Finansiering og realkreditlån på Mallorca

En ejendom på Mallorca kan grundlæggende også finansieres af en international køber gennem en spansk bank. Det afgørende er dog ikke kun købsprisen, men helhedsbilledet bestående af egenkapital, belåningsværdi, dokumenterbar indkomst, opholds- og skattestatus, ejendomskvalitet og likviditetsreserve.

Spansk realkreditlån: Grundprincip

Det spanske realkreditlån indgås normalt som et lån med pant i ejendommen og notarialbekræftes. For private låntagere gælder gennemsigtigheds- og beskyttelseskravene i Ley 5/2019 om ejendomskreditkontrakter. Banken skal kontrollere kreditværdigheden, levere standardiserede kontraktoplysninger på forhånd, og køberen skal gennemgå en notarial gennemsigtighedskontrol før underskrivelsen.

Internationale købere og Non-Resident-finansiering

Spanske banker finansierer ikke-residenter, men normalt mere konservativt end købere, der er permanent skattemæssigt hjemmehørende i Spanien. Typiske retningsgivende værdier er omkring 60 til 70 procent af den laveste værdi af købspris og bankvurdering; afhængigt af bank, profil, ejendom og indkomst kan det ligge over eller under dette.

Beregn egenkapital realistisk

Egenkapital betyder på Mallorca mere end blot den ikke-finansierede del af købsprisen. Købere skal også medregne købsomkostninger, skatter, Tasación, oversættelser, rådgivningsomkostninger og en reserve til første løbende udgifter.

Belåning: Købspris, Tasación og bankværdi

Belåningen beregnes ikke automatisk ud fra den aftalte købspris. Banken orienterer sig regelmæssigt efter den laveste værdi af købspris og Tasación. Ligger den uafhængige vurdering under købsprisen, reduceres det maksimalt mulige lånebeløb tilsvarende.

Tasación er den formelle ejendomsvurdering til realkreditformål. Vurderingen foretages af et godkendt, uafhængigt vurderingsselskab eller en tilsvarende homologeret vurderingstjeneste. Køberen bærer omkostningerne til Tasación, kan principielt vælge vurderingsmanden og kan, så længe rapporten er gyldig, også bruge den hos flere banker.

Hvilke dokumenter banker kræver

Normalt kræves pas eller ID, NIE, bevis for civilstand, skattemæssigt hjemsted, aktuelle lønsedler eller forretningsdokumenter, selvangivelser, kontoudtog, beviser for egne midler, eksisterende lån, leje- eller udbytteindtægter og oplysninger om formue.

FEIN, FiAE og notarial gennemsigtighedskontrol

Før underskrivelsen skal banken rettidigt stille de lovpligtige dokumenter til rådighed for køberen. Dette omfatter især FEIN som det bindende europæiske standardinformationsblad, FiAE med særlige advarsler, et kontraktudkast, en klar omkostningsoversigt og ved variable lån scenarier for renteudvikling.

Disse dokumenter skal principielt foreligge mindst ti kalenderdage før underskrivelsen. Derefter finder gennemsigtighedskontrollen sted hos den frit valgte notar.

Renter: fast, variabel eller blandet

Spanske banker tilbyder normalt faste, variable og blandede realkreditlån. Til sammenligning er den nominelle rente ikke tilstrækkelig. Købere bør være opmærksomme på TAE, dvs. den årlige effektive belastning inklusive relevante omkostninger og sidebetingelser. Vigtige er også produktbindinger som forsikringer, konto, kort eller formueprodukter.

Rentemiljøet er betydeligt lavere end i højrentefasen 2023, men ikke tilbage på de ekstremt lave niveauer fra tidligere år. Værdier som Euribor eller gennemsnitlige startrenter er referencer, men erstatter ikke et konkret banktilbud.

Likviditetsplanlægning frem til efter notarialmødet

En solid finansiering slutter ikke med lånetilsagnet. Købere bør før reservation eller Arras-kontrakt udarbejde en komplet likviditetsplan. Dette omfatter egenkapitalandel, købsskat, notar- og registeromkostninger for købsdokumentet, juridisk eller skattemæssig rådgivning, Tasación, oversættelser, flytning, renovering, møblering, fællesudgifter, forsikringer, ejendomsskat, løbende forsyningsomkostninger og en reserve til uforudsete reparationer.

Praktisk rækkefølge

• Før ejendomssøgning definere budget, egenkapital og maksimalt bæredygtig månedlig ydelse.
• Indhente en forhåndsvurdering hos en til to banker eller via en godkendt kreditformidler.
• Forberede dokumenter fuldstændigt og helst på spansk eller engelsk.
• Før underskrivelse af en Arras-kontrakt afklare, om et finansieringsforbehold er fornuftigt.
• Bestille Tasación tidligt, så snart ejendommen er seriøst reserveret.
• Sammenligne FEIN, FiAE, TAE, produktbindinger, ekstraordinære afdrag og førtidig tilbagebetaling.
• Først planlægge notarialmøde, når gennemsigtighedsfrist, finansiering og likviditet er sikret.

Konklusion: Et realkreditlån på Mallorca er godt muligt for internationale købere, men det bør planlægges konservativt.