Купить квартиру с видом на море на Майорке

Купить квартиру с видом на море на Майорке: на что обратить внимание

Автор: Klaudia Wolf · Проверил Matthias Thomas · Последнее обновление 7 октября 2026 г.

Тот, кто хочет купить квартиру на Майорке, очень часто ищет вид на море. В объявлениях это слово означает совершенно разные вещи: вид из гостиной, полоску воды между двумя домами или панораму с террасы на крыше. На этой странице показаны все квартиры и пентхаусы нашей базы данных, отмеченные как квартиры с видом на море, по всему острову с акцентом на юго-запад. Приведённый ниже текст поможет определить тип вида, проверить его при осмотре и надёжно защитить на будущее.

Какие бывают виды на море

• Панорамный вид: широкий свободный вид на побережье и открытое море, как правило, с верхних этажей или с террас на крыше. Он лучше всего запоминается и сложнее всего достаётся.
• Боковой вид на море: вода появляется на краю поля зрения или при взгляде вбок с террасы. Часто именно он отличает две в остальном похожие квартиры.
• Частичный вид: фрагмент между зданиями, деревьями или поверх крыш. Он может быть очень приятным, но сильно зависит от окружения.
• Вид на гавань и марину: вид на лодки, набережную и акваторию гавани, как в Порт д’Андраткс. Живой, но летом связан с большей суетой.
• Закат и западная ориентация: квартиры, обращённые на запад и юго-запад, вечером наслаждаются светом, но летом терраса после обеда может сильно нагреваться.

У моря, с видом на море, первая линия моря

Эти понятия часто смешивают, хотя они означают разное. Вид на море описывает то, что вы видите. Первая линия моря описывает, где находится здание, а именно прямо на побережье, без другой застройки между ними. Есть ли оттуда доступ к воде, это третий вопрос. Терраса пентхауса может иметь широкий вид и находиться в нескольких сотнях метров от берега, а квартира на первой линии может иметь перед входом гавань или дорогу.

Для квартир вблизи воды важен испанский закон о побережье (Ley de Costas). Море и пляж, а также прибрежная полоса для прохода шириной шесть метров от береговой линии остаются общественными, в охранной зоне, как правило, в 100 метров, действуют ограничения на новое строительство и расширение, а для территорий, уже в 1988 году отнесённых к городским, зона составляет 20 метров. Для существующих зданий действуют переходные правила, но при планируемом расширении террасы или перестройке классификация может быть решающей. Проверьте классификацию до покупки.

Этаж, терраса и ориентация

У квартир этаж определяет вид сильнее, чем любая другая характеристика. С определённой высоты открывается обзор поверх соседних зданий и деревьев, ниже вид зависит от окружения. Поэтому узнайте высоту над уровнем земли и попросите показать, из какой точки квартиры действительно виден заявленный вид.

• Терраса: размер, глубина, освещённость солнцем и защита от ветра определяют, сколько от вида на море вы получаете в повседневной жизни. Большая терраса со стеклянным ограждением может использовать вид лучше, чем балкон со сплошным парапетом.
• Ориентация: южная и юго-западная ориентация даёт много солнца, восточная — утренний свет. Осмотрите квартиру в разное время суток.
• Пентхаус: терраса на крыше пентхауса часто предлагает самый свободный вид. Проверьте, кому она юридически принадлежит, разрешены ли надстройки и как выполнена гидроизоляция.

Как надёжно защитить вид

Вид надёжен лишь настолько, насколько надёжны правила застройки в окрестностях. Если перед квартирой находится незастроенный участок, на нём можно строить в той мере, в какой это допускает градостроительный план муниципалитета. Право на постоянно свободный обзор из самой покупки, как правило, не возникает, оно должно быть закреплено строительными нормами или явным соглашением, например сервитутом, внесённым в земельную книгу. Проверьте до покупки:

• градостроительный план для соседних участков: допустимая высота, степень застройки, отступы,
• планируемые или разрешённые новостройки в окрестностях,
• растительность: сосны и пальмы растут и с годами могут закрыть вид,
• сам комплекс: разрешены ли надстройки, остекление или маркизы, и кто принимает такое решение?

Сообщество собственников и содержание вблизи моря

Солёный воздух и влажность нагружают фасады, окна, металлические элементы и кондиционеры сильнее, чем вдали от моря. Узнайте о состоянии фасада, гидроизоляции крыш и террас и о том, когда в последний раз проводились покраска или ремонт. Для комплексов с лифтом и бассейном в контрольный список входят резервный фонд, дополнительные взносы, коммунальные расходы и протоколы последних собраний собственников, а также подтверждение отсутствия задолженностей.

Цены: сколько стоит вид на море

Надёжную надбавку в процентах серьёзно назвать нельзя, она зависит от расположения, этажа, типа вида и редкости. Ориентиром служат средние значения. Данные нотариата, которые обрабатывает Dahler, называют на 2025 год для квартир по всей Майорке около 3 760 евро за квадратный метр, на юго-западе (Андраткс и Кальвия) около 5 500 евро и в муниципалитете Андраткс около 6 000 евро. По данным idealista, цены предложения на жилую недвижимость в сентябре 2026 года составляли в Порт д’Андраткс около 10 600 евро, в Коста-ден-Бланес около 10 000 евро, в Порталс-Ночс и Бендинат около 9 900 евро и в Санта-Понса около 7 300 евро за квадратный метр. В этих значениях смешаны все типы недвижимости, это не цены на квартиры в узком смысле.

Данные продавцов, которые mallorca.com обобщает в сентябре 2026 года, называют для квартир с видом на море в Пальме цены от примерно 400 000 евро, а в Порталс, Санта-Понса и Порт д’Андраткс в среднем от 600 000 до 800 000 евро и выше. Это цены предложения, а не цены продажи, пентхаус с видом на гавань на первой линии может стоить заметно больше.

Районы с видом на море на Майорке

Юго-запад

• Порт д’Андраткс: вид на гавань с набережной и из комплексов на склоне, открытый вид на запад и юго-запад с верхних районов.
• Камп де Мар: несколько апартаментных комплексов вокруг бухты со скалистым островом, вид на бухту, сосны и море.
• Сант-Эльм: вид на лежащий напротив остров Са-Драгонера (Sa Dragonera) и закаты над открытым морем.
• Санта-Понса: квартиры с видом на бухту и марину, прежде всего на верхних этажах на склонах и в Нова-Санта-Понса (Nova Santa Ponça).
• Коста-ден-Бланес и Бендинат: холмистые районы с видом на бухту Пальмы, при ясной погоде вплоть до города.

Бухта Пальмы, север и восток

Квартиры с видом на воду есть и в Пальме, и вдоль бухты. На северо-западном побережье, например в Порт-де-Сольер (Port de Sóller), в бухтах севера, таких как Порт д’Алькудия (Port d'Alcúdia), и на восточном побережье, например в Кала-д’Ор (Cala d'Or), также предлагаются квартиры с видом на море или гавань. Характер этих мест отличается от юго-запада, где мы работаем более 35 лет и знаем рынок лучше всего.

Туристическая аренда с видом на море

Вид на море делает квартиру популярной среди отдыхающих, но не меняет правовую ситуацию. Новую туристическую аренду для квартир в многоквартирных домах на Балеарских островах с декрета от апреля 2025 года зарегистрировать больше нельзя. Уже существующая регистрация может сохранять силу, но её правовое основание и возможность передачи необходимо проверить до покупки. Без лицензии грозят крупные штрафы. Поэтому рассчитывайте на собственное проживание или долгосрочную аренду и не полагайтесь на доходы, которые ничем не подтверждены.

Покупка недвижимости вместе с Thomas Mallorca

Офис Thomas Mallorca Real Estate находится в Порт д’Андраткс, на улице Carrer de Isaac Peral. Мы покажем вам, из какой точки квартиры виден вид, вместе с вами проверим, что можно построить по соседству, и честно скажем, если вид на море существует только на фотографии. Klaudia Wolf и Matthias Thomas сопровождают вас от осмотра и юридической проверки до визита к нотариусу. Обращайтесь к нам за необязывающей консультацией.