Fastighetsregister, fastighetsdatasystem och Nota Simple på Mallorca

Varför denna granskning är så viktig

Många internationella köpare förlitar sig först på prospekt, visning och prisförhandling. Den juridiska verkligheten finns dock i de spanska registren. Det avgörande är inte bara om ett hus ser vackert ut eller går att hitta i fastighetsdatasystemet, utan om säljare, tomt, byggnad, arealer och belastningar stämmer överens.

På Mallorca förekommer ofta äldre fincas, lantliga tomter, eftermonterade tillbyggnader, pooler, infarter, flera parceller och historiska registerbeskrivningar. Därför bör varje köpgranskning jämföra minst tre dokumentnivåer: fastighetsregistret, fastighetsdatasystemet och den aktuella Nota Simple.

Fastighetsregistret: juridisk ägar- och belastningssituation

Det spanska fastighetsregistret kallas Registro de la Propiedad. Där registreras rättigheter till fastigheter, särskilt äganderätt, hypotekslån, nyttjanderätt, servitut, vägrätter, domstolsutmätningar, förfoganderättsbegränsningar och andra sakrätter.

Fastighetsregistret förs per enskild finca registral. Denna registerenhet är inte alltid identisk med fastighetsdatasystemets parcell. En registrerad finca kan omfatta flera fastighetsdatasystemets parceller; omvänt kan en fastighetsdatasystemets parcell historiskt motsvara flera registerfincas.

För köpare är fastighetsregistret centralt eftersom de registrerade rättigheterna i princip har juridisk verkan. Det visar vem som är registrerad som ägare, vilken andel denna person innehar och om tredje parts rättigheter finns. Vid ett hypotekslån är registreringen särskilt viktig.

Fastighetsdatasystemet: fysisk, skattemässig och kartografisk beskrivning

Det spanska fastighetsdatasystemet kallas Catastro Inmobiliario och förs av finansministeriet. Det är ett administrativt register för tomter och byggnader. Det innehåller bland annat läge, fastighetsdatasystemets referens, användning, area, grafisk framställning, fastighetsdatasystemets värde, referensvärde och den fastighetsdatasystemets innehavaren.

Fastighetsdatasystemet är främst viktigt för skatt, identifiering och kartografisk beskrivning. Men det är inte samma sak som ett ägarbevis. Om fastighetsdatasystemet och fastighetsregistret skiljer sig åt i ägaruppgiften, har fastighetsregistret regelbundet avgörande tyngd för den juridiska ägarkontrollen.

Fastighetsdatasystemets referens måste anges vid fastighetstransaktioner. Notarien inhämtar vanligtvis ett beskrivande och grafiskt fastighetsdatasystemets intyg och kontrollerar om fastighetsdatasystemets beskrivning överensstämmer med fastighetsregistret, köpehandlingen och den faktiska fastigheten.

Nota Simple: den första obligatoriska kontrollen före köpet

Nota Simple Informativa är ett aktuellt, informativt utdrag ur fastighetsregistret. Den innehåller vanligtvis identifiering av fastigheten, den eller de registrerade ägarna, typ och omfattning av registrerade rättigheter samt befintliga belastningar eller begränsningar.

Viktigt: Nota Simple är informativ och bevisar inte registerinnehållet med samma formella styrka som en fastighetsregistercertifiering. För köpgranskningen är den ändå det centrala arbetsdokumentet. Före notariatsbevittningen begär notarien dessutom aktuell registerinformation.

Internationella köpare bör aldrig överta en Nota Simple endast från säljaren eller mäklaren, utan låta ta fram den aktuellt via officiell väg eller via egen advokat respektive notarie. För den juridiska bedömningen är den spanska versionen avgörande.

Vad köpare bör kontrollera i Nota Simple

• Ägare: Stämmer namn, ID-nummer, företagsuppgifter och ägarandel överens med säljare och köpekontrakt?
• Finca registral: Stämmer registernummer, CRU/IDUFIR, kommun, beskrivning och adress överens med den faktiskt besiktigade fastigheten?
• Area: Finns det avvikelser mellan fastighetsregistrets area, fastighetsdatasystemets area, mätning, prospekt och faktisk användning?
• Hypotekslån: Finns ett registrerat hypotekslån? I så fall måste det vara tydligt reglerat om det ska raderas före eller vid köpeskillingens betalning.
• Utmätningar och förhandsanteckningar: Embargon, domstolsanteckningar eller skattefordringar kan påverka förvärvet avsevärt.
• Servitut och vägrätter: Kontrollera om infartsrätter, ledningsrätter, vattenrätter eller vägrätter är registrerade eller just saknas.
• Nyttjanderätt och boenderätt: En registrerad nyttjanderätt kan innebära att köparen visserligen förvärvar äganderätt, men inte kan använda fritt.
• Förfoganderättsbegränsningar: Förbud mot försäljning, villkor, återköpsrätter eller andra begränsningar måste förstås före undertecknande.

Arealavvikelser: normalt, men inte ofarligt

Avvikelser mellan fastighetsregister och fastighetsdatasystem är inte ovanliga i Spanien. Sedan reformen genom Ley 13/2015 kan fastighetsregister och fastighetsdatasystem samordnas via en georefererad grafisk framställning. Om en finca är samordnad med fastighetsdatasystemet blir läge, avgränsning och area för den registrerade grafiska framställningen juridiskt betydligt starkare skyddade.

En avvikelse är inte automatiskt en dealbreaker. Den måste dock bedömas: Rör det sig om en gammal inexakt registerbeskrivning, en ofullständig fastighetsdatasystemets karta, en oregistrerad tillbyggnad, en felaktig tomtgräns eller till och med användning av annans mark?

Vid större eller konfliktbenägna avvikelser bör en lantmätare eller arkitekt kopplas in före köpet.

Typiska avvikelser på Mallorca

• Gamla finca-beskrivningar: I fastighetsregistret står en historisk, mycket kort beskrivning utan precisa gränser; fastighetsdatasystemet visar en modern parcelleringskarta.
• Flera parceller: En lantlig fastighet består ekonomiskt av flera fastighetsdatasystemets parceller, men endast av en eller flera registerfincas.
• Icke överensstämmande arealer: Prospektet anger boyta, fastighetsdatasystemet bruttobyggnadsyta, fastighetsregistret en annan bebyggd yta och mätningen återigen andra värden.
• Tillbyggnader och pooler: Terrasser, biutrymmen, pooler eller utbyggnader syns i fastighetsdatasystemet, men är inte spårbara som nybyggnadsförklaring i fastighetsregistret.
• Bostadsrätt: Vid lägenheter kan privat yta, gemensamma ytor, terrasser för enskilt bruk, parkeringsplatser och förråd vara separat eller endast delvis registrerade.
• Infart över annans mark: Den faktiska infarten har använts i åratal, men en registrerad vägrätt saknas eller är inexakt beskriven.
• Gamla hypotekslån: Ett lån är ekonomiskt återbetalat, men hypotekslånet har aldrig raderats notariellt och i fastighetsregistret.
• Fastighetsdatasystemets innehavare föråldrad: Fastighetsdatasystemet anger fortfarande tidigare ägare eller dödsbon, medan fastighetsregistret är mer aktuellt.

Hypotekslån, belastningar och vägrätter

Ett registrerat hypotekslån försvinner inte genom att säljaren muntligen förklarar att lånet är betalt. För köparen räknas raderingen i fastighetsregistret. I praktiken används vid försäljning ofta en del av köpeskillingen direkt för att lösa banklånet; därefter upprättas raderingsdokumentet och registreras i registret.

Vid lantliga fastigheter är även infarten känslig. En farbar väg i verkligheten innebär inte automatiskt att en juridiskt säkerställd vägrätt finns. Köpare bör låta kontrollera om infarten går över allmänna vägar, egen tomt eller annans tomt.

Vad fastighetsregister och fastighetsdatasystem inte fullständigt klargör

En ren Nota Simple ersätter inte en fullständig Due Diligence. Fastighetsregistret visar inte automatiskt alla stadsplaneringsrisker, bygglov, användningsbegränsningar, turistuthyrningslicenser, öppna gemensamma kostnader, energicertifikat, boendefrågor eller kommunala förfaranden.

Särskilt vid fincas, äldre hus och fastigheter utanför tätorter bör dessutom kontrolleras: bygglov, nybyggnadsförklaringar, stadsplaneringsstatus, eventuella överträdelser, vatten- och elförsörjning, infrastruktur, boendebevis och eventuellt kust-, landskaps- eller byggnadsminnesskydd.

Rekommenderad kontrollprocess för köpare

1. Skaffa aktuell Nota Simple direkt från officiell källa eller via egen juridisk rådgivare.
2. Kontrollera ägare, finca registral, CRU/IDUFIR, adress, arealer och belastningar.
3. Jämför fastighetsdatasystemets referens och beskrivande samt grafiskt fastighetsdatasystemets intyg.
4. Vid arealavvikelser, fackmässigt avstämma mätning, fastighetsdatasystemets grafik och fastighetsregistrets beskrivning.
5. Klarlägg hypotekslån, utmätningar, servitut, vägrätter och nyttjanderätter före avtalsbindning.
6. Fastställ i köpekontraktet vilka belastningar som måste raderas och vilka köparen övertar.
7. Låt införskaffa aktuell registerinformation före undertecknande hos notarien.
8. Säkerställ efter undertecknande att köpehandlingen omedelbart lämnas in till fastighetsregistret och att registreringen följs upp.

Slutsats

Fastighetsregister, fastighetsdatasystem och Nota Simple fyller olika funktioner. Fastighetsregistret skyddar den juridiska ägar- och belastningssituationen. Fastighetsdatasystemet beskriver fastigheten skattemässigt, fysiskt och kartografiskt. Nota Simple är det snabba, oumbärliga registerutdraget för köpgranskningen.

För internationella köpare på Mallorca ligger det viktigaste steget i jämförelsen av denna information. Först när ägare, arealer, byggnader, belastningar och infart stämmer överens eller kan åtgärdas på ett rent sätt, är fastigheten juridiskt redo att köpas.