Købstjekliste Mallorca: den sikre vej til ejendommen

Et ejendomskøb på Mallorca kan planlægges godt, hvis beslutningen ikke kun træffes ud fra beliggenhed, udsigt og mavefornemmelse. Afgørende er en klar søgeprofil, et komplet budget, gennemgåede dokumenter og et rent forløb frem til indførelsen i tingbogen. Denne tjekliste fører internationale købere gennem de vigtigste trin og viser, hvilke punkter der bør være afklaret før reservation, arras-kontrakt og notaraftale.

Forberedelse: købsmål, team og tidsplan

Begynd med anvendelsen: primærbolig, sekundærbolig, ferieejendom til familien, langtidsudlejning eller turistudlejning. Denne beslutning påvirker beliggenhed, budget, skattemæssig behandling, tilladelser, finansieringsstruktur og løbende administration.

Ansøg om NIE eller book tid tidligt.
Afklar finansiering, egenkapital, valutarisiko og omkostninger realistisk før besigtigelser.
Planlæg egen advokat, revisor og ved huse en arkitekt eller teknisk sagkyndig.
Forbered en notarialfuldmagt ved fravær; ved udenlandske fuldmagter kontroller apostille og oversættelse.
Dokumentér midlernes oprindelse, så bank, notar og rådgivere kan gennemføre hvidvaskkontrollen korrekt.

Søgeprofil: først anvendelsen, så adressen

En god søgeprofil sparer tid og forhindrer dyre kompromiser. Definer ikke kun sted, størrelse og pris, men også hverdagsduelighed: tilgængelighed, parkering, internet, vinteregnethed, støj, nabolag, fællesomkostninger og renoveringsbehov.

Til eget brug: kontroller indkøb, lægehjælp, opvarmning, skygge, fugt og vedligeholdelsesbehov.
Til bylejligheder: kontroller elevator, reserver, protokoller, støj, fællesregler og udlejningsbegrænsninger.
Til fincaer og huse i landområder: kontroller byggeret, lovlige arealer, vand, brønd, strøm, adgangsvej, spildevand og pooltilladelse særligt omhyggeligt.
Til udlejningshensigt: beregn tilladelse, efterspørgsel, løbende omkostninger og skattemæssig behandling separat.

Budget: købspris er ikke totalpris

Omkostningspunkt	Hvad købere bør være opmærksomme på
Brugt ejendom	Der pålægges normalt ITP på Balearerne. Den generelle sats er progressiv og ligger for ejendomme mellem 8 % og 13 %.
Nybyggeri fra bygherre	Der pålægges normalt IVA; for boliger som udgangspunkt 10 %. Derudover skal AJD medregnes.
Notar og tingbog	Gebyrer afhænger blandt andet af købspris, dokumentets omfang og indførsler.
Rådgivning og teknisk gennemgang	Aftal honorarer for advokat, revisor, gestoría og sagkyndig skriftligt før mandatet.
Løbende omkostninger	Planlæg for IBI, renovationsgebyr, comunidad, forsikring, vedligeholdelse, have, pool, forsyningsselskaber og for ikke-residente IRNR.

For ITPAJD er ikke kun købsprisen afgørende. Matrikelreferenceværdien kan være relevant for skatteberegningen, hvis den er højere end den angivne værdi. Derfor bør den skattemæssige referenceværdi kontrolleres før kontraktunderskrivelse.

Besigtigelse og dokumenter

En besigtigelse bør behandles som et kort audit. Kontroller faktiske arealer, rumfordeling, terrasser, pools og sidebygninger mod tingbog, matrikel og planer. Vær opmærksom på fugt, revner, tag, vinduer, klima, el, vandtryk, spildevand og tekniske anlæg.

Dokument	Formål med gennemgangen
Nota Simple	Ejer, rettigheder, pant, hæftelser og registreret objektsbeskrivelse.
Escritura	Ejendomsdokument, erhvervelseshistorie og særlige aftaler.
Matrikeldata og referenceværdi	Identifikation, arealkontrol og skattemæssig klassificering.
IBI-kvittering	Kommunale ejendomsskattedata, matrikelreference og løbende betalinger.
Cédula de habitabilidad	Beboelighed; central på Mallorca for salg og udlejning.
Energimærke	Obligatorisk dokument ved salg og udlejning.
Fællesskabsattest	Ved lejligheder og anlæg: gældsstatus, protokoller, vedtægter, særlige bidrag.
Bygge- og tilladelsesdokumenter	Legalitet af hus, tilbygninger, pool, ombygninger og ændret anvendelse.

Due diligence, kontrakter og notar

Due diligence skal afklare, om du erhverver præcis det, du tror, du køber: juridisk, bygningsmæssigt, skattemæssigt og økonomisk. Pant, brugsret, servitutter, arrest, forkøbsret eller begrænsninger skal afklares før eller senest ved notaraftalen eller sikres kontraktuelt.

Ingen betaling uden sælgers identitet, aktuel Nota Simple og klar objektsbeskrivelse.
Medtag due diligence-betingelser, hvis dokumenter stadig mangler.
Aftal finansieringsbetingelse, hvis købet afhænger af en banktilsagn.
Regulér inventar, møbler, tekniske apparater og kunst separat og entydigt.
Fastlæg præcist tidspunkt, notar, frigørelse af hæftelser, skattebetalinger og overdragelsestilstand.

Notaren kontrollerer identitet, repræsentation, dokumentegnethed, væsentlige kontraktindhold og aktuelle registeroplysninger. Derefter skal skatter betales rettidigt, og den endelige indførelse i Registro de la Propiedad skal overvåges.

Overdragelse og administration efter købet

Overdragelsen bør dokumenteres: målerstande, nøgler, fjernbetjeninger, alarmkoder, vedligeholdelseskontrakter, inventar og tilstand. Hvem der ikke bor på Mallorca året rundt, bør organisere administration, vedligeholdelse og skatteforpligtelser professionelt.

Opret skattekalender for IBI, renovationsgebyr, IRNR, udlejning og lokale afgifter.
Kontroller forsikring for bygning, indbo, ansvar, tomgang og udlejning.
Planlæg vedligeholdelse for klima, affugtning, tag, pool, have, alarm og vandinstallation.
Før dokumentmappe med Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, energimærke, forsikringer, protokoller, fakturaer og selvangivelser.