Varför ägarstrukturen bör beslutas före notarietiden

Vid fastighetsköp på Mallorca är det inte bara viktigt vem som betalar köpeskillingen. Det avgörande är vem som i det notariella köpebrevet och senare i fastighetsregistret framstår som ägare, med vilken andel och under vilken familje- eller äktenskapsrättslig bakgrund. Denna struktur påverkar finansiering, löpande kostnader, framtida separation, gåva, försäljning och arv.

Enligt spansk rätt uppstår samägande när en rättighet eller en sak tillhör flera personer odelat. Vid fastigheter innebär detta oftast andelsägande: Varje samägare innehar en ideell andel i hela fastigheten, till exempel 50/50, 70/30 eller 99/1.

Samägandeandelar: inte automatiskt efter betalning

Den som står för 80 procent av det egna kapitalet men låter registrera båda köparna med 50 procent var, skapar rättsligt en 50/50-struktur. Detta kan vara avsiktligt, men bör förstås skattemässigt och civilrättsligt. Senare renoveringar, extraamorteringar eller löpande kostnader förändrar normalt inte automatiskt fastighetsregistrets andel.

Makar och äktenskapsförord

För makar räcker det inte alltid att bara titta i fastighetsregistret. Dessutom måste man kontrollera vilket äktenskapsförord som är tillämpligt. I den spanska civillagen (Código Civil) gäller utan äktenskapsförord i princip sociedad de gananciales; på Mallorca kan, om balearisk civilrätt är tillämplig, separación de bienes vara relevant. För internationella par är EU-förordning 2016/1103 viktig, eftersom den samordnar gränsöverskridande frågor om äktenskapsförmögenhet.

Ogifta par och registrerade partnerskap

Ogifta köpare bör förbereda ett extra samägandeavtal. I detta kan användning, kostnader, uthyrning, renoveringar, försäljning, utträde för en partner, värdering av fastigheten och tidsfrister regleras. För registrerade partnerskap kan EU-förordning 2016/1104 vara relevant.

Barn och familjeförmögenhet

Barn kan spela en roll i familjestrukturer, till exempel om föräldrar vill överföra tillgångar tidigt. För minderåriga barn krävs särskild försiktighet: För försäljning eller belåning av ett barns fastighet kan domstolstillstånd krävas. Detta kan avsevärt försena framtida försäljningar, hypotekslån eller omstruktureringar.

Framtida separation: det verkliga stresstestet

Enligt Código Civil är ingen samägare tvungen att förbli i gemenskapen permanent. Var och en kan i princip kräva upplösning av gemenskapen. Vid en separation finns flera vägar: utköp, gemensam försäljning, tilldelning inom ramen för en skilsmässa eller domstolsförfaranden. Ägande, nyttjande och låneansvar bör betraktas separat.

Överlåtelse, gåva och försäljning inom familjen

En senare ändring av ägarstrukturen är möjlig, men sällan neutral. Försäljning av en andel, gåva till make eller barn, upplösning av en samägargemenskap eller införande i ett bolag kan få notariella, registerrättsliga och skattemässiga konsekvenser.

Praktisk utformning

Köpebrevet bör noggrant återge namn, NIE, nationalitet, hemvist, civilstånd, äktenskapsförord, förvärvsandelar och eventuellt äktenskapsförord eller lagval. Dessutom rekommenderas vid samägande ett avtal om användning, kostnader, uthyrning, investeringar, förköpsrätter, värderingsmetod och utträdesscenario.

Samägande, äktenskap, partnerskap och familjestrukturer