на Балеарских островах при стоимости недвижимости от 3 000 000 евро.
• Страхование: Страхование домашнего имущества от 200 до 600 евро в год.
• Коммунальные услуги: Электричество, вода и интернет в зависимости от использования от 150 до 300 евро в месяц.

Аренда и доходность

С более чем 13 миллионами туристов в год Майорка является одним из самых посещаемых направлений в Европе – соответственно, высок спрос на арендное жилье.

Аренда для отдыха

С 2017 года для туристической аренды требуется лицензия (ETV). Для квартир в многоквартирных домах выдача лицензии во многих муниципалитетах ограничена или больше невозможна. Необходимо обязательно проверить наличие лицензии или возможность ее получения перед покупкой.

Долгосрочная аренда

Спрос на арендное жилье высок – особенно в Пальме, где рынок аренды напряжен уже много лет. Долгосрочные договоры обеспечивают стабильный доход, меньше административных хлопот и налоговые преимущества по сравнению с арендой для отдыха.

Ожидания доходности

Валовая доходность при аренде для отдыха составляет от 4 до 8 процентов в зависимости от местоположения, при долгосрочной аренде реалистичны 3-5 процентов. К этому добавляется долгосрочный рост стоимости: в востребованных районах он составил в среднем 5-8 процентов в год за последние десять лет.

Ремонт и обслуживание

При покупке существующей недвижимости следует реалистично оценивать потребность в ремонте. Частые меры включают обновление ванных комнат и кухонь, замену окон, модернизацию электропроводки и установку кондиционера.

Стоимость полного ремонта составляет от 800 до 2000 евро за квадратный метр, в зависимости от объема работ. Учтите, что рабочие на острове – особенно в высокий сезон – могут быть сильно загружены, и сроки ожидания в несколько месяцев являются обычным явлением.

В жилых комплексах конструктивные изменения фасада или планировки часто требуют разрешения от товарищества собственников. Заранее ознакомьтесь с уставом товарищества.

Юридические особенности

Приобретение квартиры в собственность сопряжено с некоторыми юридическими особенностями, выходящими за рамки покупки отдельно стоящего дома:

• Декларация о разделе (División Horizontal): Регулирует разделение здания на частную и общую собственность.
• Устав товарищества (Estatutos de la Comunidad): Определяет права и обязанности собственников, включая ограничения на использование, такие как содержание домашних животных или краткосрочная аренда.
• Протоколы собраний собственников: Предоставляют информацию о планируемых ремонтах и принятых дополнительных взносах.
• Свидетельство о пригодности для проживания (Cédula de Habitabilidad): Подтверждает пригодность для проживания и требуется для подключения коммунальных услуг. Срок действия: десять лет.
• Энергетический сертификат (Certificado Energético): Обязателен при каждой продаже недвижимости в Испании.

Финансирование

Как испанские, так и немецкие банки предлагают финансирование недвижимости на Майорке. Испанские банки, как правило, финансируют нерезидентов до 60-70 процентов от покупной цены или оценочной стоимости со сроком погашения от 15 до 25 лет.

Немецкие банки, специализирующиеся на зарубежной недвижимости, также могут быть вариантом – особенно если у вас уже есть недвижимость в Германии, которая может служить дополнительным обеспечением. Сравнение обоих рынков стоит того.

Повседневная жизнь и качество жизни

Жизнь в квартире на острове предлагает множество преимуществ. Уход за садом и прилегающей территорией берет на себя товарищество собственников – идеально для тех, кто не находится на острове круглый год. Соседство в жилом комплексе также дает ощущение безопасности.

Инфраструктура Майорки превосходна: международные школы, первоклассное медицинское обслуживание, хорошо развитая дорожная сеть и аэропорт Сон Сант Жуан с прямыми рейсами в более чем 150 европейских городов делают повседневную жизнь комфортной. К этому добавляется богатый выбор культурных и развлекательных мероприятий с ресторанами, рынками, галереями, полями для гольфа, а также пешеходными и велосипедными маршрутами.

Персональная консультация от Thomas Mallorca Real Estate

Наша команда, говорящая по-немецки, знает рынок недвижимости Майорки годами и лично сопровождает вас на протяжении всего процесса покупки – от первого осмотра и юридической проверки до передачи ключей. Мы сотрудничаем с опытными юристами, налоговыми консультантами и экспертами по финансированию, чтобы гарантировать вам беспрепятственное проведение сделки.

Ознакомьтесь с нашими текущими предложениями и свяжитесь с нами без обязательств. Мы будем рады показать вам вашу квартиру мечты на Майорке.