Vid exklusiva fastigheter på Mallorca ligger det verkliga priset ibland inte i erbjudandet, utan i den stadsplaneringsmässiga risken. En pool utan tillstånd, en inglasad terrass, ett teknikhus, en gäststuga eller ett inrett garage kan påverka värdet på en finca avsevärt: juridiskt, skattemässigt, vid finansiering, försäkring, återförsäljning och framtida ombyggnationer.

Svartbygge är inte samma sak som rivningsrisk

Balearernas stadsplaneringslagstiftning skiljer mellan själva överträdelsen och frågan om förvaltningen fortfarande kan vidta åtgärder för att återställa lagligheten. För många fall gäller enligt Ley 12/2017 en tidsperiod på åtta år från fullständigt färdigställande. Denna tidsfrist löper dock inte alltid: På skyddad rustikal mark, vid byggnadsminnen, offentliga ytor, infrastruktur eller vissa skyddsområden kan befogenheten att återställa vara o preskriberbar.

Prescripción är inte legalisering

Om förvaltningen efter utgången tidsfrist inte längre kan kräva återställning, blir byggnaden inte automatiskt laglig som om den vore godkänd. Den kan hamna i status fuera de ordenación. Beroende på fallet är då endast reparationer av säkerhets-, hygien- eller hälsoskäl tillåtna. För svartbyggen uppförda efter den 1 mars 1987 kan även anslutning till försörjningssystem vara problematisk så länge ingen legalisering har skett.

Typiska problemområden vid fincas

I praktiken rör riskerna sällan bara huvudbyggnaden. Följande måste kontrolleras: pooler, poolterrasser, övertäckta porches, pergolor med byggnadseffekt, inglasade terrasser, gästhus, garage, teknikrum, stall, casitas, infarter, stödmurar, cisterner, solcellsanläggningar, avloppssystem och all faktisk användning som avviker från den godkända användningen.

Extraordinär legalisering i suelo rústico

Sedan Ley 7/2024 finns det på Balearerna en tidsbegränsad process för legalización extraordinaria för befintliga byggnader, anläggningar och användningar på rustikal mark, om åtgärder för att återställa den stadsplaneringsmässiga lagligheten inte längre kan krävas. För Mallorca har Consell de Mallorca aktiverat tillämpningen genom beslut; det treåriga ansökningsfönstret löper enligt BOIB-beslutet från publiceringen den 15 februari 2025 i princip till den 15 februari 2028.

Ansökan lämnas till behörig Ayuntamiento och måste i princip omfatta alla berörda byggnader och användningar inom samma enhet. Där en del är legaliserbar och en annan del måste rivas, kan ett kombinerat projekt med legalisering och rivning krävas.

Kostnader, begränsningar och pågående juridiska risker

Den extraordinära legaliseringen medför, utöver avgifter och skatter, en extra ekonomisk prestation: i princip 10 procent av de materiella utförandekostnaderna vid ansökan under första året, 12,5 procent under andra året och 15 procent under tredje året. Bland annat följande är inte legaliserbart: vissa lägen inom offentligt område, inom väg-, kust- eller vattenrättsservitut, illegala urbaniseringar, ej fullständigt behandlade enheter samt byggnader inom översvämnings- eller prioriterade avrinningszoner.

För köpare är det också viktigt: Mot delar av Ley 7/2024 pågår ett konstitutionellt förfarande. Legaliseringsprocessen bör därför aldrig accepteras som ett generellt köparincitament, utan måste alltid granskas objektspecifikt av arkitekt och advokat.

Due diligence före köpekontrakt

Jämför bygglov, ändringsprojekt, slutbesiktning (Final de Obra), Cédula, fastighetsregister och fastighetskarta (kataster).
Kontrollera skriftligen pågående eller avslutade disciplinära förfaranden, rivningsorder och böter.
Kontrollera skyddskategorier, vattendrag, avstånd till vägar, kust, byggnadsminnen och kommunala normer.
Stöd färdigställande genom historiska flygfoton, katasterhistorik, tekniska certifikat eller fakturor.
Säkra köpekontraktet med villkor, innehållande av köpeskilling, garantier, kostnadsreglering och återträdesrätt.

Svartbyggen, befintligt skydd och legalisering på Mallorca