Købsprisen er kun det mest synlige tal. Når man køber en eksklusiv ejendom på Mallorca, bør man fra starten indregne erhvervelsesskatter, professionel gennemgang, finansiering, administration og langsigtet vedligeholdelse i den samlede regning.

Den vigtigste tommelfingerregel

Ved brugte ejendomme på Mallorca ligger de engangsmæssige købsomkostninger for internationale købere ofte på omkring 10 til 14 procent af købsprisen. Ved nybyggerier eller førstegangsoverdragelser fra bygherre er belastningen på grund af 10 procent IVA plus AJD ofte tilsvarende høj eller højere. Hertil kommer løbende ejeromkostninger, som ved eksklusive lejligheder, fincaer og villaer afhænger langt mere af ejendommens stand, beliggenhed og serviceniveau end af den rene kvadratmeterpris.

For en robust budgetplanlægning bør købere adskille tre niveauer: købsprisen, de engangsmæssige købsomkostninger og de årlige ejeromkostninger inklusive reserver.

1. Købspris og skattemæssigt grundlag

Den forhandlede købspris udgør det økonomiske grundlag for transaktionen. Skattemæssigt er det dog afgørende, hvilken værdi der skal lægges til grund for den pågældende skat. Ved brugte ejendomme er den højeste relevante værdi afgørende for ejendomsoverdragelsesskatten ITP, i praksis især den erklærede købspris henholdsvis den skattemæssige referenceværdi, hvis en sådan findes for ejendommen.

Før underskrivelse af en Arras- eller optionskontrakt bør det derfor kontrolleres, om matrikelreferenceværdien er plausibel, om købsprisen er fuldstændigt angivet i dokumentet, og om installationer, møbler, kunst, køretøjer eller andre løsøregenstande skal vurderes separat. Ved luksusejendomme kan en uklar opdeling senere føre til skattemæssige spørgsmål.

2. Købsomkostninger ved brugte ejendomme

Ved køb af en brugt ejendom pålægges på Balearerne Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, forkortet ITP. For eksklusive ejendomme er den generelle progressive skala afgørende:

Værdiområde	ITP-sats
op til 400.000 €	8 %
400.000,01 € til 600.000 €	9 %
600.000,01 € til 1.000.000 €	10 %
1.000.000,01 € til 2.000.000 €	12 %
over 2.000.000 €	13 %

Eksempler: Ved en købspris på 1,5 mio. € udgør ITP'en beregningsmæssigt 150.000 €. Ved 3 mio. € er det 340.000 €. Ved 5 mio. € er det 600.000 €. Hertil kommer notar, tingbog, advokat og eventuelt finansieringsomkostninger.

Nedsatte ITP-regler for førstegangsboliger, unge købere eller bestemte familiesammenhænge spiller normalt ingen rolle for internationale købere af eksklusive ferie- eller sekundærboliger. De virker kun inden for de lovmæssige grænser og betingelser.

3. Nybyggeri: IVA og AJD i stedet for ITP

Ved en ny ejendom, der sælges som første levering fra bygherre, pålægges der normalt ingen ITP. I stedet betaler køberen 10 % IVA af købsprisen. Derudover pålægges på Balearerne stempelafgiften AJD.

For notardokumenter udgør den generelle AJD-sats på Balearerne 1,5 %. Ved visse højpris- eller professionelle transaktioner kan særlige satser være relevante. Ved nybyggerkøb bør købere desuden kontrollere, om forudbetalinger er korrekt sikret, om førstegangsindflytnings- henholdsvis beboelsesdokumenterne foreligger, og hvilke omkostninger for tilslutninger, særligt udstyr, møblering eller tekniske opgraderinger der faktureres separat.

4. Notar, tingbog og juridisk gennemgang

Notaromkostninger er i Spanien reguleret af statslige takster. Ved eksklusive køb er de normalt ikke den største post, men bør budgetteres med flere tusinde euro, afhængigt af købspris, dokumentomfang, fuldmagter og kopier.

Indførslen i Registro de la Propiedad beregnes også efter regulerede gebyrer. Køberen bærer regelmæssigt omkostningerne ved indførsel af sin ejendom. Denne indførsel er væsentlig, fordi den sikrer erhvervelsen over for tredjemand og gør hæftelser, pantebreve eller rettigheder på ejendommen transparente.

En uafhængig advokat er praktisk talt uundværlig for internationale købere. Markedsmæssigt er faste honorarer eller procentuelle modeller plus IVA almindelige. Ved villaer, fincaer, kystnære beliggenheder, ombygninger eller turistmæssig anvendelse bør gennemgangen mindst omfatte ejendomsret, hæftelser, byggetilladelser, lovlighed af tilbygninger, energimærke, beboelighed, kommunale afgifter, Comunidad-gæld og eventuelt kyst-, land- eller monumentbeskyttelsesemner.

5. Finansiering og pantebrev

Internationale købere finansierer Mallorca-ejendomme ofte med en blanding af egenkapital, udenlandske sikkerheder og spansk pantebrev. Spanske banker finansierer ofte mere konservativt for ikke-residente end for residente; den præcise belåningsgrad afhænger af indkomst, formuesstruktur, ejendomstype og bankpolitik.

Siden den spanske pantebrevsreform bærer låntageren ved nye pantebreve især vurderingsomkostningerne for ejendommen og omkostningerne til egne kopier, mens banken overtager de fleste omkostninger ved pantebrevets oprettelse som notar, register, gestoría og AJD for pantebrevet. Herfra skal altid skelnes omkostningerne ved selve købsdokumentet og erhvervelsesskatterne, som forbliver hos køberen.

6. Løbende skatter og afgifter

Efter købet påløber der årligt kommunale og statslige skatter. IBI-ejendomsskatten opkræves af den pågældende kommune og baseres på matrikelværdien. Derudover kan renovationsgebyrer, adgangs- eller lokale særlige afgifter være relevante.

Ikke-residente skal normalt årligt angive IRNR for selv anvendte eller tomme spanske ejendomme. Ved eksklusive ejendomme bør den spanske formueskat også undersøges. Ved større formuer kan den spanske solidaritetsskat for store formuer desuden være relevant at undersøge.

7. Administration, Comunidad og driftsomkostninger

Ved lejligheder, penthouselejligheder og villaer i anlæg påløber der Comunidad-gebyrer. De dækker alt efter anlægget elevator, pool, have, sikkerhed, ejendomsadministration, belysning, forsikring af fællesarealer, rengøring og vedligeholdelse. I premium-anlæg med concierge, spa, kælderparkering eller store udendørsarealer kan disse gebyrer være betydelige.

Ved fritstående villaer flyttes omkostningerne over til privat ansvar: havepleje, poolservice, alarmanlæg, kamerasystem, rengøring, skadedyrsbekæmpelse, brønd eller cisterne, afkalkning, klima- og varmeteknik, vanding, internet, strøm, vand og lejlighedsvis personale. For ejere, der ikke er til stede året rundt, kommer keyholding, post, leverandørkoordinering, skadekontrol og fraværsstyring til.

8. Vedligeholdelse og reserver

Den langsigtet vigtigste omkostningspost er ofte ikke den årlige skat, men vedligeholdelsen. Havluft, sol, fugt, skrånende terræn og intensiv bygningsteknik belaster facader, tage, vinduer, natursten, poolteknik, klimaanlæg og elektriske systemer mere, end mange købere forventer.

For eksklusive objekter er en årlig vedligeholdelses- og fornyelsesreserve på omkring 0,5 % til 1,5 % af bygningsværdien en fornuftig planlægningsramme. Ved ældre villaer, kompleks bygningsteknik, havudsigtsbeliggenheder eller store grunde kan en højere reserve være passende.

Praktisk budgetstruktur

Købspris: forhandlet pris, betalingsplan, Arras, møblering og eventuelle købermægleromkostninger.
Erhvervelsesskatter: ITP ved eksisterende byggeri eller IVA plus AJD ved nybyggeri.
Transaktionsomkostninger: notar, tingbog, advokat, gestoría, oversættelser, fuldmagter, NIE og bankomkostninger.
Finansiering: vurdering, bankgebyrer, renter, afdrag, forsikringer og valutakursreserve.
Løbende omkostninger: IBI, renovation, IRNR eller udlejningsbeskatning, Comunidad, forsikring, forsyning og administration.
Reserver: planmæssig vedligeholdelse, særlige bidrag, tekniske fornyelser og modernisering.

Særligt punkt: Køb fra en ikke-resident sælger

Hvis sælgeren ikke er skattemæssigt resident i Spanien, skal køberen principielt tilbageholde 3 % af købsprisen og indbetale den via Modelo 211 til de spanske skattemyndigheder. Økonomisk er det en betaling på sælgerens regning, men organisatorisk er det en pligt for køberen. Dette punkt bør være korrekt afbildet i dokumentet og i betalingsstrømmen.

Konklusion: Ved en Mallorca-ejendom er købsprisen kun udgangspunktet. Den egentlige beslutningskvalitet opstår fra kombinationen af skattemæssig planlægning, grundig due diligence, realistiske driftsomkostninger og tilstrækkelige reserver.

Samlede omkostninger ved en Mallorca-ejendom