Köparavgifter vid fastighetsköp på Mallorca

Vid fastighetsköp på Mallorca består budgeten inte bara av köpeskillingen. Dessutom tillkommer engångskostnader i form av köparavgifter: skatter, notarius publicus, fastighetsregister, juridisk granskning och vid finansiering ytterligare bank- och hypotekskostnader. Som en grov riktlinje bör köpare av befintliga fastigheter vanligtvis räkna med cirka 10 till 15 % extra; vid nyproduktion ofta cirka 12 till 14 %, beroende på köpeskilling, AJD-sats, finansiering och rådgivningskostnader.

Befintlig fastighet eller nyproduktion: Den viktigaste skillnaden

Den största kostnadsposten beror på om du köper en begagnad fastighet eller en nyproduktion från en byggherre.

Köpform	Huvudskatt	Typisk kostnadsblock för köpare
Befintlig fastighet	ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales	Progressiv på det relevanta fastighetsvärdet, på Balearerna generellt 8 % till 13 %
Nyproduktion från byggherre	IVA plus AJD	Vanligtvis 10 % IVA plus balearisk AJD, generellt 1,5 %

Vid en befintlig fastighet är den baleariska ITP vanligtvis den överlägset största kostnadsposten. Den allmänna trappan ligger för närvarande på 8 % till 13 %: upp till 400 000 euro 8 %, från 400 000,01 till 600 000 euro 9 %, från 600 000,01 till 1 000 000 euro 10 %, från 1 000 000,01 till 2 000 000 euro 12 % och däröver 13 %. För en första permanentbostad och vissa köpargrupper kan reducerade satser eller bonusar gälla; dessa är bundna till strikta villkor och bör granskas skattemässigt i varje enskilt fall.

För en snabb uppskattning vid befintliga fastigheter, använd ITP- och stämpelskattesidan med kalkylator. Den ersätter inte skatterådgivning, men hjälper till att tidigt realistiskt bedöma den största kostnadsposten.

Notarius publicus och fastighetsregister

Köpbrevet hos notarius publicus är i praktiken det centrala steget för att rättssäkert dokumentera ägarövergången och därefter låta registrera den i fastighetsregistret. Notariekostnaderna baseras på statliga aranceles och beror bland annat på köpeskilling, dokumentets omfattning och kopior.

Efter notariatsbevittningen registreras ägarändringen i Registro de la Propiedad. Även fastighetsregisterkostnaderna följer en officiell arancel och beror på värdet och typen av registrering. För köparen är registreringen särskilt viktig eftersom den säkerställer ägarställningen gentemot tredje part.

Juridisk granskning

En advokat är inte i alla fall lagstadgad vid fastighetsköp, men vid köp av internationella köpare på Mallorca är det i praktiken mycket rekommenderat. Granskningen omfattar typiskt sett lagfart, belastningar, bygglov, användningsstatus, fastighets- och registerdata, föreningsskulder, skatterisker, köpekontrakt, arras-avtal och fullmakter.

Advokatarvoden är fritt förhandlingsbara. Vanligt är fasta arvoden eller procentuella modeller, ofta plus spansk IVA. Viktigt är ett skriftligt uppdrag med tydlig beskrivning av tjänsterna.

Bank- och finansieringskostnader

Vid ett köp med spansk hypotekslån måste köpkostnader och hypotekskostnader hållas isär. Köpkostnaderna, särskilt ITP eller IVA/AJD för förvärvet, notarius publicus- och fastighetsregisterkostnader för köpbrevet samt juridisk rådgivning, bärs i princip av köparen.

För hypotekslånet gäller sedan den spanska bolånelagstiftningen: Värderingen av fastigheten, Tasación, bärs i regel av låntagaren. Banken står däremot för Gestoría, notariekostnaderna för hypoteksbrevet, registreringen av hypotekslånet i fastighetsregistret och motsvarande hypoteksskatter enligt gällande regler. En avslutningsprovision kan tillkomma om den avtalats i kredit erbjudandet.

Ytterligare engångskostnader

Beroende på köparens profil kan ytterligare utgifter tillkomma: NIE-ansökan, bestyrkta översättningar, tolk, fullmakter, tekniska besiktningar, arkitektgranskning, mätning, kontroll av energicertifikat eller Gestoría-tjänster för skatte- och registerhantering.

Praktisk budgetregel

För en befintlig fastighet på Mallorca är ITP utgångspunkten för budgetplaneringen. Därtill kommer notarius publicus, fastighetsregister, advokat och eventuellt finansierings- och bankkostnader. Vid nyproduktion ersätter IVA ITP; dessutom tillkommer AJD. Den som finansierar bör betrakta Tasación, eventuella avslutningsprovisioner och löpande finansieringsvillkor separat från de rena köparavgifterna.