Køb luksusejendomme i Port d'Andratx

Hvad der er muligt fra 2 millioner euro i Port d'Andratx

For denne side gælder en udbudspris fra 2 millioner euro som luksussegmentet. I Port d'Andratx (Puerto de Andratx, Port Andratx) ligger denne grænse ikke i den øvre ende af markedet, men midt i kernen af villamarkedet: Ifølge notardata var den gennemsnitlige købspris for et hus i kommunen Andratx i 2025 cirka 2,64 millioner euro, den højeste værdi blandt alle kommuner på Mallorca. Markedets top ligger langt over, aktuelle udbudspriser for enkelte ejendomme når op på tocifrede millionbeløb.

I segmentet fra 2 millioner euro møder du først og fremmest fire typer af objekter:

• nutidige arkitekttegnede villaer i skråningen med hav- eller havneudsigt,
• ejendomme på første havlinje, som kun sjældent udbydes,
• renoverede eksisterende villaer med udbygnings- eller ombygningspotentiale,
• penthouses og store lejligheder i de bedste havnebeliggenheder.

Luksusbeliggenhederne i overblik

I det øvre segment fordeler efterspørgslen sig på få beliggenheder. I La Mola ligger afskærmede villaer med udsigt over havneindsejlingen og det åbne hav, i Cala Llamp og Cala Marmassen (også Cala Marmacén) står arkitekttegnede huse på den stejle kyst mellem pinjetræer, delvist direkte over vandet. Montport forener havneudsigt med nærhed til Club de Vela, Cala Moragues byder på mere grønt og ro et stykke fra byen. Objekter på første havlinje skifter ofte ejer diskret og dukker ikke altid op på portalerne. I havnecentret kommer penthouses med tagterrasse og havneudsigt til. De er sjældne, men appellerer til købere, der søger livet ved havnen uden besværet med en stor ejendom.

Hvad der bestemmer værdien i det øvre segment

• Udsigt og højde: Uforstyrret udsigt, panoramaets karakter (havn, åbent hav, solnedgang) og placeringen over vandet.
• Privatliv: Beskyttelse mod indblik, afskærmet indkørsel og sikkerhedskoncept.
• Arkitektur og byggekvalitet: Arkitekt, materialer, husteknik, energikoncept og håndværkskvalitet. Højkvalitetsbyggeri skiller sig også positivt ud ved gensalg.
• Juridisk substans: En godkendt, fuldt dokumenteret bebyggelse er en forudsætning i det øvre segment. Samtidig betyder en fuldt udnyttet bebyggelse, at der næsten ikke er udbygningspotentiale tilbage.
• Nærhed til vandet: Adgang til havet er sjælden på denne klippekyst, og en bådplads i havnen hører ikke automatisk til ejendommen og skal afklares separat.

Gennemgang og omkostninger på dette niveau

Juridisk due diligence

Jo højere købsprisen er, jo vigtigere er den fuldstændige gennemgang: ejerforhold og byrder, byggetilladelser og godkendte afleveringer, overensstemmelse mellem tingbog, matrikel og bestand, vejrettigheder og servitutter og, ved kystnærhed, kystloven med sin beskyttelseszone på 100 meter (20 meter ved terræn, der allerede i 1988 var bebygget eller klassificeret som byggegrund). En byggesagkyndig bør vurdere statik, støttemure, tætning og husteknik.

Skatter ved købet

Ved køb af en eksisterende ejendom udløses på Balearerne overdragelsesafgiften ITP, trinvis fra 8 procent til 13 procent. På den del af købsprisen, der overstiger 2 millioner euro, gælder højeste sats på 13 procent. Ved 3 millioner euro giver det regnet cirka 340.000 euro, altså omkring 11,3 procent. Ved nybyggeri fra bygherre forfalder i stedet moms på 10 procent, plus stempelafgift. Hertil kommer notar, tingbog og rådgivning. Om et køb er hensigtsmæssigt privat eller gennem et selskab, og hvilke løbende skatter (for eksempel formueskat, ejendomsskat, beskatning af ikke-residenter) der udløses, bør du afklare på forhånd med en skatterådgiver.

Renovering og nybyggeprojekter

Den, der vil totalrenovere eller erstatte en ejendom, bør før købet afklare gennemførlighed, sagsbehandlingstid og omkostninger. Tilladt bygningsmasse, afstande, højde og kystret afgør, hvad der er muligt, og en godkendt bestand er ofte øvre grænse for nybyggeriet. Planlæg realistiske byggetider, og arbejd med arkitekter og håndværkere, der kender de lokale procedurer. En renovering kan skabe betydelig merværdi, men er kun så sikker som tilladelsessituationen.

Løbende omkostninger

Have, pool, sikkerhedsteknik, personale og forsikring løber ved ejendomme af denne størrelse op i relevante årlige beløb. Indregn dem i din kalkulation, ligesom henlæggelser til tag, facade og husteknik.

Købere, gensalg og udlejning

Køberne kommer overvejende fra udlandet. På hele Mallorca stammede fra januar 2024 til juni 2026 omkring 42 procent af køberne fra udlandet, knap halvdelen af dem fra Tyskland, efterfulgt af Storbritannien, Sverige og Italien. Udbudspriser viser kun sælgernes forestilling, betalte priser er den mere pålidelige reference: Få oplyst sammenligningsværdier fra faktiske salg af lignende objekter i stedet for at orientere dig efter annoncer. Ved gensalg gælder: Markedet er tyndt, salgsperioder kan være længere end ved gængse objekter, og en realistisk udbudspris er vigtigere end en høj start.

Ferieudlejning er et følsomt emne ved luksusejendomme. Den forudsætter en gyldig registrering, passende zonering og kommunens tilladelse, og nye pladser tildeles kun i begrænsede kontingenter. Gå kun ud fra en eksisterende, kontrolleret registrering. Et afkast bør du ikke indregne uden dette grundlag.

Dit ejendomskøb med Thomas Mallorca

Diskretion og præcision er afgørende i luksussegmentet. Thomas Mallorca har arbejdet i den sydvestlige del af øen i over 35 år, vores kontor ligger i Carrer de Isaac Peral i Port d'Andratx. Klaudia Wolf og Matthias Thomas rådgiver dig fortroligt, gennemgår dokumenter og bygningssubstans sammen med advokater, skatterådgivere og arkitekter og følger dig frem til underskrivelsen hos notaren. En del af objekterne markedsføres ikke offentligt, så kontakt os gerne direkte.