Typiske fejl ved ejendomskøb på Mallorca

Et ejendomskøb på Mallorca virker ved første øjekast velkendt: Fremvisning, tilbud, depositum, notarmøde, nøgler. I praksis opstår de dyreste fejl dog netop der, hvor internationale købere forveksler den spanske købsproces med forløbet i hjemlandet. Denne guide viser de mest almindelige risici ved ejendomskøb på Mallorca, og hvordan købere kan reducere dem inden underskriften.

Skatteregler og turistregler ændrer sig regelmæssigt på Balearerne. Konkrete tal bør altid kontrolleres med advokat, skatterådgiver og den relevante myndighed inden underskrift af købskontrakten.

Fejl 1: Kun at vurdere beliggenheden ud fra skønhed

Mallorca er ikke et ensartet marked. To ejendomme kan ligge kun få kilometer fra hinanden og alligevel have helt forskellige anvendelsesmuligheder, efterspørgsel, omkostninger og gensalgsmuligheder. Et hus i Tramuntana-området kan byde på en spektakulær udsigt, men også betyde længere køretider, strengere byggekrav, fugt om vinteren eller begrænset adgang. En lejlighed i Palma kan være praktisk året rundt, men medføre støj, parkeringsmangel eller strengere regler for turistmæssig anvendelse.

Købere bør derfor ikke kun vurdere beliggenheden ud fra havudsigt og afstand til lufthavnen, men ud fra den planlagte anvendelsesprofil. Den, der ønsker at bo året rundt, har brug for andre kriterier end en, der søger en ferieejendom. En sammenligning med egne købsmotiver er nyttig: Handler det om livskvalitet, kapitalbevarelse, udlejning, pensionisttilværelse eller familiebrug? Mere herom passer internt til Købsmotiver ved ejendomskøb på Mallorca og Købsstrategi for ejendomme på Mallorca.

Undersøg beliggenheden på forskellige tidspunkter af dagen og i lavsæsonen.
Spørg til adgang, parkering, støjkilder, nabolag, fugt, mobilsignal, internet og vand.
Vurder ikke kun udsigten, men også hverdagsegnethed og gensalg.
Ved fincaer: Tjek adgangsrettigheder, vandforsyning, strøm, spildevand og lovligheden af alle bygningsdele.

Fejl 2: At beregne ekstraomkostningerne for lavt

Købsprisen på Mallorca er kun en del af det samlede budget. Ved eksisterende ejendomme pålægges der på Balearerne normalt ITP, dvs. ejendomsoverdragelsesskat for brugte ejendomme. Den generelle baleariske skala ligger groft mellem 8 % og 13 %, afhængigt af ejendommens værdi. Ved nybyggeri fra en bygherre pålægges der i stedet for ITP normalt IVA, for boligejendomme i øjeblikket generelt 10 %, plus AJD på det notarielle dokument. AJD udgør på Balearerne generelt 1,5 %, ved visse højpris-ejendomstransaktioner over 1.000.000 euro 2 %.

Dertil kommer notar, tingbog, eventuelt advokat, skatterådgivning, bank- og finansieringsomkostninger, vurdering, oversættelser, fuldmagter, forsikringer og løbende omkostninger som IBI, renovationsgebyrer, comunidad, pool, have, alarm, vedligeholdelse og ikke-residentskat. Den, der kun regner med "cirka 10 %", kan hurtigt tage fejl ved højpris-eksisterende ejendomme eller nybyggeri.

Beregn ikke generelt ved eksisterende ejendomme, men ud fra de baleariske ITP-trin.
Sammenlign købspris og matrikelreferenceværdi, da skattemæssige beregningsgrundlag kan være relevante.
Planlæg desuden likviditet til indretning, reparationer, energimærke, omregistreringer og de første måneders drift.
Få udarbejdet en købsomkostningsberegning inden tilbuddet, ikke først før notarmødet.

Fejl 3: Ikke at afstemme Nota Simple, matrikel og virkelighed

En af de vigtigste kontroller er afstemningen mellem tingbog, matrikel og ejendommens faktiske tilstand. Nota Simple fra Registro de la Propiedad viser blandt andet ejer, registrerede rettigheder, pantebreve, begrænsninger og hæftelser. Matriklen beskriver ejendommen administrativt og er relevant for skat. Begge kilder erstatter dog ikke den tekniske og byplanmæssige kontrol på stedet.

Typiske problemtilfælde på Mallorca er ikke-registrerede tilbygninger, efterfølgende lukkede terrasser, pools, gæstehuse, garager, pergolaer, gamle landbrugsbygninger med boliganvendelse eller arealafvigelser. Især ved rustikale grunde kan den juridiske situation være kompleks. Det afgørende er ikke, om en bygning "altid har været der", men om den er godkendt, legaliseret, forældet eller stadig kan anfægtes.

Bestil en aktuel Nota Simple før reservation eller senest før Arras-kontrakten.
Sammenlign ejer, grund, arealer, hæftelser og brugsrettigheder.
Tjek matrikeldata, referenceværdi, planer og faktisk bebyggelse.
Få ved huse og fincaer en arkitekt eller teknisk sagkyndig til at kontrollere, hvad der er lovligt bygget.

Fejl 4: At forveksle lovlighed med "det står da i eksposéet"

Et eksposé er ikke en juridisk vurdering. Udsagn som "alt lovligt", "turistlicens mulig" eller "let renovering" skal dokumenteres. På Mallorca bør købere især få kontrolleret Cédula de habitabilidad, licens til første ibrugtagning, byggetilladelser, afsluttende certifikater, energimærke, IBI, comunidad-attest, byplanmæssig situation og eventuelle sager om byggeforseelser.

Cédula de habitabilidad er på Mallorca et centralt dokument for beboelighed og kan også være relevant for forsyningsselskaber, anvendelse og senere salg. Mangler den, er det ikke automatisk en aftalebryder, men et klart advarselssignal. Så skal det afklares, hvorfor den mangler, om den kan fornyes, og hvilke juridiske eller tekniske forudsætninger der er nødvendige.

Kræv originale dokumenter, ikke kun mundtlige løfter.
Tjek, om alle bygninger, pools og anvendelser er godkendte eller kan legaliseres.
Ved ejerforeninger: Tjek vedtægter, protokoller, gæld og særlige bidrag.
Ved nærhed til kyst-, natur- eller monumentbeskyttelse: Planlæg yderligere begrænsninger.

Fejl 5: At forveksle den spanske købsproces med hjemlandets

I Spanien kan selv en privat forudkontrakt have betydelig bindende virkning. Især Contrato de arras kombineres ofte med et depositum. Den, der underskriver, før advokat, skatterådgiver og teknisk kontrol er færdige, sætter rigtige penge på spil.

Notaren er vigtig, men erstatter ikke køberens due diligence. Notaren bevidner, kontrollerer identitet, formaliteter, betalingsveje og visse lovkrav. Han er dog ikke køberens personlige interesserepræsentant. Køberen har derfor brug for egen rådgivning, især hvis han ikke fuldt ud overskuer sproget, de lokale procedurer og risici.

Underskriv ingen reservations- eller arras-aftale uden klare betingelser.
Aftal tilbagetrædelse, frister, dokumenter, frigørelse fra hæftelser og finansiering skriftligt.
Stil NIE, hvidvaskdokumenter, finansieringsbekræftelse og fuldmagt klar i god tid.
Planlæg tid til bank-compliance, især ved internationale pengeoverførsler.

Fejl 6: At vurdere ferieudlejning for optimistisk

Mange købere kalkulerer Mallorca-ejendomme med indtægter fra ferieudlejning. Netop her opstår der ofte forkerte forventninger. En lovlig turistmæssig udlejning er ikke automatisk tilladt, bare fordi en ejendom er smukt beliggende eller allerede er annonceret online. Relevante er den baleariske turismelovgivning, Mallorca-specifikke zoner, ejendomstypen, ETV-licensen, eventuelle fornyelsespligter, fællesregler og kommunale krav.

På Mallorca findes der forskellige ETV-konstellationer, blandt andet for enfamiliehuse, etageejendomme og tidsbegrænsede varianter som ETV/60. Consell de Mallorca angiver fornyelsespligter for visse kategorier; ETV/60 tillader maksimalt 60 dage om året. For købere betyder det: Stol ikke på overskrifter, men tjek den konkrete licens og lokale tilladelse.

Kræv licensnummer, registerudtræk og dokumentation for overførbarhed/fortsættelse.
Tjek, om ejendommen ligger i en tilladt zone.
Læs fællesvedtægterne ved lejligheder og rækkehuse.
Kalkuler konservativt: Belægning, administration, rengøring, skat, platformomkostninger, vedligeholdelse og tomgang.

Fejl 7: At undervurdere renoveringsomkostninger og tilladelser

"Renoveringskrævende" lyder på Mallorca ofte mere romantisk, end det er. Byggeomkostninger, håndværkertilgængelighed, materialelogistik, energikrav, monumentbeskyttelse, fugt, statik, vandrør, spildevand, el og tilladelser kan gøre et projekt betydeligt dyrere. Ved ældre huse kommer det til, at synlige mangler ofte kun er begyndelsen.

Især risikabelt er køb med den antagelse, at man senere problemfrit kan bygge til, legalisere en pool, omdanne en garage til boligareal eller udleje et gæstehus. På rustik jord, i beskyttelsesområder eller i historiske bykerner kan grænserne være snævre. Før købet bør en lokal arkitekt vurdere, hvilke foranstaltninger der er tilladelsesfrie, anmeldelsespligtige eller tilladelsespligtige, og hvilke omkostninger der er realistiske.

Lav en teknisk prioriteringsliste før købet: Struktur, tag, fugt, el, vand, spildevand, klima.
Få ombygningsønsker vurderet på forhånd for godkendelsesmulighed.
Planlæg buffer for tid, omkostninger og myndighedsveje.
Køb ikke et projekt, hvis økonomi kun fungerer med usikre tilladelser.

Fejl 8: At planlægge skat først efter købet

Internationale købere tænker ofte på købsskat, men ikke på den løbende og fremtidige skattestruktur. Ikke-residenter kan også ved egen brug af en spansk ejendom være underlagt ikke-residentskat på fiktiv indkomst. Ved udlejning kommer indkomstskat, eventuelle momsspørgsmål, lokale afgifter og dokumentationspligter til. Ved høj formue kan formueskat eller solidaritetsbidrag blive relevante. Ved senere salg spiller kapitalgevinstskat, tilbageholdelser ved ikke-residente sælgere og kommunal værditilvækstskat en rolle.

Også erhvervelsesstrukturen bør besluttes før købet: Privat, sammen med partnere, via selskab, med brugsret, med finansieringsandel eller med henblik på arv. En efterfølgende omstrukturering er ofte dyr eller skattemæssigt ugunstig.

Afklar før tilbuddet, hvem der bliver køber, og i hvilke andele.
Tjek dobbeltbeskatningsspørgsmål i hjemlandet.
Planlæg løbende selvangivelser og frister.
Tag hensyn til arv, gave, formue og senere exit-strategi.

Fejl 9: At inddrage advokat og skatterådgiver for sent

Det bedste tidspunkt for uafhængig rådgivning er før reservation eller arras-kontrakt. Derefter er forhandlingspositionen svagere. En god advokat kontrollerer ikke kun købskontrakten, men også ejendomsret, hæftelser, lovlighed, licenser, betalinger, frister og risici. En skatterådgiver beregner erhvervelsesomkostninger, løbende skatteforpligtelser og en fornuftig struktur.

Vigtigt er uafhængighed. Rådgiveren bør repræsentere køberens interesser og ikke være økonomisk afhængig af sælger eller mægler. Ved internationale købere er sprogkompetence desuden afgørende: Den, der kun forstår resuméer, men ikke kontrakten, underskriver for meget i blinde.

Engager advokat og skatterådgiver før den første bindende betaling.
Lad ethvert betalingsløfte være knyttet til klare betingelser.
Brug ved fravær en korrekt formuleret notarialfuldmagt.
Dokumenter midlernes oprindelse tidligt for bank og notar.

Praktisk tjekliste før underskriften

Aktuel Nota Simple foreligger og er kontrolleret.
Matrikel, tingbog og faktisk tilstand er afstemt.
Cédula de habitabilidad og relevante brugs- og byggetilladelser er afklaret.
Der er ingen uafklarede hæftelser, gæld, comunidad-restancer eller sager.
Alle ekstraomkostninger er beregnet objektspecifikt.
Ferieudlejning er ikke antaget, men juridisk dokumenteret.
Renovering og ombygning er teknisk og byplanmæssigt kontrolleret.
Skattemæssig struktur og løbende forpligtelser er fastlagt før køb.
Advokat, skatterådgiver og eventuelt arkitekt er uafhængigt engageret.

Det sikre ejendomskøb på Mallorca begynder ikke ved notarmødet, men ved den rigtige forberedelse. Den, der realistisk kontrollerer beliggenhed, lovlighed, skat, ekstraomkostninger og anvendelse, undgår de typiske fejl og træffer en bedre købsbeslutning. Til næste skridt er det værd at sammenligne med den overordnede Mallorca-ejendomsguideoversigt og grundene til, hvorfor Mallorca forbliver attraktivt for internationale købere.