Купить элитную недвижимость в Порт д’Андраткс

Что возможно в Порт д’Андраткс от 2 миллионов евро

Для этой страницы элитным сегментом считается цена предложения от 2 миллионов евро. В Порт д’Андраткс (Puerto de Andratx, Port Andratx) эта граница лежит не на верхнем краю рынка, а в самом ядре рынка вилл: по данным нотариата, средняя цена покупки дома в муниципалитете Андраткс в 2025 году составила около 2,64 миллиона евро — самое высокое значение среди всех муниципалитетов Майорки. Вершина рынка находится значительно выше, актуальные цены предложения для отдельных поместий достигают двузначных миллионных сумм.

В сегменте от 2 миллионов евро вам встретятся прежде всего четыре типа объектов:

• современные авторские виллы на склонах с видом на море или гавань,
• поместья на первой линии моря, которые предлагаются лишь изредка,
• отремонтированные старые виллы с потенциалом расширения или перестройки,
• пентхаусы и крупные квартиры в лучших районах у гавани.

Элитные районы: обзор

В верхнем сегменте спрос распределяется по нескольким районам. В Ла-Мола (La Mola) расположены скрытые от посторонних глаз виллы с видом на вход в гавань и открытое море, в Кала-Льямп (Cala Llamp) и Кала-Мармасен (Cala Marmassen, также Cala Marmacén) дома авторской архитектуры стоят на крутом побережье среди сосен, отчасти прямо над водой. Монпорт (Montport) сочетает вид на гавань с близостью к Club de Vela, Кала-Мораг (Cala Moragues) предлагает больше зелени и покоя чуть в стороне от посёлка. Объекты на первой линии моря нередко тихо меняют владельца и не всегда появляются на порталах. В центре гавани к ним добавляются пентхаусы с террасой на крыше и видом на гавань. Они редки, но привлекают покупателей, которые хотят жить у гавани без забот о поместье.

Что определяет стоимость в верхнем сегменте

• Вид и высота: защищённый от застройки вид, характер панорамы (гавань, открытое море, закат) и положение над водой.
• Приватность: защита от посторонних взглядов, закрытый подъезд и система безопасности.
• Архитектура и качество строительства: проектировщик, материалы, инженерные системы, энергетическая концепция и качество исполнения. Качественные здания выигрывают и при перепродаже.
• Юридическая основа: разрешённая и полностью документированная застройка в верхнем сегменте обязательна. В то же время полностью использованная застройка означает, что потенциала расширения почти не остаётся.
• Близость к воде: выход к морю на этом скалистом побережье встречается редко, место для яхты в гавани не входит в недвижимость автоматически и выясняется отдельно.

Проверка и расходы на этом уровне

Юридическая проверка (due diligence)

Чем выше цена покупки, тем важнее безупречная проверка: право собственности и обременения, разрешения на строительство и приёмка, соответствие земельной книги, кадастра и фактического состояния, права проезда и сервитуты, а вблизи побережья закон о побережье (Ley de Costas) с охранной зоной 100 метров (20 метров для земель, застроенных или отнесённых к землям под застройку уже в 1988 году). Строительный эксперт должен оценить несущие конструкции, подпорные стены, гидроизоляцию и инженерные системы.

Налоги при покупке

При покупке вторичной недвижимости на Балеарских островах взимается налог на переход права собственности ITP по прогрессивной шкале от 8 до 13 процентов. На часть цены покупки свыше 2 миллионов евро действует максимальная ставка 13 процентов. При цене в 3 миллиона евро расчётно это составляет около 340 000 евро, то есть примерно 11,3 процента. При покупке новостроек у застройщика вместо этого взимается НДС в размере 10 процентов плюс гербовый сбор. К этому добавляются нотариус, земельная книга и консультации. Имеет ли смысл покупка на частное лицо или через компанию и какие текущие налоги (например, налог на имущество, налог на недвижимость, налогообложение нерезидентов) придётся платить, следует заранее выяснить у налогового консультанта.

Реконструкция и новое строительство

Тот, кто хочет капитально отремонтировать или заменить поместье, должен до покупки выяснить осуществимость, сроки получения разрешений и расходы. Допустимый объём застройки, отступы, высота и береговое право определяют, что возможно, а разрешённая существующая застройка часто является верхним пределом для нового строительства. Закладывайте реалистичные сроки строительства и работайте с архитекторами и мастерами, знающими местные процедуры. Реконструкция может создать значительную добавленную стоимость, но надёжна лишь настолько, насколько надёжна ситуация с разрешениями.

Текущие расходы

Сад, бассейн, системы безопасности, персонал и страхование в поместьях такого размера складываются в заметные годовые суммы. Включите их в расчёты, а также резервы на крышу, фасад и инженерные системы.

Покупатели, перепродажа и аренда

Покупатели в основном приезжают из-за рубежа. По всей Майорке с января 2024 года по июнь 2026 года около 42 процентов покупателей были иностранцами, почти половина из них — из Германии, далее следуют Великобритания, Швеция и Италия. Цены предложения отражают лишь представления продавцов, более надёжным ориентиром служат уплаченные цены: попросите назвать сравнительные значения по реальным продажам похожих объектов, вместо того чтобы ориентироваться на объявления. При перепродаже важно следующее: рынок узкий, сроки продажи могут быть дольше, чем у обычных объектов, а реалистичная цена предложения важнее высокого старта.

Туристическая аренда в элитной недвижимости — деликатная тема. Она предполагает действующую регистрацию, подходящее зонирование и разрешение муниципалитета, новые места выдаются лишь ограниченными квотами. Исходите только из уже существующей, проверенной регистрации. Без этой основы не закладывайте доходность.

Покупка недвижимости вместе с Thomas Mallorca

В элитном сегменте решают деликатность и точность. Thomas Mallorca работает на юго-западе острова более 35 лет, наш офис находится на улице Carrer de Isaac Peral в Порт д’Андраткс. Klaudia Wolf и Matthias Thomas консультируют вас конфиденциально, проверяют документы и состояние строения вместе с юристами, налоговыми консультантами и архитекторами и сопровождают вас вплоть до оформления сделки у нотариуса. Часть объектов публично не рекламируется, поэтому обращайтесь к нам напрямую.