Контрольный список покупки недвижимости на Майорке: безопасный путь к объекту

Покупка недвижимости на Майорке хорошо планируется, если решение принимается не только на основе местоположения, вида и интуиции. Решающее значение имеют четкий поисковый профиль, полный бюджет, проверенные документы и безупречная процедура вплоть до внесения в земельный кадастр. Этот контрольный список проводит международных покупателей через самые важные шаги и показывает, какие моменты должны быть прояснены до бронирования, подписания договора Arras и визита к нотариусу.

Подготовка: цель покупки, команда и график

Начните с определения цели использования: основное место жительства, второе жилье, отпускная недвижимость для семьи, долгосрочная аренда или туристическая аренда. Это решение влияет на местоположение, бюджет, налогообложение, разрешения, структуру финансирования и текущее управление.

Никогда не подавайте заявку или не назначайте срок заранее.
Реалистично проясните вопросы финансирования, собственного капитала, валютного риска и дополнительных расходов до осмотров.
Запланируйте собственного адвоката, налогового консультанта и, для домов, архитектора или технического эксперта.
В случае отсутствия подготовьте нотариальную доверенность; для зарубежных доверенностей проверьте наличие апостиля и перевода.
Документируйте происхождение средств, чтобы банк, нотариус и консультанты могли корректно провести проверку на отмывание денег.

Поисковый профиль: сначала цель использования, потом адрес

Хороший поисковый профиль экономит время и предотвращает дорогостоящие компромиссы. Определите не только место, размер и цену, но и повседневную пригодность: доступность, парковка, интернет, зимняя пригодность, шум, соседство, расходы на содержание общего имущества и необходимость ремонта.

Для собственного проживания: проверьте магазины, медицинское обслуживание, отопление, затенение, влажность и расходы на уход.
Для городских квартир: проверьте лифт, резервный фонд, протоколы собраний, шум, правила сообщества и ограничения на аренду.
Для финок и домов в сельской местности: особенно тщательно проверьте строительные права, законные площади, воду, колодцы, электричество, подъездные пути, канализацию и разрешение на бассейн.
Для целей аренды: рассчитывайте отдельно разрешенность, спрос, текущие расходы и налоговые последствия.

Бюджет: цена покупки — это не общая стоимость

Статья расходов	На что обратить внимание покупателю
Объект вторичного рынка	На Балеарских островах обычно взимается ITP. Общий тариф является прогрессивным и для недвижимости составляет от 8% до 13%.
Новостройка от застройщика	Обычно взимается IVA; для жилья, как правило, 10%. Дополнительно необходимо предусмотреть AJD.
Нотариус и земельный кадастр	Пошлины зависят, среди прочего, от цены покупки, объема документа и регистраций.
Консультации и техническая проверка	Гонорары адвоката, налогового консультанта, gestoría и эксперта согласовывать письменно до заключения договора.
Текущие расходы	Предусмотрите IBI, налог на вывоз мусора, Comunidad, страховку, обслуживание, сад, бассейн, коммунальные услуги и, для нерезидентов, IRNR.

Для ITPAJD решающее значение имеет не только цена покупки. Кадастровая справочная стоимость может быть актуальна для налогообложения, если она выше заявленной стоимости. Поэтому перед подписанием договора следует проверить налоговую справочную стоимость.

Осмотр и документы

Осмотр следует рассматривать как краткий аудит. Сверяйте фактические площади, планировку комнат, террасы, бассейны и хозяйственные постройки с данными земельного кадастра, кадастра недвижимости и планами. Обращайте внимание на влажность, трещины, крышу, окна, климат-контроль, электрику, напор воды, канализацию и технические системы.

Документ	Цель проверки
Nota Simple	Собственник, права, ипотеки, обременения и зарегистрированное описание объекта.
Escritura	Правоустанавливающий документ, история приобретения и особые соглашения.
Кадастровые данные и справочная стоимость	Идентификация, проверка площади и налоговая классификация.
Квитанция IBI	Данные муниципального налога на недвижимость, кадастровая ссылка и текущие платежи.
Cédula de habitabilidad	Пригодность для проживания; на Майорке ключевой документ для продажи и аренды.
Энергетический паспорт	Обязательный документ при продаже и аренде.
Сертификат сообщества	Для квартир и комплексов: задолженность, протоколы, устав, специальные сборы.
Строительная документация и разрешения	Законность дома, пристроек, бассейна, перестроек и изменений назначения.

Комплексная проверка, договоры и нотариус

Комплексная проверка должна прояснить, приобретаете ли вы именно то, что, как вы считаете, покупаете: с юридической, строительной, налоговой и экономической точек зрения. Ипотеки, узуфрукт, сервитуты, аресты, преимущественные права покупки или ограничения должны быть устранены или договорно обеспечены до или, самое позднее, во время визита к нотариусу.

Никаких платежей без подтверждения личности продавца, актуальной Nota Simple и четкого описания объекта.
Включите условия комплексной проверки, если документы еще отсутствуют.
Согласуйте условие финансирования, если покупка зависит от одобрения банка.
Отдельно и однозначно урегулируйте вопросы инвентаря, мебели, технических устройств и произведений искусства.
Точно определите дату, нотариуса, снятие обременений, уплату налогов и состояние объекта на момент передачи.

Нотариус проверяет личность, представительство, дееспособность, существенные условия договора и актуальные регистрационные данные. После этого необходимо своевременно урегулировать налоги и проконтролировать окончательную регистрацию в Registro de la Propiedad.

Передача и управление после покупки

Передача должна быть задокументирована: показания счетчиков, ключи, пульты дистанционного управления, коды сигнализации, договоры на обслуживание, инвентарь и состояние. Тем, кто не живет на Майорке круглый год, следует профессионально организовать управление, обслуживание и налоговые обязательства.

Составьте налоговый календарь для IBI, налога на вывоз мусора, IRNR, аренды и местных сборов.
Проверьте страховку на здание, домашнее имущество, гражданскую ответственность, пустующий период и аренду.
Спланируйте обслуживание климат-контроля, осушителей, крыши, бассейна, сада, сигнализации и водопровода.
Ведите папку с документами: Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, энергетический паспорт, страховки, протоколы, счета и налоговые декларации.