Købsomkostninger ved ejendomskøb på Mallorca

Ved ejendomskøb på Mallorca består budgettet ikke kun af købsprisen. Derudover tilkommer engangsomkostninger: Skatter, notar, tingbog, juridisk gennemgang og ved finansiering yderligere bank- og realkreditomkostninger. Som grov retningslinje bør købere ved brugte ejendomme normalt budgettere med omkring 10 til 15 % ekstra; ved nybyggerier ofte omkring 12 til 14 %, afhængigt af købspris, AJD-sats, finansiering og rådgivningsomfang.

Brugt ejendom eller nybyggeri: Den vigtigste forskel

Den største omkostningspost afhænger af, om du køber en brugt ejendom eller et nybyggeri fra en bygherre.

Ved en brugt ejendom er den baleariske ITP normalt den klart største omkostningspost. Den generelle trinsats ligger aktuelt på 8 % til 13 %: op til 400.000 euro 8 %, fra 400.000,01 til 600.000 euro 9 %, fra 600.000,01 til 1.000.000 euro 10 %, fra 1.000.000,01 til 2.000.000 euro 12 % og derover 13 %. For en første helårsbolig og bestemte købergrupper kan reducerede satser eller bonusser gælde; disse er bundet til strenge betingelser og bør undersøges skattemæssigt i det enkelte tilfælde.

Til en hurtig vurdering ved brugte ejendomme brug ITP- og ejendomsoverdragelsesskat-siden med beregner. Den erstatter ikke skatterådgivning, men hjælper med tidligt realistisk at indplacere den største omkostningspost.

Notar og tingbog

Den notarielle købsakt er i praksis det centrale skridt for at dokumentere ejerskiftet retssikkert og efterfølgende få det tinglyst i tingbogen. Notaromkostningerne følger statslige takster (aranceles) og afhænger blandt andet af købspris, aktens omfang og kopier.

Efter den notarielle bekræftelse bliver ejerskiftet registreret i Registro de la Propiedad. Også tingbogsomkostningerne følger en officiel takst (arancel) og afhænger af værdien og typen af registrering. For købere er registreringen særlig vigtig, fordi den sikrer ejerpositionen over for tredjemand.

Advokatgennemgang

En advokat er ikke i alle tilfælde lovpligtig ved ejendomskøb, men ved køb foretaget af internationale købere på Mallorca er det i praksis meget anbefalelsesværdigt. Gennemgangen omfatter typisk ejendomsdokumenter, hæftelser, byggetilladelser, brugsstatus, matrikel- og tingbogsdata, fællesgæld, skattemæssige risici, købskontrakt, arras-kontrakt og fuldmagter.

Advokathonorarer er frit aftalte. Sædvanlige er faste honorarer eller procentuelle modeller, ofte plus spansk IVA. Vigtigt er en skriftlig aftale med klar opgavebeskrivelse.

Bank- og finansieringsomkostninger

Ved et køb med spansk realkreditlån skal købsomkostninger og realkreditomkostninger holdes klart adskilt. Købsomkostningerne, altså især ITP eller IVA/AJD for erhvervelsen, notar- og tingbogsomkostninger for købsakten samt den juridiske rådgivning, bæres principielt af køberen.

For realkreditlånet gælder siden den spanske realkreditregulering: Vurderingen af ejendommen, altså tasación, bæres som regel af låntageren. Banken overtager derimod gestoría, notaromkostningerne for realkreditakten, tinglysningen af realkreditlånet i tingbogen og de tilsvarende realkreditskatter efter den gældende regulering. En etableringsprovision kan forekomme, hvis den er aftalt i kredittilbuddet.

Yderligere engangsomkostninger

Afhængigt af køberprofilen kan der komme yderligere udgifter til: NIE-ansøgning, bekræftede oversættelser, tolk, fuldmagter, tekniske rapporter, arkitektgennemgang, opmåling, energicertifikatgennemgang eller gestoría-ydelser til skatte- og registerafvikling.

Praktisk budgetregel

For en brugt ejendom på Mallorca er ITP udgangspunktet for budgetplanlægningen. Hertil kommer notar, tingbog, advokat og eventuelt finansierings- og bankomkostninger. Ved nybyggerier erstatter IVA ITP; derudover tilkommer AJD. Hvis du finansierer, bør du betragte tasación, eventuelle etableringsprovisioner og løbende finansieringsvilkår adskilt fra de rene købsomkostninger.