Глоссарий по недвижимости на Майорке

При покупке недвижимости на Майорке встречается много испанских специальных терминов, которые могут иметь решающее значение для цены, налогов, права собственности, возможности использования и рисков. Этот глоссарий объясняет важнейшие термины для международных покупателей и помогает лучше ориентироваться в документах и разговорах с агентом, адвокатом, нотариусом, банком и властями.

Термин	Значение	На что обратить внимание покупателю
NIE	Идентификационный номер для иностранцев в Испании.	Запросить заранее; необходим для нотариуса, налогов, банка, реестра и поставщиков услуг.
ITP	Налог на возмездные передачи, как правило, при покупке вторичной недвижимости.	Проверить налоговую базу и применимую ставку до подписания договора.
IVA	Налог на добавленную стоимость, часто при покупке новой недвижимости у застройщика.	Разграничить, применяется ли IVA или ITP; решающее значение имеет конкретная поставка.
AJD	Налог на определенные нотариальные, подлежащие регистрации документы.	Актуален, например, при покупке новостройки, Obra Nueva, División Horizontal или ипотеке.
IBI	Муниципальный налог на недвижимость.	Проверить последнюю квитанцию; часто содержит кадастровую ссылку и показывает текущие расходы.
Nota Simple	Информационная выписка из земельного реестра об объекте, собственниках, правах и обременениях.	Всегда запрашивать актуальную; в чувствительных случаях может потребоваться Certificación.
Catastro	Административный реестр с местоположением, площадью, использованием, кадастровой стоимостью и справочной стоимостью.	Не путать с земельным реестром; расхождения уточнить до завершения покупки.
Escritura	Нотариальный акт купли-продажи.	Центральный документ для передачи права собственности и регистрации в земельном реестре, но не заменяет техническую проверку.
Cédula de Habitabilidad	Свидетельство о пригодности для проживания или использования.	Проверить срок действия, тип, адрес и соответствие фактическому использованию.
Licencia de Obra	Разрешение на строительство или официальное разрешение на строительные и ремонтные работы.	Особенно важно при новом строительстве, расширениях, бассейнах и изменении назначения.
Arras	Модель задатка или предварительного договора при покупке недвижимости в Испании.	Четко урегулировать сроки, последствия отказа, финансирование и due diligence.
Usufructo	Узуфрукт или зарегистрированное право пользования.	Может сильно повлиять на использование и продажу; уточнить снятие или принятие.
Comunidad	Сообщество собственников в зданиях или комплексах с общим имуществом.	Проверить протоколы, устав, взносы, специальные сборы и справку о задолженности.
Rústico	Сельскохозяйственная земля с особым режимом планирования и охраны.	Проверить возможность застройки, законность, минимальные участки, воду, подъездные пути и категории охраны.
Urbano	Зона, классифицированная как городская, или земля под застройку.	Urbano не означает автоматически разрешение на строительство; проверить градостроительное право и наличие лицензии.
Valor de Referencia	Справочная стоимость, определенная Catastro для налоговых целей.	Запросить до покупки и сверить с ценой покупки, финансированием и налоговым планированием.

Практические рекомендации для покупателей

Не читать документы по отдельности

Надежная проверка покупки возникает только при сопоставлении нескольких источников: Nota Simple, Catastro, Escritura, IBI, Cédula, градостроительная информация, строительная документация и фактическое состояние объекта недвижимости.

Заранее рассчитать налоговые термины

ITP, IVA, AJD и Valor de Referencia напрямую влияют на дополнительные расходы. Особенно при покупке новостройки, вторичной недвижимости, земельных участков, покупке через компанию, объектов Rústico или смешанного использования следует проверить классификацию.

С особой осторожностью относиться к Rústico

Многие привлекательные fincas находятся на землях Rústico. Именно здесь необходимо тщательно проверить законность, историю разрешений, расширения, бассейны, подъездные пути, права на воду и подключение к коммуникациям.

До Arras согласовать четкие условия

Документ Arras может быть обязательным. Покупатели должны до оплаты определить, какие документы будут проверены, какие условия должны быть выполнены и какие наступят последствия, если финансирование, разрешения или вопросы реестра пойдут не так, как ожидалось.