Den som köper, bygger om eller låter tekniskt granska en befintlig fastighet på Mallorca stöter snabbt på två begrepp: licencia urbanística och Cédula Urbanística. Det första är själva stadsplaneringstillståndet för en specifik åtgärd. Det andra är ett skriftligt stadsplaneringsutlåtande om en tomt eller byggnad.

Vad licencia urbanística reglerar

Många byggåtgärder får påbörjas först efter kommunalt tillstånd eller efter en tillåten comunicación previa. Ansvarig är i grunden respektive Ayuntamiento. I äldre vardagsspråk skiljer man ofta mellan obra mayor och obra menor; juridiskt viktigare är dock om ett tillstånd, en anmälan eller ett ytterligare sektoriellt godkännande krävs.

Nybygge, strukturella ingrepp, volymförändringar, ändrad användning, rivning, poolbygge, större terrasser, inhägnader på landsbygden och åtgärder i skyddade byggnader bör aldrig behandlas som enkla hantverksarbeten.

Comunicación previa och declaración responsable

För enkla arbeten med liten teknisk betydelse kan en comunicación previa vara tillräcklig. Ändå kan ritningar, beskrivning, budget, teknisk förklaring, avgiftskvitton eller sektoriella tillstånd krävas. Declaración responsable är på Mallorca främst relevant inom angränsande områden och bör inte generellt förväxlas med ett bygglov.

Typiskt förlopp

I början står genomförbarhetsprövningen: fastighetsregister, fastighetsdatabas, befintliga tillstånd, Cédula de Habitabilidad, kommunal planering, MUIB-data, Plan Territorial, skyddskategorier, väg-, kust-, vatten-, byggnadsminnes- och landskapskrav. För tillståndspliktiga projekt upprättas oftast ett proyecto básico som beskriver läge, volym, ytor, höjder, användning, avstånd och stadsplanemässig överensstämmelse.

Efter tillstånd baserat på grundprojektet måste proyecto de ejecución lämnas in. Det utgör grunden för utförandet och är i princip viseringspliktigt för projektpliktiga byggnadsverk. Visado ersätter inte kommunalt tillstånd, men bekräftar formella och yrkesrättsliga aspekter.

Tidsfrister och byggstart

LUIB föreskriver i princip tre månader för beslut om ett stadsplaneringstillstånd från det att en fullständig ansökan lämnats in. Kompletteringar och sektoriella yttranden kan avbryta tidsfristen. Om tillståndet beviljas baserat på ett grundprojekt måste utförandeprojektet lämnas in i tid; kommunen kontrollerar därefter överensstämmelsen. Byggstarten ska dessutom meddelas.

Vad Cédula Urbanística är

Cédula Urbanística är varken ett bevis på beboelighet eller ett bygglov. Det är ett stadsplaneringsutlåtande om klassificering, kvalificering, tillämpliga ordningsstadgor, bebyggbara parametrar, skyddslägen, skyldigheter och begränsningar. Vissa kommuner använder begrepp som informe urbanístico eller certificado de aprovechamiento urbanístico.

För köpare är detta utlåtande värdefullt eftersom det sätter prospekt, fastighetsdatabas och fastighetsregister i ett planeringsrättsligt sammanhang. Det legaliserar dock inga tillbyggnader, garanterar inget framtida tillstånd och ersätter inte insyn i originalakter.

Risker med befintliga fastigheter

Vanliga riskområden är avvikelser mellan verklighet, fastighetsdatabas, fastighetsregister och tillståndsakter; gamla tillbyggnader utan tillstånd; pooler, pergolor, porches eller garage på landsbygden; ändrad användning från lager till bostad; byggnader i skyddat rústico; kust-, vatten-, väg- eller byggnadsminnesskyddszoner; samt utgångna eller aldrig avslutade tillstånd.

Begär byggnadsakter, tillstånd, slutbesiktning och eventuella disciplinära förfaranden hos Ayuntamiento.
Ansök om Cédula Urbanística eller kommunal motsvarighet, särskilt vid tomter, rústico eller önskemål om utbyggnad.
Kontrollera Cédula de Habitabilidad separat: giltig, förnybar och lämplig för användningen.
Mät och jämför fastighetsdatabas, fastighetsregister och verklighet.
Påbörja inga arbeten bara för att en entreprenör kallar dem obra menor.

Bygglov och Cédula Urbanística på Mallorca