Köpeskillingen är bara den mest synliga siffran. Den som köper en exklusiv fastighet på Mallorca bör från början inkludera förvärvsskatter, professionell granskning, finansiering, förvaltning och långsiktigt underhåll i den totala kostnadsberäkningen.

Den viktigaste tumregeln

För begagnade fastigheter på Mallorca ligger de engångskostnader som tillkommer vid köpet för internationella köpare ofta på cirka 10 till 14 procent av köpeskillingen. För nybyggnationer eller första överlåtelser från byggherre är belastningen på grund av 10 procent IVA plus AJD oftast liknande eller högre. Till detta kommer löpande ägandekostnader som för exklusiva lägenheter, fincas och villor i hög grad beror på objektets skick, läge och servicenivå snarare än på det rena kvadratmeterpriset.

För en tillförlitlig budgetplanering bör köpare skilja på tre nivåer: köpeskillingen, de engångskostnader som tillkommer vid köpet och de årliga ägandekostnaderna inklusive reserver.

1. Köpeskilling och skattemässigt underlag

Den förhandlade köpeskillingen utgör den ekonomiska grunden för transaktionen. Skattemässigt är det dock avgörande vilket värde som ska användas för respektive skatt. För begagnade fastigheter är det i princip det högre relevanta värdet som gäller för stämpelskatten ITP, i praktiken alltså den deklarerade köpeskillingen respektive det skattemässiga referensvärdet, om ett sådant finns för objektet.

Innan ett Arras- eller optionsavtal undertecknas bör man därför kontrollera om fastighetens referensvärde är rimligt, om köpeskillingen redovisas fullständigt i köpebrevet och om inredning, möbler, konst, fordon eller andra lösa föremål måste värderas separat. För lyxfastigheter kan en otydlig uppdelning senare leda till skattemässiga frågor.

2. Köpomkostnader för begagnade fastigheter

Vid köp av en begagnad fastighet på Balearerna tillkommer Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, förkortat ITP. För exklusiva fastigheter är den allmänna progressiva skalan avgörande:

Värdeintervall	ITP-sats
upp till 400 000 €	8 %
400 000,01 € till 600 000 €	9 %
600 000,01 € till 1 000 000 €	10 %
1 000 000,01 € till 2 000 000 €	12 %
över 2 000 000 €	13 %

Exempel: Vid en köpeskilling på 1,5 miljoner € uppgår ITP beräkningsmässigt till 150 000 €. Vid 3 miljoner € är det 340 000 €. Vid 5 miljoner € är det 600 000 €. Till detta kommer kostnader för notarie, fastighetsregister, advokat och eventuella finansieringskostnader.

Reducerade ITP-regler för förstagångsbostäder, unga köpare eller vissa familjekonstellationer spelar oftast ingen roll för internationella köpare av exklusiva semester- eller sekundärbostäder. De gäller endast inom lagens gränser och förutsättningar.

3. Nybyggnation: IVA och AJD istället för ITP

Vid en ny fastighet som säljs som första leverans från byggherre tillkommer i regel ingen ITP. Istället betalar köparen 10 % IVA på köpeskillingen. Dessutom tillkommer stämpelskatten AJD på Balearerna.

För notariella dokument är den allmänna AJD-satsen på Balearerna 1,5 %. För vissa högt prissatta eller professionella transaktioner kan särskilda satser bli aktuella. Vid nybyggnadsköp bör köpare även kontrollera om förskottsbetalningar är korrekt säkrade, om inflyttnings- respektive beboelighetshandlingarna föreligger och vilka kostnader som debiteras separat för anslutningar, specialutrustning, möblering eller tekniska uppgraderingar.

4. Notarie, fastighetsregister och juridisk granskning

Notariekostnader regleras i Spanien genom statliga aranceles. Vid exklusiva köp är de oftast inte den största posten, men bör budgeteras till flera tusen euro, beroende på köpeskilling, dokumentets omfattning, fullmakter och kopior.

Registreringen i Registro de la Propiedad beräknas också enligt reglerade avgifter. Köparen bär vanligtvis kostnaden för registreringen av sitt ägande. Denna registrering är väsentlig eftersom den säkrar förvärvet gentemot tredje part och gör belastningar, hypotekslån eller rättigheter till objektet transparenta.

En oberoende advokat är praktiskt taget oumbärlig för internationella köpare. Marknadsmässigt förekommer ofta fasta arvoden eller procentuella modeller plus IVA. För villor, fincas, kustnära lägen, ombyggnationer eller turistisk användning bör granskningen minst omfatta äganderättshandlingar, belastningar, bygglov, legalitet av tillbyggnader, energideklaration, beboelighet, kommunala avgifter, samfällighetsskulder och eventuella kust-, landsbygds- eller kulturminnesfrågor.

5. Finansiering och hypotekslån

Internationella köpare finansierar ofta Mallorca-fastigheter med en blandning av eget kapital, utländska säkerheter och spanskt hypotekslån. Spanska banker finansierar ofta mer konservativt för icke-residenter än för residenter; den exakta belåningsgraden beror på inkomst, förmögenhetsstruktur, objektstyp och bankpolicy.

Sedan den spanska hypoteksreformen bär låntagaren vid nya hypotekslån särskilt kostnaderna för värdering av objektet och kostnaderna för egna kopior, medan banken tar de flesta kostnaderna för hypotekslånets upprättande som notarie, register, gestoría och AJD för hypotekslånet. Däremot skiljer sig alltid kostnaderna för själva köpebrevet och förvärvsskatterna, som ligger kvar hos köparen.

6. Löpande skatter och avgifter

Efter köpet tillkommer årligen kommunala och statliga skatter. Fastighetsskatten IBI tas ut av respektive kommun och baseras på fastighetens taxeringsvärde. Dessutom kan avgifter för sophämtning, väganslutning eller lokala specialavgifter vara relevanta.

Icke-residenter måste i regel årligen deklarera IRNR för själv använda eller tomma spanska fastigheter. För exklusiva fastigheter bör även den spanska förmögenhetsskatten kontrolleras. Vid större förmögenheter kan dessutom den spanska solidaritetsskatten för stora förmögenheter behöva prövas.

7. Förvaltning, samfällighet och driftskostnader

För lägenheter, penthouse och villor i anläggningar tillkommer samfällighetsavgifter (comunidad). De täcker beroende på anläggning hiss, pool, trädgård, säkerhet, fastighetsförvaltning, belysning, försäkring av gemensamma utrymmen, städning och underhåll. I premiumanläggningar med concierge, spa, garage eller stora utomhusytor kan dessa avgifter vara betydande.

För fristående villor flyttas kostnaderna över till privat ansvar: trädgårdsskötsel, poolservice, larmsystem, kamerasystem, städning, skadedjursbekämpning, brunn eller cistern, avkalkning, klimat- och värmesystem, bevattning, internet, el, vatten och ibland personal. För ägare som inte är på plats året runt tillkommer nyckelförvaring, post, samordning av leverantörer, skadekontroller och frånvarohantering.

8. Underhåll och reserver

Den långsiktigt viktigaste kostnadsposten är ofta inte den årliga skatten, utan underhållet. Havsluft, sol, fukt, sluttande lägen och intensiv hus teknik belastar fasader, tak, fönster, natursten, poolteknik, luftkonditioneringssystem och elsystem mer än många köpare förväntar sig.

För exklusiva objekt är en årlig underhålls- och förnyelsereserv på cirka 0,5 % till 1,5 % av byggnadens värde en lämplig planeringsram. För äldre villor, komplex hus teknik, lägen med havsutsikt eller stora tomter kan en högre reserv vara lämplig.

Praktisk budgetstruktur

Köpeskilling: förhandlat pris, betalningsplan, arras, möblering och eventuella mäklararvoden för köpare.
Förvärvsskatter: ITP för befintliga fastigheter eller IVA plus AJD för nybyggnation.
Transaktionskostnader: notarie, fastighetsregister, advokat, gestoría, översättningar, fullmakter, NIE och bankkostnader.
Finansiering: värdering, bankavgifter, räntor, amortering, försäkringar och valutareserv.
Löpande kostnader: IBI, sophämtning, IRNR eller beskattning av uthyrning, samfällighet, försäkring, försörjning och förvaltning.
Reserver: planerat underhåll, särskilda uttaxeringar, tekniska förnyelser och modernisering.

Särskild punkt: Köp från en icke-resident säljare

Om säljaren inte är skatteresident i Spanien måste köparen i princip innehålla 3 % av köpeskillingen och betala in den via Modelo 211 till den spanska skattemyndigheten. Ekonomiskt är detta en betalning för säljarens räkning, men organisatoriskt en skyldighet för köparen. Denna punkt bör tydligt framgå i köpebrevet och betalningsflödet.

Slutsats: För en Mallorca-fastighet är köpeskillingen bara utgångspunkten. Den verkliga beslutsgrunden uppstår ur kombinationen av skatteplanering, noggrann due diligence, realistiska driftskostnader och tillräckliga reserver.

Totala kostnader för en Mallorca-fastighet