Узуфрукт и права пользования

Испанский usufructo в значительной степени соответствует немецкому Nießbrauch: одно лицо может пользоваться недвижимостью и извлекать из нее доходы, в то время как другое лицо остается собственником. Для международных покупателей на Майорке такое разделение особенно интересно при семейных покупках, планировании наследования, приобретении второго жилья и обеспечении супруга или родителя.

Usufructo и nuda propiedad

Usufructuario — это узуфруктуарий (пользователь). Он имеет право проживать в недвижимости, пользоваться ею, сдавать ее в аренду и получать арендный доход, но обязан в основном сохранять ее форму и сущность. Nudo propietario владеет nuda propiedad, то есть голой собственностью. Только когда узуфрукт и голая собственность снова объединяются в одних руках, возникает полный титул собственности — pleno dominio.

Пожизненный или срочный

Узуфрукт может быть установлен пожизненно, на определенный срок или под условием. Для юридических лиц действуют особые ограничения; согласно Гражданскому кодексу, узуфрукт в пользу компании или корпорации, как правило, не может длиться более 30 лет.

Планирование наследования для семей

Типичные конструкции: родители передают или продают nuda propiedad детям, сохраняя за собой узуфрукт; супруги взаимно обеспечивают друг друга пожизненным правом пользования; или покупатели изначально приобретают раздельные позиции. Однако эта структура не заменяет полноценного планирования наследования, поскольку испанское законодательство о недвижимости, наследственное право, семейное имущественное право, налоговое резидентство и право страны происхождения должны быть согласованы между собой.

Права и обязанности

Узуфруктуарий имеет право пользоваться недвижимостью и, как правило, сдавать ее в аренду, но обязан обращаться с ней бережно и нести расходы на обычный ремонт. Голый собственник может продать или обременить nuda propiedad, но не может нарушать узуфрукт. IBI, расходы на содержание общего имущества, страхование, уход за бассейном и садом, аренда и крупные модернизации должны быть четко урегулированы.

Регистрация в земельном реестре

Узуфрукт на недвижимость на Майорке должен быть удостоверен нотариусом и зарегистрирован в Registro de la Propiedad. Nota Simple показывает, обременена ли недвижимость узуфруктом или другим правом пользования. Частный договор без четкой регистрации рискован при трансграничных семейных структурах.

Оценка для налогов

Для испанских налогов узуфрукт оценивается по законодательным формулам. При срочном узуфрукте налоговая стоимость составляет 2% от стоимости недвижимости за каждый год срока, но не более 70%. При пожизненном узуфрукте применяется эмпирическое правило: 89 минус возраст узуфруктуария, с минимальной стоимостью 10% и максимальной 70%. Nuda propiedad соответственно оценивается по остаточной стоимости.

Типичные риски

Тот, кто покупает только nuda propiedad, не покупает немедленное пользование. Дополнительные риски возникают при аренде, туристическом использовании, спорах о расходах, иностранном налоге на наследство, правах на обязательную долю и последующем прекращении узуфрукта. Поэтому структура должна быть четко отражена в договоре купли-продажи, завещании, налоговом планировании и земельном реестре.